Schmutz, Lärm und Planen vor dem Fenster

An den Kosten für die Reinigung des Hausflurs müssen sich Mieter beteiligen - wenn es im Mietvertrag so festgelegt ist.dpa
An den Kosten für die Reinigung des Hausflurs müssen sich Mieter beteiligen - wenn es im Mietvertrag so festgelegt ist.dpa

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27. September 2012, 09:41 Uhr

Mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens müssen Mieter in Deutschland im Durchschnitt für Miete und Nebenkosten aufbringen. So viel wie noch nie. Und so bestimmten die Themen Betriebskostenabrechnung und Mietminderung auch das gestrige Lesertelefon Extra mit Experten vom Schweriner Mieterverein.

Unser Vermieter hat eine neue Glasversicherung abgeschlossen und legt die Kosten hierfür mit den Betriebskosten auf die Mieter um. Er weigert sich jedoch, einen Nachweis für diese Versicherung zu erbringen. Muss ich die Kosten für die Glasversicherung zahlen?

Wenn die Kosten für Versicherungen grundsätzlich im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden und der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, darf der Vermieter die Kosten für die Glasversicherung in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Er ist jedoch verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen einen Nachweis für diese Versicherung vorzulegen. Solange er dies nicht tut, braucht der Mieter diese Kosten nicht zu zahlen.

In unserem Haus werden umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt. Das Haus ist eingerüstet und mit einer Plane verhängt. Außerdem gibt es Lärm und Schmutz. Ich habe daher bei meinem Vermieter wegen einer Mietminderung nachgefragt. Er lehnte aber ab. Zu Recht?

Nein. Sobald ein (nicht vom Mieter verschuldeter) Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich einschränkt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Einer Zustimmung des Vermieters bedarf es also nicht.

Ich habe bis heute noch nicht meine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 erhalten. Wie lange hat der Vermieter dafür Zeit?

Die Abrechnungsfrist beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; sie endet hier folglich am 31. Dezember 2012. Legt der Vermieter die Abrechnung erst nach Ablauf dieser Frist vor, kann er grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen. Der Mieter hat jedoch auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist weiterhin Anspruch auf die Erstellung der Abrechnung und die Auszahlung eines eventuellen Guthabens.

Ich bin im Juni aus meiner Wohnung ausgezogen. Jetzt im September erhalte ich von meinem ehemaligen Vermieter eine Malerrechnung, die ich wegen angeblich nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen bezahlen soll. Hiervon war zuvor nie die Rede. Muss ich die Rechnung bezahlen?

Nein. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht (dies ist nur bei Vorliegen einer wirksamen mietvertraglichen Verpflichtung der Fall) und ob im vorliegenden Fall diese Pflicht verletzt wurde, kann der Vermieter nur dann Schadensersatz für nicht (ordnungsgemäß) durchgeführte Schönheitsreparaturen verlangen, wenn er den Mieter vorher unter Fristsetzung vergeblich hierzu aufgefordert hat. Dies war offenbar nicht der Fall.

Wir lösen die Wohnung unserer Eltern auf, die in ein Pflegeheim gezogen sind. Sie haben 15 Jahre in dieser Wohnung gewohnt. In dieser Zeit wurde nie der Teppich ausgetauscht. Jetzt fordert der Vermieter Schadensersatz für den Teppich, da dieser nicht mehr zu gebrauchen sei. Ist er im Recht?

Nein. Für eine vertragsgemäße Abnutzung des Bodenbelages ist nie Schadensersatz zu leisten; hierfür zahlt man ja den monatlichen Mietzins. Aber auch wenn eine Beschädigung des Teppichbodens vorliegen sollte, könnte der Vermieter hierfür mittlerweile keinen Schadensersatz mehr verlangen, da der Zeitwert nach 15 Jahren Nutzungsdauer "Null" beträgt. Die Rechtsprechung geht insoweit bei einem Teppichboden von mittlerer Art und Güte von einer durchschnittlichen Lebensdauer von zehn Jahren aus.

Mein Vermieter hat jetzt angekündigt, die Kosten der nach der neuen Trinkwasserverordnung vorgeschriebenen mikrobiologischen Trinkwassertestung ab diesem Jahr auf uns Mieter umzulegen. Ist das rechtens?

Die Umlage der Legionellen-Prüfkosten kann zwar umlegbar sein, wenn im Mietvertrag die Umlegung einer neuen Betriebskostenart vorbehalten ist, die Umlage "beginnend ab 2012" ist aber nicht zulässig. Eine neue Betriebskostenart oder neue Umlegungsmethoden müssen im jeweils vorangegangenen Abrechnungszeitraum angekündigt werden. Die Ankündigung in diesem Jahr berechtigt also zur Umlage erst in der Abrechnung für 2013, die den Mietern regelmäßig 2014 zugehen wird.

Muss ich bei Auszug renovieren?

Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Dieser kann sie jedoch auf Mieter umlegen. Die Renovierungspflicht setzt also eine wirksame Umlegungsvereinbarung voraus. Oft wird davon auszugehen sein, dass eine Rückgabe der Wohnung in sauberem Zustand und in hellen, gedeckten Farben geschuldet ist. Klauseln aber, die starre Renovierungsfristen enthalten ("alle drei Jahre"; aber zulässig: "üblicherweise alle drei Jahre") oder die unzulässige Farbwahlvorschiften enthalten ("Decke weißen", "Raufasertapete weiß" u.Ä.) führen zur Gesamtunwirksamkeit aller Schönheitsreparaturvorschriften.

Unser Vermieter hat die Fassade des Gebäudes dämmen und das Dach neu decken lassen. Kann er aufgrund dieser Arbeiten die Miete erhöhen?

Ja. Er kann elf Prozent der reinen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen (sogenannte Modernisierungsmieterhöhung). In Abzug zu bringen sind jedoch Instandsetzungskosten für Reparaturen, die der Vermieter sowieso hätte vornehmen müssen. Auch Vorteile, die der Vermieter durch die Inanspruchnahme von Fördermitteln für die Modernisierungsmaßnahme erhält, muss er an die Mieter "weiterreichen".

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