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"Lesertelefon Extra" : Wohnungseigentümer in der Pflicht

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Immer wieder Ärger im Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum - Experten antworten

svz.de von
erstellt am 09.Okt.2014 | 11:45 Uhr

Wir sind acht Eigentümer mit einem 800 m2 großen Garten. Für die schwere Gartenarbeit wurde eine Firma beauftragt, für die leichteren wurde vor Jahren beschlossen, diese Arbeiten alle 14 Tage im Wechsel von den Eigentümern selbst ausführen zu lassen. Altersbedingt werden diese Arbeiten fast gar nicht mehr ausgeführt. Kann man eine Firma beauftragen und den säumigen Eigentümern dies dann ihnen in Rechnung stellen?
Der von Ihnen vorgeschlagene Weg ist nicht praktikabel. Alle Beteiligten müssten mit dieser Verfahrensweise einverstanden sein. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten einem Einzelnen aufzuerlegen. Es ist wohl in ihrer Gemeinschaft angebracht und an der Zeit, den bestehenden Beschluss neu zu fassen. Da, wie geschildert, es sich um keinen Einzelfall zur fehlenden oder schlechten Pflege handelt, sollte die Gemeinschaft die Pflege des Gartens vollständig an einen Dienstleister übergeben. Das setzt voraus, dass für den Garten keine Sondernutzungsrechte erteilt wurden.
Unser Haus ist über 100 Jahre alt mit herrlichem Baumbestand. Nun mussten zwei alte, kranke Robinien gefällt werden. Die Wiederbepflanzung ist unter den Eigentümern umstritten. Muss darüber eine Mehrheit erzielt werden oder gehören die alten Bäume zur Bausubstanz?

Solitär stehende Bäume und Baumgruppen als Bestandteile des Wohneigentums sind regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Da sie in der Regel das Erscheinungsbild der Anlage prägen, ist jede ersichtliche Umgestaltung als bauliche Veränderung zu werten. Alle in ihren Rechten betroffenen Eigentümer müssen einer Umgestaltung zustimmen. Nach dem geschilderten Sachverhalt wurde das Fällen beider Bäume jedoch aufgrund einer Schädigung unausweichlich. In Ihrer Baumschutzverordnung ist geregelt, in welchen Fällen Sie die Pflicht zu einer Ersatzpflanzung oder Ausgleichsabgabe haben. Besteht diese nicht, kann die Eigentümergemeinschaft dennoch selbst eine Ersatzpflanzung vornehmen, und das mit Mehrheit beschließen.
Der Mieter unserer Eigentumswohnung möchte sich einen Hund anschaffen. In der Teilungserklärung und Hausordnung ist kein Verbot vermerkt. Die Verwaltung will sich zu der Frage nicht äußern, einige Eigentümer sind dagegen, andere nicht. Wie sollen wir uns verhalten?
Wie so oft in solchen Fällen ist es sehr wichtig, zuerst das Gespräch mit den Miteigentümern zu führen. Das Halten von Haustieren in der Gemeinschaft ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, jedoch auf das zumutbare Maß beschränkt. Eine Kleintierhaltung – Zierfische, Hamster, Wellensittich... – kann nicht untersagt werden. Größere Tiere, hierzu zählen u.a. Hunde und Katzen, werden nach aktueller Rechtsprechungen dem gleichgestellt. Sie sollten in Ihrer Gemeinschaft einen Beschluss zur Gebrauchsregelung (Tiere im Gemeinschaftseigentum – Hausflur, Wiese, Garten) anregen, der dann Bestandteil der Hausordnung oder direkt des Mietvertrages wird.
Eine Eigentumswohnung in unserem Mehrfamilienhaus ist seit Jahren unbewohnt. Ist der Eigentümer verpflichtet, eine Mindesttemperatur sicherzustellen?

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, mit seinem Sondereigentum nach eigenem Belieben zu verfahren (§13 WEG). Er hat aber auch die Pflicht, von seinem Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst (§14 WEG). Unzureichend beheizte Räume führen u.a. durch sehr kalte Wände zu Beeinträchtigungen in den angrenzenden Wohnungen. Frost- oder Schimmelschäden können auch das Gemeinschaftseigentum, wie tragende Wände und Außenwände, angreifen. Der Eigentümer steht immer in der Pflicht, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen. Im Fall eines Mieters führte diese Pflichtverletzung nach Abmahnung zur Kündigung. Die Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts rechtens, obwohl es noch zu keinen Schäden gekommen sei. Entscheidend für die Pflichtverletzung als Kündigungsgrund ist, dass der Mieter schuldhaft und vorsätzlich nicht geheizt habe.
Der Mieter einer Eigentumswohnung in unserem Haus überweist seit Monaten keine Miete. Der Eigentümer dieser Wohnung will deshalb für diese Zeit kein Hausgeld bezahlen. Ist das rechtens?
Nein. Als Miteigentümer haben Sie einen Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes durch den säumigen Miteigentümer. Dass dessen Mieter keine Miete zahlt, ist zwar unschön, aber für die anderen Miteigentümer „uninteressant“. Jeder Wohnungseigentümer muss die vollen Lasten für seinen Wohnungsbesitz zahlen, auch wenn keine Miete gezahlt wird oder Leerstand vorliegt. In diesem Fall hat der Verwalter dafür Sorge zu tragen, dass das Hausgeld beigetragen wird. Er muss gegen den säumigen Eigentümer vorgehen, beispielsweise mit einem Mahnbescheid oder einer Klage.
Gibt es Vorschriften für die Höhe einer Instandhaltungsrücklage? Was ist, wenn einige Wohnungseigentümer keine Rücklage wollen?
Der Gesetzgeber hat keine Vorschriften zur Höhe einer Instandhaltungsrücklage erlassen, denn deren erforderliche Höhe unterscheidet sich u.a. vom Bauzustand, vom Abnutzungsgrad, den Witterungseinflüssen und weiteren Faktoren, die unterschiedlich wirken. Im Wohnungseigentumsgesetz /WEG) ist vorgeschrieben, dass die Gemeinschaften eine Instandhaltungsrücklage anzulegen haben, nicht jedoch deren Höhe. Es obliegt demnach jeder Eigentümergemeinschaft, selbst zu bestimmen, wie viel anzusparen ist. Dazu sollte von jeder Hausverwaltung in regelmäßigen Abständen (3-4 Jahre) verlangt werden, bauliche Zustandsberichte vorzulegen. Darin sind die absehbaren Termine notwendiger Erneuerungen wie Dacharbeiten, Flurgestaltung, Heizungsanlage u. a. mit technischen Beschreibungen und den zu erwartenden Kosten aufzulisten. Erforderlichenfalls sollte die Gemeinschaft die Hinzuziehung von Fachleuten beschließen.
Miteigentümer, die das Ansammeln einer Instandhaltungsrücklage verweigern, können gerichtlich dazu veranlasst werden.
Wir sind vier Eigentümer. Unser Haus muss dringend saniert werden. Dazu liegt ein Fachgutachten vor. Zwei Eigentümer wollen das notwendige Geld für die Sanierung nicht aufbringen und verhindern einen entsprechenden Beschluss. Müssen wir dem allmählichen Verfall des Hauses zusehen?
Jeder Wohnungseigentümer trägt Mitverantwortung (im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile) am Erhalt des gemeinsamen Hauses. Sollte ein Eigentümer aus finanziellen Gründen nicht in der Lage sein, seinen Anteil an den notwendigen Arbeiten sofort, und im vollen Umfang tragen zu können, sollte das Gespräch mit den Miteigentümern gesucht werden, um Ratenzahlung o.ä. zu vereinbaren. Das setzt aber das Verständnis aller Beteiligten voraus, denn sie müssen den Fehlbetrag vorstrecken. Wer den Unterhalt seiner Wohnung nicht finanzieren kann, muss sich von ihr trennen, das gilt uneingeschränkt. Kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung ist die Eigentümergemeinschaft gezwungen, bei höheren Außenständen gegen den Schuldner eine Zwangsversteigerung in Gang zu setzen.



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