Lesertelefon Extra: Mietrecht : Mieter hat Recht auf Belegeinsicht

Vermieter müssen eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Für Laien kann das eine Herausforderung sein.
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Vermieter müssen eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Für Laien kann das eine Herausforderung sein.

Betriebskosten, Mieterhöhungen, Schönheitsreparaturen: Zum Thema Mietrecht gab es viele Fragen beim Telefonforum

von
03. Mai 2017, 21:00 Uhr

Fragen von Mietern
 

Da ich mich von meinem Partner getrennt habe, möchte ich aus unserer gemeinsam angemieteten Wohnung ausziehen. Meine Kündigung hat der Vermieter aber nicht akzeptiert, weil er der Auffassung ist, ich könnte die Wohnung nur gemeinsam mit meinem (Ex-)Partner kündigen. Der will aber weiter in der Wohnung wohnen bleiben. Was können wir tun?
Ihr Vermieter hat tatsächlich Recht: eine von mehreren Mietern gemeinsam angemietete Wohnung kann auch nur von allen Mietern gemeinsam wieder gekündigt werden. Für einen Fall wie hier ist es das Günstigste, eine gemeinsame (am besten schriftliche) Vereinbarung zwischen dem Vermieter und den betroffenen Mietern zu treffen, wonach ein Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und dieses mit dem verbleibenden Mieter allein fortgesetzt wird. Scheitert eine solche Vereinbarung, zum Beispiel, weil der Vermieter befürchtet, dass sich der verbleibende Mieter allein die Miete nicht wird leisten können, so bleibt tatsächlich nur die Möglichkeit der gemeinsamen Kündigung aller Mieter, wobei dann auch der eigentlich nicht „auszugswillige“ Mieter hier rechtlich zur Mitwirkung verpflichtet wäre.

Bei einem Einbruch in unseren mit der Wohnung angemieteten Keller, der leider nicht aufgeklärt werden konnte, wurde die Kellertür erheblich beschädigt. Jetzt verlangt der Vermieter von uns, dass wir die Reparaturkosten für die Tür übernehmen sollen. Zu Recht?
Nein. Nach dem Gesetz trifft den Vermieter grundsätzlich die vollständige Instandhaltungspflicht in Bezug auf das Mietobjekt. Mit Ausnahme von Schäden, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat, sowie den sog. Klein- bzw. Bagatell- und den Schönheitsreparaturen (wenn dieses im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde), braucht der Wohnungsmieter keine Reparaturkosten zu tragen.

An der Außenwand unseres Schlafzimmers hat sich bereits wenige Monate nach unserem Einzug Schimmel gebildet. Da, wie wir jetzt erfuhren, auch unsere Vormieter dieses Problem hatten und die anderen Mieter im Haus an eben dieser Außenwand ebenfalls Schimmelbefall zu beklagen haben, gehen wir davon aus, dass dieser Befall auf Baumängel und nicht auf unser Wohnverhalten zurückzuführen ist. Wie gehen wir jetzt am besten weiter vor?
Zunächst sollte der Schimmelbefall unverzüglich – am besten schriftlich – dem Vermieter angezeigt werden. Zugleich sollte dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Mietzahlung bis zu einer fachgerechten Mängelbeseitigung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt, denn so erhält man sich die Möglichkeit einer (auch rückwirkenden) Mietminderung. Die nächsten möglichen Schritte wären dann, je nachdem wie der Vermieter auf die Mängelanzeige reagiert, die tatsächliche Vornahme der Mietminderung, daneben die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an einem Teil des restlichen Mietzinses, eine Klage auf Mängelbeseitigung oder unter Umständen auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Hierbei sollte man sich jedoch von fachkundiger Stelle juristisch beraten lassen. Zudem gilt gerade bei Schimmelbefall, dass die Ursachen hierfür oft schwer eindeutig feststellbar sind. Zwar sprechen die hier genannten Indizien in der Tat für das Vorliegen von Baumängeln, Sicherheit bringt jedoch in der Regel nur das Gutachten eines Bausachverständigen.

Zur Prüfung meiner Betriebskostenabrechnung habe ich meinen Vermieter bereits mehrfach um Einsicht in den Wartungsvertrag für den Aufzug gebeten, bislang leider ohne Erfolg. Was kann ich tun?
Der Mieter hat das Recht, alle der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Bescheide, Rechnungen und Verträge in aktueller und vollständiger Form einzusehen. Verweigert der Vermieter dieses Einsichtsrecht, braucht der Mieter seinen Kostenanteil für die strittigen Positionen nicht zu bezahlen. Er hat im laufenden Mietverhältnis auch das Recht, nach vorheriger Ankündigung die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen bis zu einer Gewährung der Belegeinsicht einzubehalten. Notfalls kann der Mieter sogar auf Einsicht in die Belege klagen, um sein Kontrollrecht auszuüben.

Da in unserer Gemeinde kein Mietspiegel existiert, hat mein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen begründet. Eine dieser dort aufgeführten Wohnungen ist jedoch im Gegensatz zu der meinigen erst kürzlich umfassend saniert worden. Muss ich trotzdem der höheren Miete zustimmen?
Nein. Wenn eine der drei genannten Wohnungen nicht mit der des Mieters vergleichbar ist, liegen eben tatsächlich nur zwei statt der vom Gesetz geforderten drei Vergleichswohnungen vor, so dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam ist. Darauf, ob das Mieterhöhungsverlangen inhaltlich berechtigt ist, das heißt,ob die dort geforderte Vergleichsmiete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, kommt es dann gar nicht mehr an.

Fragen von Vermietern

Mein Mieter hat das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt. Er ist jedoch der Meinung, dass er nach neuester Rechtslage nicht mehr verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Stimmt das?
Nein, das stimmt so grundsätzlich nicht. Durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag, in der dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, kann der Mieter zur Durchführung derselben verpflichtet werden. Diese Klausel darf nicht „starr“ sein. Die tatsächlichen Gegebenheiten sind zu berücksichtigen. Dies kann man erreichen durch Formulierungen wie „üblicherweise“, „normalerweise“ oder Ähnliches und „soweit notwendig“. Zu beachten ist, dass dann, wenn eine Wohnung unrenoviert vom Vermieter an den Mieter übergeben wird, bei Ende des Mietverhältnisses seitens des Mieters auch keine Renovierungspflicht besteht. Voraussetzung ist also nicht nur eine wirksame Schönheitsreparaturklausel sondern auch eine renovierte Übergabe der Wohnung an den Mieter bei Mietbeginn. Diese muss nicht unmittelbar neu renoviert sein, aber die Wohnung muss sich in einem bewohnbaren gebrauchsfähigen Zustand befinden.

Mein Mieter behauptet, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei. Er ist der Meinung, dass die von ihm dunkelrot und blau gestrichenen Wände der Wohnung daher nicht renoviert werden müssen. Muss ich dies so hinnehmen?
Nein, dies müssen Sie als Vermieter nicht so hinnehmen. Unabhängig von der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag handelt es sich dann, wenn die Wände bunt gestrichen oder mit Bordüren oder Ähnlichem versehen sind um die rechtliche Problematik des Schadenersatzes. Das heißt, hier ist der Mieter verpflichtet, diese Wände in hellen Pastellfarben und dem üblichen Geschmack entsprechend zurückzugeben. Der Vermieter muss also keine dunklen oder farbigen oder bemalten Wände dulden bei der Rückgabe der Wohnung. Voraussetzung für einen solchen Schadenersatzanspruch ist aber eine Fristsetzung zur Herstellung dieser Wände in dem oben beschriebenen Zustand mit der Erklärung, dass nach Ablauf der gesetzten Frist diese Leistung nicht mehr abgenommen wird und die Kosten für die dann vom Vermieter in Auftrag gegebenen Arbeiten dem Mieter auferlegt werden. Der Vermieter muss hierbei unbedingt die sogenannte „kurze Verjährungsfrist“ beachten, diese liegt bei sechs Monaten ab Rückerhalt der betreffenden Wohnung.Da diese Problematik doch recht kompliziert ist, sollten Sie sich vorsorglich hierzu immer bei Ihrem zuständigen Haus und Grund Verein als Mitglied beraten lassen.

Mein Mieter zahlt seit einiger Zeit seine monatliche Miete erst nach dem 15. des Monats, manchmal sogar auch erst kurz vor Monatsende. Darauf angesprochen behauptet er, dass er hierzu seit neuester Rechtslage berechtigt sei. Stimmt das?
Nein, das stimmt nicht. Gemäß § 556b, Abs.1 BGB ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag fällig. Das bedeutet aber nicht, dass die Miete zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters sein muss, sondern nach neuester Rechtsprechung hat der Mieter die Miete bis zum 3. Werktag anzuweisen bzw. den Auftrag bei seiner Bank auszulösen und dafür zu sorgen, dass das Konto ausreichend gedeckt ist. Sofern Mieter im Mietvertrag einen späteren Zeitpunkt für die Fälligkeit der Miete vereinbart haben, so bleibt diese Regelung gültig.

Mein Mieter möchte die von ihm eingezahlte Kaution bei Übergabe der Wohnung ausgezahlt haben und meint, dass er hierauf einen berechtigten Anspruch hat. Muss ich tatsächlich zu diesem Zeitpunkt schon die Kaution auszahlen?
Nein, Sie müssen die Kaution zu diesem Zeitpunkt noch nicht auszahlen. Nach neuester Rechtsprechung wird der Anspruch des Mieters auf Erhalt der Kaution erst dann fällig, wenn für den Vermieter das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, zu dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann.

Ich habe kürzlich ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft. Muss ich mit meinen Mietern einen neuen Mietvertrag abschließen?
Nein, einen neuen Mietvertrag müssen Sie mit den Mietern nicht abschließen. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen treten Sie in die bestehenden Mietverhältnisse kraft Gesetzes ein. Sie sollten daher vor dem Kauf einer Immobilie sich unbedingt die Mietverträge zeigen lassen, um die Mietver-tragsbedingungen vorher zu kennen.

Die Fragen beantworteten folgende Experten: Monika Rachow (Haus & Grund), Lutz Heinecke (Haus & Grund), Petra Hentschel (Mieterbund) und Ingo Schall ( Mieterbund).

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