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Serie Finanz-Wissen : Schein auf Schein: Baufinanzierung

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Teil 11: Niedrige Zinsen verleiten oft zu Planungsfehlern / Mindestens 20 Prozent Eigenkapital senken das Risiko

svz.de von
erstellt am 29.Sep.2014 | 12:00 Uhr

Die Baufinanzierung gehört zu den größten und weitreichendsten finanziellen Unterfangen vieler Haushalte. Allerdings verleiten die niedrigen Zinsen oft zu Planungsfehlern.

Dorf- oder Stadtmensch?

Die Lage ist das wichtigste Kriterium für eine Immobilie, denn sie bestimmt maßgeblich ihren Wert. Ein Grundstück auf dem Dorf mag preiswerter sein als in der Stadt. Doch die oft schlechtere Infrastruktur nötigt viele Häuslebauer zu einem weiteren Fahrzeug und vielen Stunden Fahrzeit. Das steigert die Nebenkosten erheblich und kann nicht nur das Leben im Alter, sondern auch einen Verkauf der Immobilie erschweren.

Verwohnen oder erhalten?

Auch Immobilien unterliegen dem natürlichen Verschleiß. Nach zehn Jahren fallen die ersten Renovierungen an. Später muss die Heizung repariert, die Küche ausgetauscht und das Dach saniert werden. Planen Sie dafür von Anfang an mind. 1 Prozent der Haus-Anschaffungskosten pro Jahr an Rücklagen ein. So haben Sie immer eine Reserve für Eventualitäten.

Das Ziel im Auge behalten

Die niedrigen Zinsen verleiten gerne dazu, sich ein größeres Grundstück oder teureres Haus zuzulegen. Doch Vorsicht! Ein Haus, welches zum Rentenbeginn nicht schuldenfrei ist, kann für den Eigentümer eine finanzielle Belastung werden und die gesamte Altersvorsorge gefährden.

Falle Gesamtkosten

Zum Hauspreis kommen Makler-, Notar-, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer hinzu. Das können schnell noch einmal 10 Prozent der Kaufsumme sein. Planen Sie auch die Kosten für die Außenanlagen in die Finanzierung mit ein.

Eigenkapital

Je höher, desto besser. 20 Prozent der Gesamtsumme sollten es mindestens sein. Je höher das Eigenkapital, desto geringer sind das Risiko der Bank und für Sie die zu zahlenden Darlehenszinsen.

Zinsbindung

Je länger, desto besser. 20 Jahre bieten die höchste Planungssicherheit. Der Zinsaufschlag gegenüber einer zehnjährigen Zinsbindung beträgt je nach Anbieter 0,3-1,5 Prozent. Ob es sich dennoch lohnt, hängt von Ihrer Zinserwartung und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab. Ihr Zinsänderungsrisiko lässt sich errechnen. Fragen Sie Ihre Bank.

Tilgung

Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgung. 2 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sollten es schon sein, damit Sie beim heutigen Zins nach circa 30 Jahren schuldenfrei sind. Banken bieten noch Tilgungssätze von 1 Prozent zuzüglich Sondertilgungsoption an. Doch Vorsicht! 1 Prozent Tilgung heißt mindestens 50 Jahre Laufzeit. Wer die Sondertilgung in den ersten Jahren nicht zahlen kann, wird es meist auch in den Folgejahren nicht können. Das böse Erwachen kommt nach zehn Jahren, wenn von 100 000 Euro nur 12 000 Euro getilgt sind.

Empfehlung

Kalkulieren Sie Ihr Haus mit einer jährlichen Belastung von 8 bis 9 Prozent (Bsp.: 3 Prozent Zinsen, 2 Prozent Tilgung, 1 Prozent Rücklagen, 2 bis 3 Prozent Sondertilgung). Können Sie das finanziell nachhaltig leisten, sind Sie auf der sicheren Seite, auch wenn nach der Zinsbindung die Zinsen steigen sollten.

Sparen oder tilgen?

Die Zinsen sind niedrig, die Margen auch. Deshalb versuchen viele Banken, Ihnen Zusatzverträge zu verkaufen. Generell gilt: Tilgung geht vor Sparen. Wenn Sie für eine Baufinanzierung 3 Prozent Zins zahlen, macht Sparen gegenüber Tilgen nur dann Sinn, wenn der Sparvertrag Ihnen eine garantierte Rendite von 3 Prozent nach bzw. 4 Prozent vor Steuern liefern kann. Beiträge für Bausparverträge, kapitalbildende Lebens- bzw. Rentenversicherungen sollten deshalb eher in die Kredittilgung investiert werden. Im Einzelfall lassen Sie prüfen, ob es sinnvoll ist, vorhandene Spar- und Versicherungsverträge zur Reduzierung der Darlehen heranzuziehen, denn es ist unsinnig, seine Altersvorsorge auf Kredit aufzubauen. Hingegen sind eine Berufsunfähigkeits-, eine Risikolebens- sowie eine Gebäudeversicherung wichtig, um Sie und Ihre Familie im Falle des Falles vor einem finanziellen Ruin zu schützen.

Machen Sie sich schlau

Holen Sie sich für eine Baufinanzierung mehrere Angebote ein und vergleichen Sie diese. Der Effektivzins ist hierbei nicht immer der richtige Maßstab, sondern die Höhe der Gesamtkosten (inklusive Bausparer und Versicherungen) bis zur Schuldenfreiheit. Die Kosten für viele Baufinanzierungen lassen sich auch nach Vertragsabschluss noch oft optimieren.

Eine Private Finanzplanung kann dabei helfen, Lösungen zu finden und Ihre Finanzierung auf gesunde Füße zu stellen. Lassen Sie sich hier von unabhängigen Experten oder einer Verbraucherzentrale beraten.

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