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Mecklenburg-Vorpommern

19. November 2017 | 21:02 Uhr

Günstige Zinsen vorab sichern

vom

svz.de von
erstellt am 09.Aug.2012 | 09:52 Uhr

Wie viel Eigenkapital ist für den Erwerb einer Immobilie nötig?

Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Voraussetzung für eine solide Finanzierung sein. Dazu zählen auch Guthaben aus Bausparverträgen. Der übrige Finanzierungsbedarf kann mit ca. 50 Prozent Wohnbau- und Bauspardarlehen (30 Prozent) gedeckt werden. Wichtig ist, dass die Finanzierung auf die individuellen Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten ist, damit die monatliche Belastung auch langfristig tragbar bleibt. Achten Sie auf die Vereinbarung einer zügigen und flexiblen Tilgung sowie die Möglichkeit von Sonderzahlungen.

Was muss ich bei einem Hypothekendarlehen beachten?

Die größere Summe des Kaufpreises werden Sie über ein Hypothekendarlehen von Bank oder Sparkasse finanzieren. Hier sollte die Wahl der Zinsbindungsfrist - meist fünf, zehn oder fünfzehn Jahre - von der Höhe des aktuellen Zinsniveaus abhängig gemacht werden. Derzeit sollte man wegen der aktuellen Niedrigzinsphase aber über eine möglichst lange Zinsbindung nachdenken.

Welche Vorteile bietet ein Bausparvertrag?

Mit einem Bausparvertrag können sich Sparer günstige Darlehenszinsen für das Bau- oder Modernisierungsvorhaben sichern. Die Konditionen sind von Beginn an für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Das macht die Finanzierung sicher und planbar. Außerdem fördert der Staat die Immobilie als Altersvorsorge mit Wohn-Riester. Der Bausparvertrag wird als einziges Produkt sowohl in der Spar- als auch in der Darlehensphase gefördert.

Wo erhalte ich eine unabhängige Beratung für meine geplante Baufinanzierung?

Unabhängiger Rat für eine Baufinanzierung ist nicht nur zu empfehlen, sondern auch notwendig. Für Laien ist es schwer nachzuvollziehen, an welche Kostenfaktoren, Behördengänge und bürokratische Notwendigkeiten usw. zu denken ist. Unabhängige persönliche Beratung findet man zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen.

Ich plane weniger umfangreiche Modernisierungsarbeiten an meinem Haus. Kann ich ein Bauspardarlehen auch dafür nutzen?

Bauspardarlehen dienen für jede Baumaßnahme. Für Modernisierungsmaßnahmen benötigen Eigentümer häufig kleine bis mittlere Kreditsummen. Die Konditionen von Bausparkassen sind unabhängig von der Höhe der Bausparsumme innerhalb eines Tarifes einheitlich. Es gibt zum Beispiel Blanko-Darlehen bis zu 15 000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung. Außerdem bekommen Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30 000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist selbstverständlich vorgeschrieben.

Welche Höhe empfehlen Sie für die Tilgung?

Darlehensnehmer sollten den Einspareffekt aus den derzeit niedrigen Zinsen nutzen, um eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Das beschleunigt die Rückzahlung und reduziert die Gesamtkosten des Kredits. Mit einer höheren Tilgungsrate als dem mindestens geforderten einem Prozent ist die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist geringer und damit die Anschlussfinanzierung günstiger. Zudem sollten Finanzierer mit ihrer Bank Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren. Bei Bauspardarlehen ist dies jederzeit in beliebiger Höhe möglich.

Wir haben eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Derzeit wird uns geraten, bereits jetzt eine angeblich günstige Anschlussfinanzierung festzuschreiben. Was halten Sie davon?

Mit einem sogenannten Forward-Darlehen sichert man sich bereits einige Jahre im Voraus den Zinssatz für ein notwendiges Anschlussdarlehen. Es ist dann günstig, wenn man meint, dass die künftigen Darlehenszinsen deutlich höher liegen werden. Ein Forward-Darlehen ist nur bei einer Vorlaufzeit von maximal zwei bis drei Jahren und in Niedrigzinsphasen sinnvoll. Außerdem kostet die gebotene Zinssicherheit einen geringen Zinsaufschlag (0,01 bis 0,03 Prozent). Überdenken Sie auch Ihre Restschuld und welche Raten Sie mit dem neuen Vertrag verkraften können.

Ich möchte ein Eigenheim bauen. Gibt es öffentliche Fördermittel?

Die staatliche KfW Bankengruppe unterstützt Häuslebauer und Sanierer mit zinsgünstigen Darlehen oder direkten Zuschüssen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) stellt ebenfalls finanzielle Mittel bereit. Auch beim Landesförderinstitut und der Kommune lohnt sich eine Nachfrage, um auf die zinsgünstigen Fördertöpfe zurückzugreifen. In der Regel müssen die Mittel allerdings vor Beginn der Arbeiten beantragt werden. Die Hausbank gibt hier Auskunft.

Für eine geplante Anschlussfinanzierung möchte ich verschiedene Angebote einholen. Was empfehlen Sie?

Beginnen Sie frühzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist damit, mehrere Angebote einzuholen. Für einen besseren Marktüberblick ist es auch für die Anschlussfinanzierung empfehlenswert, Angebote von verschiedenen Anbietern zu vergleichen und sich genügend Zeit für eine Entscheidung zu nehmen. Darlehensnehmer sollten sich dabei bewusst sein, dass sie auch für andere Anbieter interessante Kunden sind, da sie ja bereits jahrelang zuverlässig ein Darlehen abbezahlt haben. Um ein mögliches Sparpotenzial zu nutzen, sollten sich Verbraucher auch hier von unabhängigen Stellen beraten lassen.

Um erkennen zu können, ob das Angebot des alten Darlehensgebers oder das eines neuen bessere Konditionen bietet, dürfen die Wechselkosten nicht vernachlässigt werden. Jeder Wechsel ist mit einem gewissen Aufwand verbunden, der Kosten entstehen lässt. Hierzu zählen zum Beispiel Gebühren für einen Notar, für Grundbucheintragungen und gegebenenfalls Schätzgebühren. Nur wenn das Angebot des neuen Anbieters trotz dieser Kosten insgesamt besser abschneidet, ist es attraktiv.

Wir sind eine Familie mit einem Kind und sparen für ein Eigenheim, auch wenn wir uns einschränken müssen. Wie viel Geld müssten wir für die Lebenshaltung mindestens einplanen?

Jedes Kreditinstitut hat seine eigene Berechnung für die Mindesthaushaltspauschale. Das ist das Geld, das nach Abzug aller Kreditraten und der Nebenkosten für Haus und Grundstück sowie anderer ständiger Verpflichtungen übrig bleiben sollte. Das sollten etwa 40 Prozent des Familien-Nettoeinkommens sein.

Welche Vorteile hat es, wenn wir als Familie mit Hilfe von Wohn-Riester ein Haus bauen?

Wenn Sie einen Wohnriester-Vertrag zur Finanzierung abschließen, erhält jeder Erwachsene eine staatliche Förderung von bis zu 154 Euro jährlich. Für jedes Kind gibt es bis zu 185 Euro zusätzlich, für ab 2008 geborene Kinder sogar 300 Euro, so lange sie kindergeldberechtigt sind. Um die volle Förderung zu erhalten, müssen inklusive der Zulagen vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Brutto-Vorjahreseinkommens in den Riestervertrag fließen (max. 2100 Euro). Dabei gelten keine Einkommensgrenzen. Die Einzahlungen können zudem bei der Steuererklärung als Sonderausgabe geltend gemacht werden. Bezuschusst werden sowohl riesterzertifizierte Immobiliendarlehen als auch Bausparverträge. Bei Letzteren werden sowohl der Spar- als auch der Tilgungsbeitrag (allerdings nicht die Zinsen) gefördert.

Wir - 42 und 46 Jahre alt - werden in Kürze ein modernisiertes Reihenendhaus kaufen. Dabei haben wir nicht nur auf den energetischen Standard, sondern auch auf den Wohnkomfort, also Barrierefreiheit, geachtet. Können wir dafür Fördermittel der KfW nutzen?

Sofern es sich um ein Gebäude handelt, das vor dem 1. Januar 1995 gebaut wurde, können Sie drei Darlehensprogramme nutzen. Für den Kauf steht Ihnen das "KfW-Wohneigentumsprogramm" mit einem Darlehen bis zu 50 000 Euro zur Verfügung, der Zins liegt bei einer 20-jährigen Laufzeit derzeit effektiv bei 1,97 Prozent p.a.. Darüber hinaus können Sie das Programm "Energieeffizient Sanieren" nutzen, sofern das Haus durch den Verkäufer energetisch saniert wurde und die Kosten im Kaufvertrag enthalten sind. Der Darlehensbetrag liegt bei max. 50 000 bzw. 75 000 Euro; abhängig davon, ob energetische Einzelmaßnahmen durchgeführt wurden oder ob das Haus zum KfW-Effizienzhaus saniert wurde. Der Zinssatz liegt aktuell bei 1,00 Prozent p.a. effektiv unabhängig von der Laufzeit des Darlehens. Für den altersgerechten Umbau können Sie zusätzlich das entsprechende Programm in Anspruch nehmen, nochmals maximal 50 000 Euro. Auch hier beträgt der Effektivzinssatz aktuell 1,00 Prozent p.a.. In allen Programmen gilt: Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist unterbreitet die KfW ein Angebot, zu welchen Konditionen das Darlehen weitergeführt wird. Art und Höhe der Sicherheiten vereinbart man mit der Hausbank.


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