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Lesertelefon Extra: Mietrecht : Vertrag ohne Rücktrittsrecht

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Nach der Unterschrift können Mieter nur noch ordentlich kündigen. Das ist bekannt. Doch es gibt auch viele Unklarheiten. Experten vom Mieterbund Schwerinstellen sich Ihren Fragen beim beliebten "Lesertelefon Extra".

svz.de von
erstellt am 12.Apr.2012 | 09:42 Uhr

Beim Einzug sagte mir meine Vermieterin, dass sie aus Sicherheitsgründen einen Wohnungsschlüssel behalten wird. Das finde ich nicht richtig.

Ihre Meinung ist zutreffend. Grundsätzlich ist ein Vermieter nicht dazu berechtigt, von sich aus einen Wohnungsschlüssel zu behalten und auch zu nutzen. Betritt er ohne Gefahr im Verzuge und ohne Zustimmung des Mieters dessen Wohnung bei Abwesenheit, wäre dies ein Vertrauensbruch, der den Mieter sogar berechtigen würde, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ist es zulässig, in einem Mehrfamilienhaus mehrere Kleinkinder als Tagesmutti zu betreuen?

Zunächst muss der Vermieter Sorge dafür tragen, dass alle seine vermieteten Wohnungen vertragsgemäß genutzt werden. Gewerblich, freiberufliche oder sonstige Tätigkeiten sind nur in bestimmten Grenzen und nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Hierbei entscheiden auch die konkreten baulichen und sonstigen Gegebenheiten sowie auch die berechtigten Interessen von Mitmietern. Grundsätzlich muss die Hausordnung mit ihren Ruhezeiten beachtet werden. Wir dies nicht gewährleistet, kann der Vermieter die Zustimmung zur Ausübung einer (gewerblichen) Tätigkeit auch zurücknehmen oder einschränken.

Laut Mietvertrag dürfen weder Kinderwagen noch Rollstühle im Hausflur abgestellt werden. Ist das zulässig?

Eine generelle Untersagung des Abstellens von Kinderwagen und anderen Gegenständen, lässt sich im Regelfall schwer durchsetzen, sondern muss an den Gegebenheiten im Einzelfall bemessen werden. Dort wo Platz ist, wo sich Mieter an die Hausordnung halten (Sauberkeit) und wo Belange des Brandschutzes nicht greifen müssen, sollte das gelegentliche oder gar regelmäßige Abstellen von Kinderwagen und Ähnlichem möglich sein. Ein kurzzeitiges Abstellen im Hausflur muss auch dort hingenommen werden, wo zum Beispiel im Keller ein gesonderter Abstellraum existiert.

Obwohl wir bisher eine vermietereigene Satellitenschüssel nutzen konnten, weigern sich Vermieter, diese auf den neuen digitalen Satellitenempfang umzurüsten. Wir sollen uns selbst eine "Schüssel" anbauen.

Betreibt der Vermieter eine eigene Satellitenempfangsanlage, die die Mieter nutzen können oder gar müssen, dann muss er diese Anlage auch gebrauchsfähig halten. Erforderliche Erneuerungen bei Verschleiß gehören ebenso dazu wie eine Umrüstung, wie sie jetzt für bislang analoge Empfangsanlagen erforderlich ist. Die dabei entstehenden Kosten einer Modernisierung können im Einzelfall zwar zu einer kleinen Mieterhöhung führen, nicht jedoch zu einer Umlage auf die Betriebskosten.

Nachdem meine Mutter in ein Pflegeheim aufgenommen wurde, muss die Wohnung zurückgegeben werden. Die Genossenschaft fordert eine komplette Endrenovierung, obwohl der Vertrag von 1965 nur von einer besenreinen Rückgabe spricht.

Der damalige Mietvertrag, der immer noch voll gültig ist, enthält zwar die Verpflichtung, dass der Mieter die erforderlichen Renovierungen während der Mietzeit erledigt, jedoch keine Endrenovierung durchführen muss, wenn hierfür eine sogenannte besenreine Rückgabe geregelt ist. Für jüngere Mietverträge kommt es immer auf die Formulierung im Einzelfall an.

Nachdem wir einen Mietvertrag unterschrieben haben, haben wir eine bessere Wohnung gefunden und wollen jetzt vom Mietvertrag zurücktreten.

Dass dies möglich ist, glauben immer mehr Menschen, denn bei vielen Geschäften und Einkäufen hatte sich die Praxis einer komplikationslosen Rückgabe - ohne Rechtsgrund - verbreitet. Das deutsche Mietrecht kennt aber kein Rücktrittsrecht der Mietvertragsparteien, es sei denn, dieses ist ausnahmsweise im Vertrag vereinbart. Will der Mieter den Vertrag beenden, muss er im Regelfall ordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist von drei Monaten beginnt erst mit dem ersten Tag des Wirksamwerdens des Mietvertrages.

Im November 2011 haben wir die Betriebskosten des Jahres 2010 abgerechnet. Ein Mieter hat bis heute seine Nachzahlung von über 300 Euro noch nicht entrichtet und auch keine Einwendungen erhoben. Was kann man tun?

Mieter, die Fragen und Probleme zu einer Betriebskostenabrechnung haben, sollten dies immer in Schriftform an den Vermieter bzw. die Hausverwaltung weiterleiten. Jeder Einwand oder jeder Einwand ist aber zugleich als Befreiung von der Zahlungspflicht zu bewerten. Wenn also gar keine Information beim Vermieter aufläuft, wird dieser sicherlich von einer grundlosen Zahlungsverweigerung ausgehen, eine Mahnung aufsetzen und bei weiterem Ausbleiben der Zahlung gerichtliche Schritte einleiten, zum Beispiel einen Mahnbescheid beantragen.

Seit geraumer Zeit ist der Lüfter in unserer Küche (ohne Fenster) defekt. Die Hausverwaltung verweist auf die einzelnen Wohnungseigentümer und stellt den Mangel nicht ab.

Egal, wer Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Grundstückes ist oder wer dessen Interessen vertritt, es gelten immer die gleichen mietrechtlichen Rechte und Pflichten. Neben einer Mietminderung käme hier nach entsprechender (schriftlicher) Fristsetzung ein teilweiser Mieteinbehalt oder sogar die Beauftragung eines eigenen Handwerkers durch den Mieter in Betracht.

Erstmals sollen wir die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern und auch deren Wartung über die Betriebskosten tragen. Ist das zulässig?

Die Umlage dieser Kosten ist an gewisse formale Voraussetzungen gebunden. So sollte der Vermieter, wenn er denn die Rauchmelder selbst einbauen lässt, den Einbau und die geplante Umlage von Miet- und Wartungskosten vorab ankündigen. Unterlässt er diese Ankündigung, könnte sich die Umlage nach hinten verschieben oder sogar gänzlich unmöglich werden.

In meinem Wohnzimmer hat sich an einer Außenwand Schimmel gebildet. Mein Vermieter meint, ich sei selbst schuld und dürfe daher die Miete nicht mindern. Ich hätte im Übrigen alle Schränke mindestens zehn Zentimeter von der Wand entfernt aufstellen dürfen.

Es gibt keine generelle Vorschrift, Möbel nur in einem bestimmten Abstand von einer Wand aufzustellen. Die Eignung eines Raumes zum Wohnen schließt ein, dass Möbel - auch kompakte Schränke - näher als zehn Zentimeter von einer Wand entfernt aufgestellt werden können. Die bauphysikalischen Voraussetzungen hierzu hat der Vermieter zu gewährleisten. In besonderen Fällen ist es Sache des Vermieters, bestimmte Vorgaben zu formulieren, um Schäden zu vermeiden, zum Beispiel bei Kenntnis von vorangegangenen Schäden.

Wie beantragen wir eine Mietminderung, nachdem wir bereits einen erheblichen Mangel dem Vermieter angezeigt haben?

Das Vorhandensein eines nicht unerheblichen Mangels und die Anzeige dieses Mangels beim Vermieter löst bereits kraft Gesetzes ein Minderungsrecht aus. Es muss also nicht beantragt werden, sondern der Mieter kann davon ohne Zustimmung des Vermieters Gebrauch machen.

Auf dem Nachbargrundstück finden lärmintensive Bauarbeiten statt. Kann ich die Miete mindern, auch wenn der Vermieter nichts mit den Arbeiten zu tun hat?

Die Mietminderung ist objektiv zu verstehen, das heißt unabhängig vom Verschulden eines Dritten oder des Vermieters. Allerdings ist immer zu bedenken, ob bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit entsprechenden Bauarbeiten zu rechnen war. Dann wäre wegen der Kenntnis über einen eventuell eintretenden Mangel die Mietminderung ausgeschlossen.

Seit Januar arbeitet erstmals ein Hausmeister auf dem Grundstück. Erst auf Nachfrage teilte uns der Vermieter mit, dass jede Mietpartei monatlich 35 Euro zusätzlich zu den bisherigen Betriebskosten entrichten muss.

Hier wäre wichtig, ob mit den Mietern überhaupt die Umlage von Hausmeisterkosten vereinbart wurde. Dann spielt der Umfang der von ihm zu erledigenden Arbeiten eine Rolle und die Höhe des Entgeltes. Aufwand und Kosten müssen sich hier unter Wirtschaftlichkeitskriterien als angemessen erweisen. Sollte erstmals ein hauptamtlicher Hausmeister eingestellt worden sein, empfiehlt sich die Ankündigung damit verbundener Kosten bereits vor dessen Aktivwerden.

Nachdem ich meiner Vermieterin eine Kaution in bar gegen Quittung übergeben hatte, weiß ich bis heute nicht, ob und wo die Kaution ordnungsgemäß angelegt ist.

Jeder Vermieter muss eine empfangene Kaution sicher und rechtskonform anlegen. Das heißt, die Anlage bei einem Kreditinstitut zu den üblichen Konditionen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (oder besser) und deklariert als Kautionsguthaben, das unabhängig vom Vermögen des Vermieters angelegt ist.

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