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Lesertelefon Mietrecht 1 : Wenn die Abrechnung fehlerhaft ist...

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Betriebskosten, Meldebescheinigung, Lärmbelästigung: Experten gaben gestern in Mietrechtsfragen Auskunft an unserem Lesertelefon. Hier die Fragen von Mietern

svz.de von
erstellt am 02.Dez.2015 | 20:55 Uhr

Im Juli habe ich meine Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 erhalten und die darin ausgewiesene Nachzahlung auch gleich geleistet. Jetzt habe ich aber von meiner Nachbarin den Tipp bekommen, dass die Abrechnung Fehler enthält, die meine Betriebskosten erheblich senken würden. Als ich von meinem Vermieter eine entsprechende Korrektur der Abrechnung forderte, erklärte dieser, dass die 14-tägige Einspruchsfrist abgelaufen sei und ich daher meine bereits geleistete Nachzahlung nicht mehr zurückfordern könne. Außerdem hätte ich die Abrechnung mit der Begleichung der Nachzahlung ohnehin anerkannt. Hat er damit Recht?

Nein. Der Mieter hat kraft Gesetztes ein Jahr nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung Zeit, Einwendungen hiergegen zu erheben. Diese Einwendungsfrist kann weder durch eine Vereinbarung noch durch eine einseitige Bestimmung des Vermieters verkürzt werden. Ferner hat der BGH bereits vor einigen Jahren entschieden, dass selbst eine vorbehaltlose Zahlung der Nachforderung kein Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung bedeutet.

Ich habe immer noch keine Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2013 erhalten, obwohl ich meine Vermieterin bereits mehrfach darum gebeten habe. Da ich in diesem Jahr nur wenig zu Hause war, erwarte ich ein nicht unerhebliches Abrechnungsguthaben, auf das ich eigentlich nicht so gerne verzichten möchte. Was kann ich tun, um die Vermieterin nun endlich dazu zu bewegen, die Abrechnung zu erstellen?

Da die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums hier bereits am 31. Dezember 2014 abgelaufen ist, ist die Betriebskostenabrechnung „fällig“, das heißt, es ist Abrechnungsreife eingetreten. Ihre Vermieterin kann jetzt zwar grundsätzlich keine Nachforderung aus der Abrechnung mehr geltend machen, sie bleibt jedoch zur Erstellung der Abrechnung und natürlich auch zur Auszahlung eines sich daraus gegebenenfalls ergebenden Guthabens verpflichtet. Rechnet sie trotz Aufforderung nicht ab, besteht die Möglichkeit, als Druckmittel die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten bis die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung vorlegt.

Ich habe meinem Vermieter für meine neue Wohnung eine Mietkaution in Höhe von 1500 Euro überwiesen. Wie muss der Vermieter dieses Geld eigentlich verwahren?

Der Vermieter muss den Kautionsbetrag getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut auf einem treuhänderischen Sonderkonto anlegen. Dabei muss der Treuhandcharakter der Anlage für jeden potenziellen Gläubiger des Vermieters erkennbar sein, sodass die Kaution bei einer eventuellen Vermieterinsolvenz vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Solange die Mietkaution nicht ordnungsgemäß angelegt – und dem Mieter dies auf Verlangen nachgewiesen – wurde, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

Ich habe mir bereits vor etwa sieben Jahren im Garten unseres Mehrparteienhauses eine Sitzgruppe eingerichtet. Zwar ist im Mietvertrag keine Gartennutzung vereinbart, aber mein Vermieter hat diese Nutzung bislang immer geduldet. Nun haben sich offenbar neu hinzugezogene Mieter bei dem Vermieter hierüber beschwert, der mir nun diese Nutzung untersagen will. Darf er das? Oder habe ich hier nicht nach so langer Nutzungszeit so etwas wie ein „Gewohnheitsrecht“ erworben?

Tatsächlich darf der Vermieter hier die bislang geduldete Nutzung des Gartens einseitig widerrufen. Denn ohne Hinzutreten besonderer Umstände oder aber eine ausdrückliche Vereinbarung wird die bloß geduldete Nutzung von Gemeinschaftsflächen nicht Mietvertragsbestandteil. Allenfalls kommt hier eine Leihe oder aber ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung in Betracht; in beiden Fällen kann vom Vermieter jederzeit die Rückforderung der genutzten Gemeinschaftsfläche gefordert werden.

Mein Mietvertrag enthält eine Klausel, nach der ich die Wandfliesen im Bad nicht anbohren, sondern Dübellöcher nur in den Fugen setzen darf. Das Anbringen meines Spiegelschranks an der Badezimmerwand lässt sich aufgrund der vorgegebenen Bohrlöcher so aber nicht bewerkstelligen. Muss ich mich an die Vorgabe im Mietvertrag halten?

Nein. Die Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, denn auch das Anbohren von Fliesen gehört zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange ein verkehrsüblicher Umfang nicht überschritten wird. Wo dieser anzusiedeln ist, wird allerdings recht unterschiedlich beurteilt – auch 59 Bohrlöcher sind schon in einem amtsgerichtlichen Urteil als noch verkehrsüblich eingestuft worden. Ob sich dies verallgemeinern lässt, erscheint allerdings fraglich.

Ich wohne seit fast 16 Jahren in meiner Wohnung. Mittlerweile ist der bei meinem Einzug vorhandene Teppichboden derart verschlissen, dass er ersetzt werden muss. Mein Vermieter ist auch bereit, den Bodenbelag zu erneuern, er will jedoch Laminat statt Teppichboden verlegen. Da ich lieber wieder Teppichboden hätte, frage ich mich jetzt, ob ich dem Vermieterwunsch nachgeben muss.

Nein. Wenn die Wohnung mit Teppichboden angemietet wurde, ist dies der vertragsgemäße Zustand des Mietobjekts, den der Vermieter während des Mietverhältnisses zu erhalten verpflichtet ist. Ohne Zustimmung des Mieters darf er hiervon nicht abweichen und ist daher vorliegend zur Verlegung eines neuen Teppichbodens verpflichtet. In dem wohl häufiger vorkommenden umgekehrten Fall, dass der Mieter, der zuvor Teppichboden hatte, bei der Erneuerung lieber Laminat haben würde, ist der Vermieter demzufolge ebenfalls (nur) verpflichtet, einen neuen Teppichboden zu verlegen. Oft einigt man sich in diesem Fall auf einen Kostenzuschuss des Mieters in Höhe der Mehrkosten für Laminat.

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