Lesertelefon Mietrecht : Wann darf ich untervermieten?

Die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten werden nach dem Wohnflächenanteil umgelegt.
Die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten werden nach dem Wohnflächenanteil umgelegt.

Betriebskosten, Kündigungsfristen oder exzessives Rauchen: Mieter und Vermieter nutzten gestern unser Telefonforum zum Mietrecht.

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28. September 2017, 05:00 Uhr

Fragen von Mietern



Bei meiner Betriebskostenabrechnung wurde die Position Hausmeister zur Umlage gebracht, obwohl der Hausmeister vorwiegend Wohnungsübergaben und -abnahmen sowie Instandsetzungsarbeiten in den Wohnungen erledigt. Der Vermieter erklärte mir gegenüber, dass er berechtigt sei, alle im Hausmeistervertrag vereinbarten Tätigkeiten des Hausmeisters zur Umlage zu bringen.
Die sich aus Instandsetzungsarbeiten bzw. Verwaltungstätigkeiten ergebenden Kosten des Hausmeisters sind nicht auf die Mieter umlagefähig, das heißt, diese Kosten sind vom Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen.


Ich möchte einen Teil meiner Wohnung aus finanziellen Gründen untervermieten. Mein Vermieter erteilt mir dazu aber keine Erlaubnis.
Einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter besteht immer dann, wenn Sie aus persönlichen oder finanziellen Gründen lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten wollen und diese Gründe nach Abschluss des Mietervertrages entstanden sind.

Ich wohne in einem Mehr-Familien-Haus, in dem auch der Vermieter mit wohnt. In der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung wurde durch den Vermieter die Position Gartenpflege und Hausreinigung zur Umlage gebracht, obwohl der Vermieter diese Tätigkeiten selber erledigt. Darf der Vermieter die Durchführung dieser Tätigkeiten den Mietern in Rechnung stellen?
Der Vermieter ist berechtigt, die Kosten für Tätigkeiten am Hause wie Gartenpflege und Reinigung, die er selber erledigt, auf alle Mieter in der Betriebskostenabrechnung zur Umlage zu bringen. Er ist jedoch gehalten, nachzuweisen, dass die zur Umlage gebrachten Kosten auch bei der Beauftragung eines Unternehmens angefallen wären.


In meiner Betriebskostenabrechnung werden unter anderem die Kosten für die Abfallbeseitigung nach dem Wohnflächenanteil umgelegt. Da ich im Gegensatz zu den anderen Mietern alleine in meiner Wohnung wohne, finde ich diese Umlage nach Wohnfläche ungerecht.
Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, zu denen auch die Kosten der Abfallbeseitigung gehören, nach dem Wohnflächenanteil ist die gesetzlich vorgeschriebene Umlageart, solange mietvertraglich kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde. Hierdurch entstehende gewisse Ungerechtigkeiten, die dabei vom Gesetzgeber und auch der Rechtsprechung hingenommen werden.

Bei meinem Einzug in die Wohnung leistete ich eine Kaution in Bar gegen Quittung. Durch die Mitmieter im Hause wurde mir mitgeteilt, dass sich der Stromversorger bereits mehrfach wegen ausbleibender Zahlungen des Vermieters gemeldet und mit Einstellung der Versorgung gedroht habe. Ich mache mir jetzt Sorgen um den Verbleib meiner Kaution. Was kann ich tun?
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen, also konkurs- bzw. insolvenzsicher anzulegen. Sie können von Ihrem Vermieter verlangen, dass er die gesetzkonforme Anlage der Kaution in einer von Ihnen gesetzten Frist nachweist. Tut er dies nicht, so sind Sie als Mieter berechtigt, die Grundmiete in Höhe der Kaution einzubehalten und selbst ein solches Kautionskonto anzulegen.

Ich wohne seit einem Jahr in meiner Wohnung und möchte jetzt mit meinem Lebensgefährten zusammenziehen. In meinem Mietvertrag steht, dass ich erst im Juni 2018 kündigen darf. Ist das rechtens?
Ein Kündigungsausschluss kann tatsächlich wirksam im Mietvertrag vereinbart sein. Wichtig ist dabei, dass der Ausschluss der Kündigung sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt. Darüber hinaus darf der Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten und auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung darf nicht ausgeschlossen werden. Wenn die Klausel wirksam ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine ordentliche Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt zu akzeptieren. Hier kann nur ein Aufhebungsvertrag das Mietverhältnis beenden, allerdings ist der Vermieter nicht gezwungen, diesen mit Ihnen abzuschließen.

Mein Vermieter hat mir wegen Eigenbedarfs gekündigt. Kann ich mich gegen diese Kündigung wehren?
Eine Eigenbedarfskündigung setzt immer voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahestehenden Angehörigen benötigt. Dieser Bedarf muss im Kündigungsschreiben sehr ausführlich erläutert und glaubhaft dargelegt werden. Steht in dem Kündigungsschreiben lediglich, dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, ist die Kündigung unwirksam. Hat man den Verdacht, dass es sich um einen vorgeschobenen Eigenbedarf handelt, zum Beispiel weil der Kündigung ein Streit oder ähnliches vorausgegangen ist, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig. Auch Härteeinwände können gegen eine Kündigung geltend gemacht werden, wenn glaubhaft bewiesen wird, dass eine Kündigung nach Abwägung beiderseitiger Interessen dem Mieter nicht zugemutet werden kann.



Fragen von Vermietern


Ich habe meinem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zwar keine renovierte Wohnung übergeben, aber dem Mieter eine angemessene Mietsumme zu Beginn für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erlassen. Wie ist dieses rechtlich zu werten?
In dem Fall, wo zu Beginn des Mietverhältnisses für die Durchführung der Schönheitsreparaturen eine angemessene Mietsumme seitens des Vermieters dem Mieter erlassen wird, gilt die Wohnung als renoviert übergeben. Das bedeutet, dass bei Vorhandensein einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die gemessen an der Abnutzung der Wohnung fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ich habe meinem Mieter gegenüber ein Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht. Er hat diesem Mieterhöhungsverlangen zwar nicht zugestimmt, aber die neue erhöhte Miete vorbehaltlos gezahlt. Muss er nun noch zustimmen zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens oder reicht die vorbehaltlose Zahlung?
Ja, die Zustimmung sollte zwar grundsätzlich erteilt werden, um die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zu erreichen, aber die vorbehaltlose Zahlung der neuen erhöhten Miete ersetzt diese Zustimmung. Eine Klage auf Zustimmung ist bei dieser vorbehaltlosen Zahlung dann nicht mehr notwendig.

Mein Mieter ist der Meinung, dass die von mir erstellten Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre unwirksam seien und er Anspruch auf Rückerhalt sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen hat. Muss ich diese zahlen oder ist die Auszahlung vermeidbar?
Ja, die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen wäre noch vermeidbar. Selbst wenn sich herausstellen sollte, dass die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre unwirksam sind, hat der Vermieter immer noch die Möglichkeit, soweit keine Verjährung vorliegt, eine wirksame Abrechnung nachzuholen. Zwar hat der Vermieter dann kein Recht mehr, eventuelle Nachzahlungsforderungen beim Mieter durchzusetzen, muss allerdings sich eventuell ergebende Guthaben des Mieters an diesen auszahlen. Mit dem Nachholen von wirksamen Betriebskostenabrechnungen besteht allerdings kein Recht des Mieters mehr, getätigte Vorauszahlungen vom Vermieter zurückzufordern. Die Verjährungsfrist für nachzuholende Abrechnungen seitens des Vermieters beträgt drei Jahre. Konkret bedeutet das, dass der Vermieter Abrechnungen noch rückwirkend bis zum Betriebskostenjahr 2013 nachholen kann bis einschließlich 31. Dezember 2017. Er sollte allerdings dieses Datum nicht ausreizen sondern die Abrechnung zeitnah durchführen. Für den Mieter gilt diese Verjährungsfrist von drei Jahren bezüglich seiner eventuellen Rückforderungen von Betriebskostenvorauszahlungen übrigens ebenfalls.

Muss in der Betriebskostenabrechnung eine gewerbliche Teilnutzung bei der Umlage der Grundsteuer durch einen Vorwegabzug berücksichtigt werden?
Nein, der Bundesgerichtshof hat in diesem Jahr erst entschieden, dass bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf.

Ein Mieter von mir hat sich bei mir beschwert, dass er durch sehr starkes Rauchen eines anderen Mitmieters sehr stark beeinträchtigt wird. Der Rauch zieht auf seinen Balkon, so dass er dort sich kaum noch erholen kann. Kann dieser Mieter selbst gegen die exzessiv rauchenden Mieter vorgehen oder kann ich das als Vermieter nur allein?
Als Vermieter gegen das exzessive Rauchen vorzugehen ist schwierig, da der BGH ausgeurteilt hat, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Anders ist es, wenn ein Mitmieter selbst gegen den rauchenden Mieter vorgehen will. Der sich in der Wohnungsnutzung gestörte Mitmieter kann einen Unterlassungsanspruch gegen den rauchenden Mieter geltend machen. Der Mitmieter ist durch das Rauchen des anderen Mieters in seiner Besitzausübung gestört und hat Anspruch auf Unterlassung dieser Zustandsstörung. Gesundheitliche Schädigungen durch Rauchen sind wesentliche Beeinträchtigungen die nicht geduldet werden müssen.

Ich habe aufgrund einer Mängelanzeige meines Mieters einen Fenstergriff reparieren lassen. Im Mietvertrag ist pro Einzelreparatur als Kleinreparaturklausel eine Summe von bis zu 100 Euro vereinbart. Die Reparatur hat aber 140 Euro gekostet. Kann ich von diesen 140 Euro aufgrund der Kleinreparaturklausel 100 Euro anteilig geltend machen?
Grundsätzlich kann im Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbart werden. Diese ist Voraussetzung, um überhaupt Kleinreparaturen auf den Mieter umlegen zu können. In ihrem Beispiel können sie aber eine Teilsumme vor 100 Euro, weil die Kleinreparaturklausel 100 Euro pro Einzelreparatur enthält, nicht geltend machen. Es kann eine Kleinreparatur nur geltend gemacht werden, wenn die Kleinreparatur insgesamt brutto kostenmäßig nicht höher ausfällt, als die vereinbarte Obergrenze.

Unsere Experten: Monika Rachow (Haus & Grund), Lutz Heinecke ( Haus & Grund), Petra Hentschel (Mieterbund), Catharina Möller-Federau (Mieterbund)
 

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