Expertentelefon - Vermieterfragen : Betriebskosten – was ist rechtens?

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Die Fragen der Vermieter

svz.de von
04. Dezember 2014, 11:58 Uhr

Ich verhandele mit einem Mieter einen neuen Mietvertrag. Was muss ich tun, um sicher zu sein, dass ich auch die Betriebskosten erstattet bekomme?
Der Mieter muss Betriebskosten nur zahlen, wenn diese vereinbart sind zwischen den Parteien. Einen Automatismus gibt es hier nicht. Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag aufgezählt sein, nur die Betriebskosten die benannt sind, muss der Mieter auch bezahlen. Es genügt allerdings auch im Mietvertrag nach derzeitiger Rechtsprechung auf § 2 der Betriebskostenverordnung zu verweisen. In diesem § 2 sind die Betriebskosten, die umlagefähig sind, aufgezählt. Im Mietvertrag von Haus und Grund, der übrigens auch von Nichtmitgliedern erworben werden kann, ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthalten.

Mein Haus hat acht Wohnungen und daher habe ich dieses in Verwaltung gegeben. Kann ich die Verwaltungskosten als Betriebskosten umlegen?
Nein, Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und daher im Wohnungsmietrecht nicht umlagefähig. Im Gewerberaummietrecht kann eine Umlage wirksam zwischen den Parteien vereinbart werden. Im Wohnraummietrecht wäre eine solche Vereinbarung jedoch unwirksam.

Ich habe ein vor fünf Jahren abgeschlossenes Mietverhältnis. Bisher habe ich keine Betriebskostenabrechnungen vorgenommen, im Mietvertrag steht aber, dass solche Abrechnungen durch den Vermieter zu erstellen sind. Der Mieter hat jetzt die Abrechnungen gefordert. Muss ich diese für die letzten fünf Jahre vornehmen?
Für nicht verjährte Zeiträume(die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Jahr der Abrechnungsreife) ist die Vornahme einer solchen Betriebskostenabrechnung zur Vermeidung von Rechtsnachteilen dem Vermieter dringend zu empfehlen. Im konkreten Fall sind also noch die Abrechnungen zur erstellen für die Jahre 2011 bis 2013, sofern im Mietvertrag das Kalender- dem Betriebskostenjahr entspricht.

Ich bin als Vermieter erstmals verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, welchen Inhalt muss die Nebenkostenabrechnung haben?
Nach Auffassung des BGH muss eine Nebenkostenabrechnung wenigstens folgende Angaben enthalten: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angaben und Erläuterungen des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorausleistungen des Mieters. Außerdem muss die Abrechnung klar übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar gestaltet sein.

Ich habe im September 2013 die Abrechnung für das Jahr 2012 dem Mieter zugestellt. Nunmehr, im November dieses Jahres, hat mein Mieter erstmals Einwendungen gegen diese Abrechnung erhoben. Kann er dies eigentlich jetzt noch?
Nein, im konkreten Fall kann der Mieter im November 2014 keine Einwände mehr gegen eine im September 2013 für das Jahr 2012 zugestellte Betriebskostenabrechnung mehr erheben. Der Gesetzgeber hat im § 556 Abs. 3 BGB geregelt, dass Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen sind.

Mein zukünftiger Mieter möchte für die Heiz- und Betriebskosten eine Pauschale entrichten. Ich würde dies auch gern so vereinbaren, da ich dann die Betriebskostenabrechnung jährlich nicht erstellen muss. Ist dies sinnvoll?
Zunächst muss hierzu erst einmal gesagt werden, dass eine pauschale Betriebskostenvereinbarung grundsätzlich zulässig ist. Ausgenommen hiervon sind ausdrücklich die Kosten für Heizung und Warmwasser, der Gesetzgeber hat festgelegt, dass diese nach Verbrauch abzurechnen sind. Die Kosten für Heizung und Warmwasser können nicht Bestandteile einer Pauschale sein. Sollte dies vereinbart werden, wäre diese Regelung im Mietvertrag nichtig. Aber auch die zulässige Vereinbarung der anderen Betriebskosten ist nicht empfehlenswert für den Vermieter. Bekanntermaßen steigen die Betriebskosten ständig an. Die wirksame zulässige Anpassung einer Pauschale erweist sich jedoch in der Praxis häufig als sehr schwierig.

Das Fegen der Gehwege sowie im Winter die Schneeberäumung und das Streuen mache ich als Vermieter selbst. Kann ich hierfür bei der Betriebskostenabrechnung etwas umlegen?
Ja, nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung darf der Vermieter Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers anfallen würde. Allerdings darf die Mehrwertsteuer hierfür natürlich nicht in Ansatz gebracht werden.

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