Schwerin : Der perfekte Deal, der keiner war

Die Gartenstadt in Schwerin war 2005 bei Hausbauern besonders gefragt.
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Die Gartenstadt in Schwerin war 2005 bei Hausbauern besonders gefragt.

Eine Immobilienfirma wollte per Rückkaufklausel Häuserbauer zwei Mal abkassieren. Verträge sind sittenwidrig

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16. November 2017, 12:00 Uhr

Die eigenen vier Wände im Reihenhaus: 88 Quadratmeter, helle ebenerdige Räume, ein Kamin, Fliesen, Fußbodenheizung. „Klar, das ein oder andere würde ich im Nachhinein sicher anders machen. Aber eigentlich sind wir sehr zufrieden“, sagt Hans-Joachim Müller. Inzwischen kann der Schweriner beim Betreten seines Hauses wieder lächeln. Das war lange nicht so. Denn durch eine sittenwidrige Klausel in seinem Bauvertrag gehörte das Haus, das er vor zwölf Jahren baute, gar nicht ihm. Wie Hans-Joachim Müller erging es auch Hundert anderen in Schwerin.

Damit warb eine Immobilienfirma aus Wittenförden 2005 um Kunden: Die eigenen vier Wände in der Schweriner Gartenstadt, nur 500 Meter bis zum See, direkte Bahnanbindung und Einkaufsmöglichkeiten vor der Haustür. Vor allem Senioren wurden mit behindertengerechten Wohnräumen gelockt. „Alter spielt beim Hausbau keine Rolle“, war nur eine der Schlagzeilen des Unternehmens. Und die Firma versprach noch etwas: Sie bot den Interessierten eine „Rückkaufgarantie, die Risiken auffängt.“ So steht es in einem Anzeigentext von 2005. Und in einem anderen: „Sollte einer der beiden [Hausbauer] in ein Heim müssen oder die Kinder das Haus nicht behalten wollen, wenn die Eltern nicht mehr da sind, wird [...] das Eigenheim für den vollen bezahlten Kaufpreis zurückverkauft.“ Es klang wie der perfekte Deal.

Vor zwölf Jahren baute Hans-Joachim Müller in der Gartenstadt sein Eigenheim.
Lisa Kleinpeter
Vor zwölf Jahren baute Hans-Joachim Müller in der Gartenstadt sein Eigenheim.
 

Das dachte auch Familie Müller. Bei der Wohnungssuche stießen sie auf das verlockende Angebot der Immobilienfirma. „Wir fanden das gut. Wir dachten, irgendwas kann ja immer kommen. Aber wir haben den Haken an der Sache nicht gesehen“, erinnert sich Hans-Joachim Müller. Nur vier Tage nach dem ersten Gespräch mit der Immobilienfirma unterschrieben er und seine Frau einen Vorvertrag. „Wir waren so voller Euphorie, wir haben uns drängen lassen. Das war unser Fehler. Wir hatten gar keine Zeit, um irgendwas prüfen zu lassen.“

Erst Jahre später stellte das Ehepaar fest, dass die Rückkaufklausel, die von der Immobilienfirma als eine Art Versicherung verkauft wurde, eigentlich reine Abzocke ist. Diese verpflichtete die Häuslebauer nämlich, dass sie ihr Grundstück mit Haus – sollten sie es nicht mehr selbst bewohnen – wieder an die Firma zurückverkaufen müssen. Der Bauträger Peter E. stand weiterhin im Grundbuch. In den meisten Fällen lag der festgelegte Rückkaufspreis zudem weit unter dem eigentlichen Wert des Objekts.

Im Falle von Familie Müller unterschritt die Summe schon damals den Betrag, den das Haus wert war, um 40 000 Euro. Der Kamin, die Fliesen und die Fußbodenheizung werteten das Heim zusätzlich auf. Auch die Miet- und Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre wurden nicht miteinberechnet. „Wir sind zum Anwalt gelaufen, um aus dem Vertrag rauszukommen, aber das ging damals nicht“, erinnert sich der Rentner.

Den Stein brachte schließlich die Immobilienfirma im vergangenen Jahr selbst ins Rollen. Der Geschäftsführer, Peter E., klagte vor dem Landgericht in Schwerin, weil eines der Grundstücke während eines Insolvenzverfahrens zwangsversteigert wurde. Peter E. ging leer aus und forderte seinen entgangenen Gewinn ein. Doch sowohl das Landgericht in Schwerin, als auch das Oberlandesgericht in Rostock entschieden gegen den Geschäftsmann.

Die Rückkaufklausel benachteilige die Käufer unangemessen und sei „mit den Sitten nicht zu vereinbaren.“ Weder die allgemeine Wertentwicklung noch wertsteigernde Investitionen wurden berücksichtigt, hieß es in der Urteilsbegründung weiter. Außerdem ziele der Vertrag auch auf die Erben des Grundstücks ab. Dies sei mit den Grundprinzipien des Rechts, die einen Vertrag zulasten eines Dritten ausschließen, nicht vereinbaren. Peter E. legte damals Revision ein. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof zugunsten der Hausbauer entschieden.

„Wie viele genau betroffen sind, kann man nicht genau sagen“, sagt der Schweriner Rechtsanwalt Christian Struck. Er selbst vertrat 62 Mandanten aus der Gartenstadt und auch Wittenförden, die sich zusammengetan hatten, um aus ihren Verträgen rauszukommen – mit Erfolg.

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Normalerweise liegen Klagen wegen nicht eingehaltener Fristen oder Absprachen auf dem Tisch von Struck. „Ein vergleichbarer Fall ist mir bei Immobilien noch nicht untergekommen. Das ist in dieser Konstellation einmalig.“ Zwischen 40 000 und 60 000 Euro habe die Differenz zwischen dem Wert und Rückkaufpreis im Durchschnitt betragen. In einem Fall handelte es sich sogar um 100 000 Euro.

Der Anwalt rät allen Betroffenen, die noch nicht geklagt haben, jetzt zu handeln. Nur durch einen Löschungsantrag könnte Peter E. aus dem Grundbucheintrag gestrichen und der Hausbauer auch wirklich Eigentümer werden.

Und auch wer sein Haus erst vor ein oder zwei Jahren unter Wert an Peter E. zurückverkauft hat, könnte eventuell noch auf sein Recht kommen, meint Struck. Das müsse jedoch von Einzelfall zu Einzellfall unterschieden werden.

„Ich rate jedem, der juristisch nicht bewandert ist, vor einem Kaufvertrag zu einem unabhängigen Anwalt zu gehen und sich eine zweite Meinung zu holen“, meint Struck. „Das ist die höchste Investitionssumme Ihres Lebens. Im Regelfall nehmen Sie nie wieder so viel Geld in die Hand.“

Eine Erstberatung bei einem Anwalt koste zwischen 150 und 300 Euro. „Das ist eine vergleichsweise übersichtliche Summe, bedenkt man, dass man dadurch Fehler vermeiden kann, an denen man jahrelang abzahlt.“

Hans-Joachim Müller hat aus seinem Fehler gelernt. Beim nächsten Mal würde er genauer prüfen, sagt er und fügt hinzu: „Aber dies soll unser erstes und letztes Haus sein.“

Insolvenz des Bauträgers: Rechtzeitig reagieren

Bauherren, die ihre Immobilie gemeinsam mit einem Bauträger realisieren, sollten den Baufortschritt genau kontrollieren. Denn ein Baustillstand, Verzögerungen, schlechte Erreichbarkeit oder die Verschiebung von Terminen unter Ausflüchten können Hinweise auf eine drohende Insolvenz des Bauträgers sein.

Wer befürchtet, dass der Bauträger einen Insolvenzverwalter beauftragt hat, kann dies unter www.insolvenzbekanntmachung.de online überprüfen.

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