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Mecklenburg-Vorpommern

21. Oktober 2017 | 17:55 Uhr

Mieterhöhungen in MV wie bisher

vom

svz.de von
erstellt am 27.Sep.2013 | 10:20 Uhr

Enthält das neue Mietrechtsänderungsgesetz endlich klarstellende Regelungen zu Schönheitsreparaturen?

Nein, dies ist nicht der Fall, allerdings hat es kürzlich eine klarstellende Entscheidung des BGH zu den sogenannten Quotenabgeltungsklauseln gegeben. Danach ist eine derartige Klausel grundsätzlich zulässig, allerdings dann unwirksam, wenn die Ermittlung des Abgeltungsbe trages allein auf Grund eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlages erfolgt. Eine solche Klausel muss also immer dem Mieter eine Möglichkeit zugestehen, einen eigenen Kostenvoranschlag zu beschaffen.

Bei Neuvermietung möchte ich von meinem Mieter eine Mietsicherheit verlangen. Was muss ich beachten?

Die Höhe der Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der im Monat anfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung in drei Raten zu entrichten. Das Mietrechtsänderungsgesetz stellt klar, dass die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, wie zuvor. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Ich habe meinem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt, daraufhin hat der Mieter den Mietvertrag gekündigt. Darf er das?

Ja, nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigungsfrist des Mieters ist nach neuem Recht um einen Monat verlängert worden. Wichtig dabei ist, dass die Kündigung nur bis zum Ablauf des Monats möglich ist, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

In welchem Umfang darf mein Mieter bei energetischer Modernisierung die Miete mindern?

Die neue Regelung besagt hierzu, dass in den ersten drei Monaten der Durchführung einer solchen energetischen Modernisierung eine Mietminderung unzulässig ist. Eine solche Mietminderung ist also erst ab dem vierten Monat der Baumaßnahme zulässig, aber auch nur dann, wenn die Tauglichkeit des Mietobjektes eingeschränkt oder ganz aufgehoben ist.

Ich habe gehört, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur noch bis zu 15 Prozent statt bisher 20 Prozent möglich ist. Ist das richtig?

Grundsätzlich gelten weiterhin die bisherigen 20 Prozent, allerdings mit der Einschränkung, dass die Landesregierungen nunmehr berechtigt sind, in bestimmten Gebieten mit Wohnungsknappheit oder angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zeitlich begrenzt zu reduzieren. Für Mecklenburg-Vorpommern gibt es derartige Regelungen derzeitig nicht.

In meinem Haus ist eine alleinstehende Mieterin plötzlich verstorben. Ist das Mietverhältnis mit dem Tod der Mieterin beendet?

Auch hier endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es bedarf einer Kündigung durch die Erben. Auch der Vermieter ist seinerseits berechtigt, dass Mietverhältnis gegenüber den Erben mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dies muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat und nicht Dritte berechtigterweise in das Mietverhältnis eingetreten sind.

Mein Mieter meint, dass er Miete mindern darf, weil der Schallschutz meines 1920 erbauten Hauses nicht den heutigen gesetzlichen Anforderungen entspricht. Muss ich dies akzeptieren?

Nein, für Mietwohnungen gelten grundsätzlich die Schallschutzvorschriften, die zum Zeitpunkt der Errichtung in Kraft waren. Dies gilt auch für eine Teilsanierung des Hauses gemäß einer Entscheidung des BGH vom Juni 2013.

Ich habe gehört, dass ich einem Mieter, der stark raucht und damit auch Mitbewohner belästigt, kündigen darf. Stimmt das?

Diese Frage muss mit dem neumodischen "Njein" beantwortet werden. Es gibt zwar eine entsprechende Entscheidung eines Amtsgerichtes in einem extremen Fall des Rauchens eines Mieters nach der eine solche fristlose Kündigung erstinstanzlich für wirksam erklärt wurde. Die Sache ist noch nicht endgültig entschieden, da der BGH bisher das Rauchen dem gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung zugerechnet hat. Hierbei dürfte aber auch in Zukunft immer der Einzelfall bezüglich der Intensität der Belästigung der Mitmieter entscheidend sein.

Mein Mieter meint, er könnte nach der neuen Rechtssprechung in seiner Wohnung unbegrenzt Tiere halten, wie er will. Ist das richtig?

Nein, das ist nicht richtig. Hierbei ist immer der Einzelfall bezogen auf die Auswirkungen einer Tierhaltung gegenüber den anderen Mitmietern entscheidend. Eine Belästigung anderer Mitmieter ist unzulässig und führt zu der Berechtigung des Vermieters ein Tierhaltungsverbot auszusprechen.

In meiner aktuellen Betriebskostenabrechnung taucht eine neue Versicherungsart auf, nämlich eine sog. Vandalismusversicherung. Muss ich diese Kosten tragen?

Ob die Kosten für eine Vandalismusversicherung umlagefähig sind, ist bereits grundsätzlich umstritten. Insbesondere kommt es hier jedoch auch auf die Vertragsgestaltung im Einzelfall an. Es empfielt sich in diesen Fällen daher, fachkundigen Rat - z.B. beim örtlichen Mieter verein - einzuholen. Denn teilweise werden auf diesem Wege auch Instandhaltungskosten auf den Mieter abgewälzt, was nicht zulässig ist.

Mein Vermieter fordert von mir die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Muss ich die erteilen?

Es handelt sich hier offenbar um eine Mieterhöhung zur Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese kann nur wirksam werden, wenn der Mieter zustimmt. Wenn die Mieterhöhung daher berechtigt ist, insbesondere (ggf. bei Vorliegen eines solchen mit Hilfe des Mietspiegels) ordnungsgemäß begründet wurde, sollte die Zustimmung erteilt werden, da der Vermieter ansonsten auf Zustimmung klagen müsste. Wenn das Gericht die Mieterhöhung als berechtigt erachtet, würde dann der Mieter zur Zustimmung verurteilt werden, die damit als (rückwirkend) erteilt gilt. Auch die Prozesskosten hätte in diesem Fall der Mieter zu tragen.

Ich bin im Jahr 2002 in meine derzeitige Wohnung eingezogen und habe den Mietvertrag jetzt mit einer Frist von drei Monaten gekündigt. Mein Vermieter verlangt jedoch, dass ich eine Kündigungsfrist von einem Jahr einhalte, weil das so im Mietvertrag steht. Muss ich tatsächlich so eine lange Frist einhalten?

Nein. Seit der Mietrechtsreform vom September 2001 kann der Mieter das Mietverhältnis unabhängig von dessen Dauer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine davon abweichende Regelung im Mietvertrag wäre unwirksam.

Nur für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren um jeweils weitere drei Monate.

In meiner Wohnung musste eine Mischbatterie ausgetauscht werden. Die Kosten belaufen sich auf rund 135 Euro. Da mein Mietvertrag eine sog. Klein- bzw. Bagatellreparaturklausel enthält, die besagt, dass der Mieter Kosten für Reparaturen an Einrichtungen , die seinem ständigen Zugriff unterliegen, bis zu einem Betrag von 80 Euro zu tragen hat, fordert mein Vermieter nun eine entsprechende Kostenbeteiligung in dieser Höhe von mir. Zu Recht?

Nein. Die Kostentragungspflicht des Mieters greift hier nur für solche Reparaturen, deren Kosten insgesamt den Grenzbetrag von 80 Euro nicht übersteigen. Kostet eine Reparatur auch nur einen Cent mehr, hat der Vermieter die vollen Reparaturkosten zu übernehmen.

Da unsere Wohnung nicht allzu groß ist, stellen wir unsere Schuhe vor der Wohnungseingangstür im Treppenhaus ab. Jetzt haben wir von der Hausverwaltung die Aufforderung erhalten, die Schuhe zu entfernen. Müssen wir das tun?

Grundsätzlich ja. Zwar gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts, insbesondere bei schlechtem Wetter auch einmal ein oder zwei Paar Schuhe vorübergehend auf der Fußmatte vor der Wohnungstür im Hausflur abzustellen. Das dauerhafte Abstellen einer Vielzahl von Schuhen im Treppenhaus ist dagegen unzulässig.

Die Einbauküche in meiner Wohnung ist schon über 15 Jahre alt. Zwar ist alles noch intakt, ich hätte aber gern eine modernere Küche. Mein Vermieter weigert sich jedoch, eine neue Küche einzubauen. Was kann ich tun?

Wenn die Küche noch vollständig funktionsfähig ist, wäre der Einbau einer neuen Küche eine Modernisierung. Da es keinen Anspruch des Mieters auf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter gibt, liegt der Austausch der Küche im Ermessen des Vermieters.

Ich will aufgrund eines erheblichen Wohnungsmangels eine Mietminderung von 10 Prozent vornehmen. Ist die Bemessungsgrundlage für die Minderung die Nettokaltmiete?

Nein. Nach Rechtsprechung des BGH ist bei der Berechnung der Mietminderung von der Bruttomiete auszugehen, d. h. der Grundmiete zzgl. der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

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