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Lesertelefon: Datschen & Garagen : Keine Angst vor einer Kündigungswelle

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Experten des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) beantworteten zahlreiche Fragen unserer Leser zum Thema Datschen und Garagen

von
erstellt am 22.Jan.2015 | 12:00 Uhr

Stimmt es, dass am 3. Oktober 2015 der Kündigungsschutz für die Datschen aus DDR-Zeit ausläuft? Im letzten Jahr hatte ich doch in der Zeitung gelesen, er solle um drei Jahre verlängert werden?
Derzeit sieht die Gesetzeslage so aus, dass der Kündigungsschutz für Nutzungsverträge über Wochenend- und Erholungsgrundstücke, die vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR geschlossen worden sind, mit dem Ablauf des 3. Oktober 2015 endet. Aber Sie haben recht: Der Bundesrat, also die Länderkammer, hat im Sommer 2014 eine Gesetzesinitiative beschlossen, diesen Kündigungsschutz bis zum 3. Oktober 2018 zu verlängern. Darüber muss jetzt der Bundestag als Gesetzgeber befinden. Ob er das für diese Verträge zuständige Schuldrechtsanpassungsgesetz aber ändert und, wenn ja, wie er das tut, ist derzeit offen.

Wir wissen schon, dass der Grundstückseigentümer unseren Vertrag kündigen will, wenn der Kündigungsschutz ausgelaufen ist. Können wir dann eine Entschädigung beanspruchen? Und müssen wir unser Häuschen dann abreißen oder uns an Abrisskosten beteiligen?
Laut Gesetz müssen Sie eine Entschädigung zum Zeitwert der auf dem Grundstück vorhandenen rechtmäßig errichteten Baulichkeiten und Anlagen sowie der Anpflanzungen erhalten. Sie müssen in diesem Fall die Datsche weder selber abreißen noch irgendwelche Abrisskosten zahlen, falls der Grundstückseigentümer das Häuschen abreißen lässt. Das setzt aber voraus, dass die derzeitige Gesetzeslage Bestand hat. Die vom Bundesrat vorgeschlagene Gesetzesänderung könnte in diesem Punkt zu Veränderungen führen.

Falls mein Vertrag gekündigt wird, darf ich dann meinen Fertigteilbungalow abbauen? Ich hätte sogar einen Interessenten dafür.
Erst einmal: Es ist nach dem Ende des Kündigungsschutzes nicht mit einer Kündigungswelle zu rechnen. Die meisten Datschen-Grundstücke liegen in den Außenbereichen der Gemeinden, wo nicht gebaut werden darf, die Datschen aus DDR-Zeiten aber Bestandsschutz genießen. Die weitere Verpachtung der Grundstücke zu Erholungszwecken wird dort für die Grundstückseigentümer die einzige vernünftige Möglichkeit einer Verwertung bleiben. Sie haben aber laut Gesetz das Wegnahmerecht. Bei einem Grundstück im Außenbereich heißt das für dessen Eigentümer, die Liegenschaft wird praktisch wertlos, weil er dort nicht wieder bauen kann.

Ich trage mich aus Altersgründen mit dem Gedanken, den Pachtvertrag für meine Datsche selbst zu kündigen. Darüber habe ich auch schon mit dem Grundstückseigentümer gesprochen. Der sagt, eine Entschädigung gebe es nicht, außerdem müsse ich für den Abriss zahlen. Stimmt das?
Auch wenn Sie selber kündigen, steht Ihnen eine Entschädigung zu, nämlich insofern, wie der Verkehrswert des Grundstückes durch die Bebauung mit der Datsche und den errichteten Anlagen gesteigert worden ist. Das kann im Außenbereich einer Gemeinde eine erhebliche Steigerung ausmachen. Außerdem geht in diese Entschädigung der Zeitwert der Baulichkeiten und Anlagen ein. Dort ist auch ein Abriss höchst unwahrscheinlich, weil Neues nicht gebaut werden darf. Anders sieht die Sache aus, wenn es sich um Bauland handelt. Dort ist eine Steigerung des Verkehrswertes kaum nachzuweisen und auch ein Abriss recht wahrscheinlich. Hier dürfte es günstiger sein, eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer abzuwarten, der dann wenigstens eine Entschädigung für den Zeitwert der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen leisten muss. Außerdem müssen Sie bei einem Abriss des Bungalows nur 50 Prozent der Kosten tragen gegenüber 100 Prozent bei einer Eigenkündigung.

Für meine Garage habe ich einen Pachtvertrag mit der Kommune. Läuft auch hier der Kündigungsschutz aus?
Pachtverträge für Garagen auf fremdem Grund und Boden mit Verträgen aus DDR-Zeiten unterliegen zwar auch dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Aber aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts können diese Verträge bereits seit dem 1. Januar 2000 gekündigt werden. Wenn das, wie in den meisten Fällen, nicht geschehen ist, zeigt das: Der Grundstückseigentümer hat an einer Änderung der Verhältnisse kein Interesse.

Mein Vater hat vor zehn Jahren eine Garage gekauft. Nun ist er verstorben, und ich habe die Garage geerbt. Die Kommune will mit mir einen neuen Pachtvertrag machen, in dem ich für den Fall eines Abrisses der Garage alle Kosten übernehmen soll. Das will ich nicht. Eigentlich brauche ich die Garage auch nicht. Was kann ich tun?
Grundsätzlich ist die Sache bei Garagen auf fremdem Grund und Boden – wie auch bei den Datschen – so: Wenn der Pachtvertrag aus DDR-Zeiten endet, fällt das Eigentum an der Baulichkeit an den Grundstückseigentümer. Das dürfte passiert sein, als Ihr Vater die Garage „kaufte“, weil spätestens zu diesem Zeitpunkt der DDR-Vertrag beendet worden sein dürfte. Vermutlich haben alle Beteiligten die Gesetzeslage nicht gekannt. Wenn es so war, wie von uns vermutet, ist Ihr Vater nie Eigentümer der Garage geworden, sondern die gehört längst der Kommune. Die Garage gehört dann auch nicht zu Ihrem Erbe, sondern die Kommune ist allein für die Garage verantwortlich.

Wir haben im Kreis von Nachbarn in unserer Bungalowsiedlung über das Ende des Kündigungsschutzes diskutiert. Einer von uns ist Jurist und meinte, es könne günstiger sein, selber zu kündigen, als auf die Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu warten. Was meinen Sie dazu?
Pauschale Einschätzungen sind hier schwer möglich. Man muss immer den Einzelfall beurteilen. Es gibt aber Konstellationen, für die die Worte Ihres Nachbarn zutreffen können. Dabei handelt es sich immer um Grundstücke, auf denen nichts Neues gebaut werden darf. Der Pächter muss es selbst aufgeben wollen oder sicher wissen, dass er nach Auslaufen des Kündigungsschutzes eine Kündigung erhält. Dann kann sich eine Differenz aus folgendem ergeben: Bei der Kündigung durch den Eigentümer des Grundstücks muss der nur Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen leisten. Bei der Eigenkündigung des Pächters ist die Erhöhung des Verkehrswertes maßgeblich, in die auch der Zeitwert der genannten Dinge eingeht. In der Summe kommt bei letzterem oft mehr heraus. Aber immer aufgepasst: Für den Erfolg ist hier exzellente fachliche Beratung und auch rechtliche Vertretung nötig. Auseinandersetzungen um die Entschädigung landen regelmäßig vor Gericht.

Wie ist das, wenn der Vertrag für meine Garage gekündigt wird, gibt es da eigentlich noch eine Entschädigung?
Auch bei der Kündigung eines zu DDR-Zeiten geschlossenen Pachtvertrages über ein Garagengrundstück besteht der Anspruch auf eine Entschädigung, insoweit mit der Bebauung durch die Garage der Verkehrswert des Grundstückes erhöht worden ist. Um einen solchen Anspruch durchzusetzen, ist aber gute fachliche Beratung nötig.

Vor meinem Wochenendgrundstück ist vor kurzem die Straße neu gemacht worden. Jetzt kommt der Grundstückseigentümer auf mich als Pächter zu, dass ich mich an den Kosten beteiligen soll. Ist das rechtens?
Erst einmal muss der Grundstückseigentümer den Beitrag bezahlen, den die Kommune für den Straßenausbau erhebt. Bei Verträgen, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, kann er sie allerdings zu 50 Prozent an diesen Kosten beteiligen – verteilt auf zehn Jahre. Wenn das Pachtverhältnis endet, erlöschen seine Ansprüche.

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