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Lesertelefon : Fristen bei Betriebskosten einhalten

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Zahlreiche Leser nutzten unser Telefonforum mit Experten vom Mieterbund und von Haus & Grund.

von
erstellt am 20.Apr.2016 | 23:51 Uhr

Fragen von Mietern

Ich habe mein Mietverhältnis gekündigt und nun verlangt mein Vermieter, dass ich die Wohnung vor meinem Auszug neu malern soll. Ich finde das ungerecht, da die Wohnung bei meinem Einzug unrenoviert war und ich sie damals schon selbst neu streichen musste. Muss ich tatsächlich die Schönheitsreparaturen durchführen?
Nein. Wenn dem Mieter die Wohnung bei seinem Einzug unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wird, ohne dass er hierfür einen angemessenen Ausgleich‚ (zum Beispiel einige Monate mietfrei zu wohnen) erhält, ist eine mietvertragliche Verpflichtung, die ihm die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, in jedem Falle unwirksam. Auch wenn also beim Auszug tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, braucht der Mieter die Wohnung nicht zu malern. Für den Umstand, dass die Wohnung seinerzeit bei Einzug unrenoviert übergeben wurde, ist allerdings der Mieter darlegungs- und beweispflichtig, so dass es sich empfiehlt, dies bereits im Übergabeprotokoll zu dokumentieren.

Ich habe vor etwa einem Jahr eine Wohnung angemietet. Im Mietvertrag ist keine Wohnfläche angegeben, aber im Inserat war diese mit 100 Quadratmetern angegeben. Dies hatte mir damals auch der Makler am Telefon bestätigt. Jetzt hat sich herausgestellt, dass die Wohnung nur 89 Quadratmeter groß ist. Da die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent beträgt, möchte ich jetzt die Miete mindern. Kann ich das?
Nein. Da der Mietvertrag keine Angabe über die Wohnfläche enthält, existiert keine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche, von der die tatsächliche Fläche abweichen könnte. Entsprechende Angaben in einem Inserat oder Exposé bzw. mündliche Auskünfte eines Maklers reichen für eine sogenannte konkludente, also schlüssige, stillschweigende Wohnflächenvereinbarung nicht aus; hierbei handelt es sich lediglich um unverbindliche Beschreibungen des Mietobjekts.

In meiner Wohnung ist Schimmel aufgetreten. Mein Vermieter behauptet, ich hätte diesen Schimmelbefall durch unzureichendes Lüften verursacht. Ich vermute eher Baumängel als Ursache für den Schimmel, da auch andere Mieter im Haus diese Probleme haben und ich zudem dreimal täglich eine Stoßlüftung durchführe. Ein von meinem Vermieter beauftragter „Gutachter“ ist zu dem Schluss gekommen, der Schimmelbefall könnte vermieden werden, wenn ich sechsmal täglich lüften würde. Bin ich dazu verpflichtet?
Nein. Mehr als zwei- bis dreimaliges Lüften täglich ist dem Mieter, insbesondere wenn er berufstätig ist, nicht zuzumuten. Ein darüber hinausgehendes Lüftungserfordernis entspricht nicht mehr dem üblichen Mietgebrauch. In einem solchen Fall hat der Vermieter durch zusätzliche Lüftungseinrichtungen für ein Raumklima zu sorgen, in welchem ein dreimaliges tägliches Lüften des Mieters ausreicht, um Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen vorzubeugen.

In meinem Mietvertrag ist eine Klausel enthalten, wonach ich auch die Kosten für Reparaturen solcher Teile wie Verglasungen und Beleuchtungsmittel zu ersetzen habe, sofern diese nicht mehr als 80 Euro betragen. Ist dies korrekt?
Eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel, die den Mieter dazu verpflichtet, auch Reparaturkosten solcher Teile der Mietsache zu ersetzen, die nicht seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie bei Ihnen Verglasungen, Beleuchtungsmittel etc. ist unwirksam, da hierdurch der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Der Grenzbetrag von 80 Euro für die einzelne Reparatur wäre dagegen rechtmäßig, wobei jedoch immer zu beachten ist, dass der Mieter sich in diesen Fällen nicht mit 80 Euro an jeder Reparatur zu beteiligen hat, sondern dass, sobald der Grenzbetrag von hier 80 Euro überschritten wird, der Vermieter die vollen Reparaturkosten allein zu tragen hat.

Ich erhielt im Dezember 2015 die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014. Aus dieser ergab sich für mich ein Guthaben von über 540 Euro. Erst im März 2016 übersandte mir der Vermieter eine geänderte Abrechnung, die lediglich noch ein Guthaben von ca. 300 Euro für mich auswies. Zu einer Auszahlung des ursprünglichen Guthabens ist der Vermieter nicht bereit, da die fehlerhafte Abrechnung, die mir im Dezember 2015 vorgelegt wurde, durch seine Verwaltung erstellt wurde, wofür er schließlich nichts könne. Er werde mir daher lediglich das Guthaben von 300 Euro überweisen. Muss er mir nicht doch auch das weitere Guthaben aus der Abrechnung vom Dezember 2015 auszahlen?
Tatsächlich haben Sie Anspruch auf Auskehrung des höheren Guthabens aus der Ihnen im Dezember 2015 übersandten Abrechnung. Eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu Ungunsten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (also hier nach dem 31.12.2015) nicht mehr zulässig. Auch der Hinweis des Vermieters, dass die Hausverwaltung und nicht er selbst die fehlerhafte Abrechnung erstellt habe, führt zu keinem anderen Ergebnis, da sich der Vermieter Fehler der von ihm beauftragten Verwaltung zurechnen lassen muss, so dass die Verfristung der korrigierten Abrechnung hierdurch nicht entschuldigt wird.


Fragen von Vermietern/ Eigentümern

Ich möchte mein Haus umfassend modernisieren und dann die entsprechende Modernisierungsumlage gegenüber den Mietern geltend machen. Ich habe gehört, dass es hierzu neue Regelungen geben soll. Stimmt das?
Nein. Momentan sind noch keine neuen diesbezüglichen Regelungen in Kraft. Sie können immer noch die 11 Prozent auf den Modernisierungskostenanteil ihrer Maßnahmen jährlich umlegen. Allerdings ist eine weitere Mietrechtsnovelle in Vorbereitung, wonach die Modernisierungsumlage nur noch bei 8 Prozent liegen soll, mit einer weiteren Deckelung von 4 Euro Modernisierungsumlage pro Quadratmeter innerhalb von acht Jahren. Hinzu kommen noch weitere Vorbedingungen. Wann diese neue Regelung greift und ob sie bei diesen Zahlen verbleibt, können wir derzeit noch nicht sagen. Es ist daher Eile bei der Modernisierung geboten, um gegebenenfalls noch die vollen 11 Prozent zu erhalten.

Ich wohne in einer Kleinstadt und habe im Internet einen Mietspiegel gefunden. Einen solchen offiziellen Mietspiegel auf der Web-Seite meiner Stadt habe ich allerdings nicht gefunden. Kann ich diesen Internetmietspiegel benutzen?
Nein, Mietspiegel sind nur verwendbar, wenn sie offiziell von der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadt unter Einhaltung der dafür geltenden Bedingungen erstellt worden sind. Es gibt eine Vielzahl von sogenannten „Mietspiegeln“ im Internet, für bestimmte Gegenden und Kleinstädte, die sich allerdings nur aus einer Mietpreissammlung zusammensetzen, aber nicht autorisiert sind. Insoweit kann ein solcher Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden.
Zur Begründung einer Mieterhöhung sind Sie in diesen Fällen auf das Vergleichsmietensystem, das heißt Nachweis von mindestens drei Vergleichswohnungen, wobei jede der mindestens drei Vergleichswohnungen die Nettomiete ausweisen muss, auf die Sie die Miete erhöhen wollen, oder, wenn Vergleichswohnungen nicht gefunden werden, dann auf ein Mietpreisgutachten angewiesen.

Ich habe leider in dem Mietvertrag mit meinem Mieter die Betriebskosten, die er zahlen soll, nicht detailliert dargestellt, sondern nur den Satz stehen, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat. Mein Mieter behauptet nun, dass dies nicht ausreicht und er gar keine Betriebskosten zahlen muss. Stimmt das?
Nein, das stimmt nicht. Hierzu hat der BGH ein neues Urteil gefällt, wonach es auch formularmäßig genügt, lediglich zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat. Der BGH unterstellt damit, dass für alle Parteien damit klar geregelt ist, dass automatisch die Betriebskosten der Betriebskostenverordnung hiermit gemeint sind, und der Mieter hat diese Betriebskosten der Betriebskostenverordnung auch zu tragen. Das gilt allerdings nicht für Betriebskosten, die nicht Bestandteil dieser Betriebskostenverordnung sind. Insoweit hat sich die frühere Rechtsprechung geändert und es müssen nicht mehr die detaillierten Betriebskosten aufgezählt werden. Wir empfehlen dies allerdings trotzdem, da die sonstigen Betriebskosten ohnehin zusätzlich im Mietvertrag vereinbart werden müssen, wenn diese vom Mieter gezahlt werden sollen. Die betrifft zum Beispiel die Kosten der nicht in der Betriebskostenverordnung vorhandenen Dachrinnenreinigung.

Ich will eine Haushälfte vermieten. Muss ich im Mietvertrag die konkrete Wohnfläche dieses Mietobjektes angeben? Ich kenne diese Wohnfläche bisher nicht und müsste Sie erst ermitteln lassen.
Nein. Sie sind nicht verpflichtet, im Mietvertrag die konkrete Wohnfläche anzugeben. Sie können dieses Objekt vermieten, „wie gesehen“. Es wird unsererseits jedoch geraten, eine Klausel beizufügen, wonach sich der Umfang der vermieteten Sache aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt. Für die Abrechnung der Betriebskosten, und dies empfehlen wir ausdrücklich, sollten die Parteien eine Quadratmeternutzfläche als Bezugsgröße hierfür vereinbaren.

Mein Mieter hat sein Mietverhältnis mit der Dreimonatsfrist gekündigt. Er hat allerdings eine Wohnungsübergabe verweigert und die Wohnungsschlüssel einfach in meinen Briefkasten geworfen. Was sollte ich jetzt tun?
Mit der Übergabe der Schlüssel in Ihre Verfügungsbefugnis als Vermieter, und dies ist mit dem Einwerfen in Ihren Briefkasten geschehen, hat der Mieter seine Besitzrechte an der Wohnung aufgegeben. Wir empfehlen, dass Sie mit Zeugen in die Wohnung gehen und schlicht und einfach ein Übergabeprotokoll anfertigen, in dem sie den Zustand der Wohnung dokumentieren inklusive zurückgelassener Gegenstände und vorhandener Schäden. Es sind auch die entsprechenden Werte für Wasser und Abwasser, Warmwasser etc. abzulesen und in diesem Übergabeprotokoll, wie sonst auch, wenn der Mieter anwesend ist, zu dokumentieren. Es handelt sich hierbei also um ein mit Zeugen erstelltes Ersatzübergabeprotokoll.

Haben Sie noch Forderungen gegen den Mieter oder sind eventuelle Mängel in der Wohnung, müssen Sie diese entsprechend geltend machen und den Mieter zur Beseitigung auffordern. Sie verfahren also so, als ob der Mieter selbst anwesend war. Da dieses Thema jedoch insgesamt recht kompliziert ist, empfehlen wir unseren Mitgliedern immer, die Rechtsberatung beim Haus und Grund e.V. zu nutzen, um Fehler zu vermeiden und damit Ansprüche nicht zu verwirken.

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