Expertentelefon : Betriebskosten – was ist rechtens?

Fristen, Nachzahlungen, Einwendungen: Experten gaben am Lesertelefon Mietern und Vermietern Auskunft - Die Fragen der Mieter

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04. Dezember 2014, 12:00 Uhr

Im August habe ich meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 erhalten und die darin ausgewiesene Nachforderung auch sogleich beglichen. Jetzt habe ich von einem Nachbarn erfahren, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Als ich dies meinem Vermieter mitteilte, erklärte er, dass die 14-tägige Einspruchsfrist abgelaufen sei und ich daher meine geleistete Nachzahlung nicht mehr zurückfordern könne. Außerdem hätte ich die Abrechnung mit der Begleichung der Nachzahlung ohnedies anerkannt. Stimmt das?Nein. Der Mieter hat kraft Gesetztes ein Jahr nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung Zeit, Einwendungen hiergegen zu erheben. Diese Frist kann weder durch eine Vereinbarung noch durch einseitige Bestimmung des Vermieters verkürzt werden. Auch hat der BGH bereits vor einigen Jahren entschieden, dass selbst eine vorbehaltlose Zahlung der Nachforderung kein Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung bedeutet.

Ich bin im Juni 2013 in meine Wohnung eingezogen und habe jetzt die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr erhalten. In dieser Abrechnung taucht im Rahmen der Heiz- und Wasserkosten eine Nutzerwechselgebühr auf. Muss ich die tatsächlich bezahlen?
Grundsätzlich handelt es sich bei diesen Kosten, die die Abrechnungsfirma dafür erhebt, dass sie in einem Abrechnungszeitraum für eine Wohnung zwei oder mehr (für den aus- und den einziehenden Mieter bzw. den Leerstand) Abrechnungen erstellen muss, nicht um Betriebs-, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst zu tragen hat und nicht auf den Mieter umlegen kann. Nur wenn ausnahmsweise eine wirksame Umlagevereinbarung vorliegt, muss der Mieter diese Kosten übernehmen. Wirksam ist eine solche Regelung aber nur dann, wenn sie sich lediglich auf den Auszug (also nicht wie hier den Einzug) bezieht und zudem klargestellt ist, dass die Umlage nicht erfolgt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses von der Vermieterseite zu vertreten ist.

Ich liege mit meinem Vermieter über die Berechtigung einer Betriebskostennachzahlung im Streit. Nun will er die Nachforderung von meiner Kaution in Abzug bringen, die ich dann wieder aufzufüllen hätte. Darf der Vermieter so vorgehen?
Nein. Während des andauernden Mietverhältnisses darf der Vermieter wegen streitiger Forderungen nicht auf die vom Mieter geleistete Mietkaution zurückgreifen. Denn die Kaution hat nicht den Zweck, dem Vermieter zu ermöglichen, streitige Forderungen während der Mietzeit durchzusetzen, ohne dass geklärt wird, ob der geltend gemachte Vermieteranspruch tatsächlich besteht oder nicht. Auch eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen könne, wäre unwirksam.

In meiner Betriebskostenabrechnung werden Kosten für die Dachrinnenreinigung berechnet. Da die Umlage dieser Kostenart in meinem Mietvertrag aber gar nicht vereinbart wurde, habe ich dies meinem Vermieter mitgeteilt und meinen entsprechenden Kostenanteil nicht bezahlt. Mein Vermieter behauptet nun, da ich die Kosten in den beiden Vorjahresabrechnungen klaglos gezahlt hätte, wäre ich jetzt mit entsprechenden Einwendungen ausgeschlossen. Ist das so?
Nein. In der Zusendung der Abrechnung durch den Vermieter und der bloßen Begleichung einer Nachforderung durch den Mieter liegt grundsätzlich keine stillschweigende (konkludente) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung, da in der bloßen Zahlung kein Erklärungswert liegt. Anders wäre es möglicherweise dann zu beurteilen, wenn der Vermieter die Umlage dieser neuen Kostenart vorher angekündigt und anschließend die Abrechnung übersandt und der Mieter die daraus resultierende Nachforderung dann vorbehaltslos beglichen hätte.

Wir haben eine Ölheizung. Unser Vermieter rechnet die Heizkosten immer in der Form ab, dass er als Brennstoffkosten die Kosten der im jeweiligen Abrechnungszeitraum erfolgten Öllieferungen in die Abrechnung einstellt. Ist das so korrekt?
Nein. Da die Heizkosten zwingend nach dem sogenannten Leistungsprinzip abzurechnen sind, dürfen hier nur die Kosten für diejenige Brennstoffmenge in die Abrechnung eingestellt werden, die in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum verbraucht wurde. In die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 gehören also die Kosten für den Restbestand im Tank zum 31.12.2012 und für die Heizöl-Lieferungen im Jahr 2013 abzgl. der Kosten für den Restbestand an Heizöl zum 31.12.2013.


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