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Experten beraten zum Thema Miete : Nachrechnen bei den Betriebskosten lohnt

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Probleme mit der Betriebskostenabrechnung machen den Löwenanteil der Beratungsfälle des Deutschen Mieterbundes aus. Fragen dazu und anderen Mietthemen beantworteten unsere Experten am Lesertelefon.

svz.de von
erstellt am 11.Apr.2013 | 11:53 Uhr

In meinem Hause habe ich eine Wohnung an ein Steuerberaterbüro vermietet. Meine anderen Mieter verlangen von mir nun eine Separierung der Betriebskosten für diese gewerbliche Einheit. Muss ich diese tatsächlich vornehmen?

Grundsätzlich müssen Sie dies nicht. Eine Pflicht zur Separierung von Betriebskosten bei gewerblicher Nutzung einer oder mehrerer Einheiten ist nur notwendig, wenn die weiteren Wohnungsmieter durch diese gewerbliche Nutzung betriebskostenmäßig unangemessen benachteiligt wären.
Wir sind im Juli 2010 aus unserer Wohnung ausgezogen und haben bis heute noch keine Betriebskostenabrechnung…

Wenn das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung immer bis zum 31. 12. des Folgejahres vorliegen. Endet das Abrechnungsjahr zum Beispiel per 30. 9., dann endet die Abrechnungsfrist am 30. 9. des Folgejahres, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt des Auszuges.

Nach fristgerechter Übersendung der Betriebskostenabrechnung fordern meine Mieter von mir, dass ich ihnen die entsprechenden Belege kopiere und zuschicke. Muss ich das tun?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat hierzu grundsätzlich entschieden, dass dem Mieter oder seinem Vertreter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen zusteht. Dieses Einsichtsrecht in die Unterlagen beinhaltet nicht die Verpflichtung des Vermieters zur Anfertigung entsprechender Kopien dieser Belege. Der Vermieter muss derartige Kopien auch dann nicht erstellen, wenn der Mieter sich zur Übernahme der Kosten verpflichtet.

Ich habe bisher die von mir regelmäßig veranlasste Dachrinnenreinigung nicht als Betriebskosten auf meine Mieter umgelegt. Kann ich diese Kosten zukünftig umlegen?

Eine Umlage der Dachrinnenreinigung ist nur dann möglich, wenn die Dachrinnenreinigung im Mietvertrag als Betriebskostenart ausdrücklich vereinbart ist. Hierbei genügt es nicht, wenn im Mietvertrag nur auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, da die Dachrinnenreinigung dort nicht vorgesehen ist. Es genügt auch nicht, auf Basis der Vereinbarung, dass sonstige Betriebskosten umgelegt werden können, die Kosten einer Dachrinnenreinigung umzulegen. Grundsätzlich bedürfen Betriebskosten zur Umlagefähigkeit einer Vereinbarung im Mietvertrag. Dazu genügt ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung für diejenigen Betriebskosten, die dort als solche benannt sind. Darüber hinausgehende Betriebskosten müssen ausdrücklich vereinbart sein.

Wir sind der Meinung, dass unser Hausmeister nicht ordentlich arbeitet. Wie kann das geprüft werden?

Für die vorgesehenen Tätigkeiten des Hausmeisters gibt es Verträge und insbesondere Leistungsbeschreibungen. In diese sollte der Mieter Einblick nehmen und sich ein Bild über die Arbeiten und den Leistungsturnus machen. Mit den gewonnenen Erkenntnissen kann man pauschale Einwendungen, zum Beispiel bei Betriebskostenabrechnungen, vermeiden.

Erstmals erscheinen in der Jahresabrechnung Kosten für den Winterdienst, obwohl dies nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Müssen wir zahlen?

Die nachträgliche Einführung von bislang nicht vereinbarten Betriebskostenpositionen ist generell nicht möglich. Das gilt für alle Betriebskostenarten. Eine Ausnahme wird angenommen, wenn im Zusammenhang mit bestimmten Investitionen, zum Beispiel Einbau eines Aufzuges, Installation von Rauchmeldern usw., dann auch Folgekosten für die Wartung entstehen. Die Duldung dieser baulichen Veränderungen soll nach überwiegender Auffassung auch die Akzeptanz künftiger Betriebskosten einschließen. Vermieter sollten in jedem Fall auf die künftigen Kosten und deren Umlage hinweisen, wenn sie die Bauarbeiten ankündigen.
Wir haben unsere Kaution zurückgefordert, doch der Vermieter will sie erst im nächsten Jahr nach der Vorlage der Betriebskosten 2011 zurückerstatten.

Hat der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses keine berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis, muss er die Kaution nach spätestens einem halben Jahr erstatten. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist hier eine Nachzahlung wahrscheinlich, kann er einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Der andere Teil muss ausgezahlt werden.

Müssen Betriebskosten immer nach dem Wohnflächenanteil verteilt werden?

Die Umlage nach dem Wohnflächenanteil ist, sofern im Mietvertrag kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde, der übliche und auch gesetzlich vorgeschriebene Umlageschlüssel für die verbrauchsunabhängige Abrechnung von Betriebskosten.

Trotz nur erkennbar geringer Abnutzungsspuren an den Tapeten sollen wir diese noch vor der Rückgabe der Wohnung neu malern.

Selbst bei Vorliegen einer wirksamen Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen kann ein aktueller Renovierungsbedarf nur dann angenommen werden, wenn zum Zeitpunkt des Auszuges mehr nur als geringe und übliche Abnutzungsspuren an den Tapeten bzw. Anstrichen zu erkennen sind. Die Forderung eine Endrenovierung in jedem Fall, unabhängig vom konkreten Renovierungsbedarf durchzuführen, ist nicht zulässig.

Bei der Prüfung der Abrechnung für 2011 fiel mir ein gravierender Fehler auf. Diesen Fehler fand ich dann auch in der Abrechnung für 2010 und will für beide Abrechnungen eine Korrektur fordern. Geht das?

Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen kann der Mieter innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung erheben. Diese Frist darf nicht verkürzt werden. Ist diese Frist verstrichen - wie im vorliegenden Fall -, dann können nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen noch Einwendungen geltend gemacht werden.

Ich bin nun diejenige, die am längsten hier im Haus wohnt. Ich zahle aber die höchste Miete und möchte eine Herabsetzung beantragen. Geht das?

Hier können Sie leider nicht auf einen Rechtsanspruch zurückgreifen. Die Mieten können im gleichen Haus durchaus unterschiedlich sein. Auch vorhandene Mietspiegel, die eine niedrigere Miete als die derzeit gezahlte ausweisen, sind keine Grundlage für eine Veränderung.

Vor zwei Jahren haben wir Laminat im Wohnzimmer eingebaut. Können wir das Laminat bei Auszug in der Wohnung lassen?

Bestimmte Veränderungen in der Wohnung dürfen Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Selbst, wenn einer Maßnahme zugestimmt wird, kann der Vermieter den Rückbau der Veränderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vorbehalten. Kann das Laminat in der Wohnung verbleiben, hat der Mieter keinen Anspruch auf einen Wertersatz, es sei denn, der Vermieter besteht darauf, das Laminat zu übernehmen.

Ich denke, unsere zwölf Jahre alte Einbauküche ist nun abgeschrieben. Kann ich eine neue Küche fordern oder wird die Miete herabgesetzt?

Es kommt bei dieser Frage auf den tatsächlichen Gebrauchszustand an. Dieser muss nicht an heutigen Standards oder an einer Abschreibungsfrist gemessen werden, sondern an der Funktionalität. Das heißt, ob Geräte, Herdplatten, Armaturen oder ähnliches noch voll funktionsfähig sind. Da die Qualität von Einbauküchen sehr unterschiedlich sein kann, gibt es keine allgemeinen Fristen für eine Erneuerung bzw. für eine Instandhaltung von Küchen.

Im Mietvertrag meiner verstorbenen Mutter von 1988 ist eine Kündigungsfrist von 14 Tagen geregelt. Wie verhalte ich mich als Erbe?

Diese kurzen Fristen gelten in jedem Fall. Auch heute ist es möglich, zugunsten des Mieters kürzere Fristen zu vereinbaren. Die kurzen Fristen gelten auch für die Erben, wenn der Mieter verstirbt.

Stimmt es, dass Mieter bei Auszug nicht mehr renovieren müssen?

Das ist nicht ganz richtig, aber eine verbreitete Auffassung. Es gibt eine Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofes, die sich mit den unterschiedlichen Renovierungsklauseln in Mietverträgen befasst haben. In der Folge wurden bisher viele dieser Klauseln als unwirksam und damit als nicht anwendbar erkannt. Das aber im Einzelfall festzustellen, bedarf einer Prüfung des Mietvertrages durch einen Fachmann.

Ich habe gehört, dass ich bei zwei nicht gezahlten Monatsmieten meinen Mieter sehr schnell per einstweiliger Verfügung aus der Wohnung setzen kann. Stimmt das?

Grundsätzlich enthält das Mietrechtsänderungsgesetz eine Regelung, eine Wohnungsräumung durch einstweilige Verfügung zu erreichen. Allerdings ist dies nicht so einfach, wie es auf den ersten Blick aussieht. Ausschließlich im Rahmen eines bereits laufenden gerichtlichen Räumungsverfahrens kann das Gericht auf Antrag eine sogenannte Sicherungsanordnung erlassen, das heißt, der Mieter muss die in dieser Sicherungsanordnung festgelegte Zahlungssumme hinterlegen. Erst dann, wenn er dieser Sicherungsanordnung nicht folgt, kann ein Antrag auf einstweilige Verfügung zur Räumung der Wohnung gestellt werden. Über diesen Antrag hat das Gericht dann zu befinden.

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