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Lesertelefon Mietrecht 2 : Darf ich nach 8 Jahren die Miete erhöhen?

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Betriebskosten, Meldebescheinigung, Lärmbelästigung: Experten gaben gestern in Mietrechtsfragen Auskunft an unserem Lesertelefon. Hier die Fragen von Vermietern

svz.de von
erstellt am 02.Dez.2015 | 20:55 Uhr

Ich habe neue Mieter. Diese möchten von mir eine Meldebescheinigung. Muss ich eine solche Bescheinigung ausfüllen?

Ja, der oder die Vermieter sind verpflichtet, eine solche Meldebescheinigung bei Einzug neuer Mieter oder bei Auszug von Mietern auszufüllen. Seit dem 1. November 2015 ist dies gesetzlich vorgeschrieben. Neben den Angaben zum Vermieter sind die Angaben der im Mietvertrag eingetragenen Personen und alle weiteren Personen, die in diese Wohnung einziehen, in die Meldebescheinigung einzutragen.

Ich möchte gegenüber meinen Mietern eine Mieterhöhung durchsetzen. Ich habe seit acht Jahren keine Erhöhung vorgenommen. Darf ich die Miete jetzt erhöhen?

Sofern anderweitige Vereinbarungen im Mietvertrag nicht entgegenstehen, was vorher zu prüfen wäre, kann nach dem Gesetz eine Mieterhöhung unter folgenden Bedingungen vorgenommen werden: Grundsätzlich kann die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden, höchstens jedoch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Wohnungsknappheit kann die Erhöhung nur bis zu 15 Prozent betragen, wenn dies in einem bestimmten Gebiet oder einem bestimmten Ort festgelegt ist. Für Berlin ist dies bekannt. Die Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden und darf erst 15 Monate nach der letzten wirksamen Erhöhung in Kraft treten.

Für Städte, in denen ein Mietpreisspiegel existiert, ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus diesem Spiegel. Für Schwerin wird beispielsweise in Kürze ein neuer Mietspiegel für die Jahre 2016 und 2017 erwartet. In Städten oder Orten ohne Mietpreisspiegel müssen drei Vergleichswohnungen dem Mieter benannt werden, wobei die geltend gemachte Miethöhe die Höhe der Wohnung mit dem niedrigsten Mietpreis nicht übersteigen darf. Möglich wäre es auch, ein Sachverständigengutachten einholen zu lassen, mit dem die Vergleichsmiete festgestellt werden kann.

Ich wohne in einem Vier-Familien-Haus und möchte meiner Enkeltochter mit deren Familie in diesem, meinem Haus, eine Wohnung zur Verfügung stellen. Kann ich hierfür Eigenbedarf geltend machen?

Ja, nach den mietrechtlichen Bestimmungen kann der Vermieter in einem solchen Fall ein bestehendes Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für einen Familienangehörigen benötigt. Im Kündigungsschreiben müssen dabei die konkreten Eigenbedarfsgründe nachvollziehbar für den Mieter dargestellt werden. Nicht zulässig ist es, Eigenbedarfsgründe nur vorzuschieben, um einem Mieter kündigen zu können. Dies kann erhebliche Schadenersatzansprüche seitens des Mieters nach sich ziehen.

Mein Mieter beschwert sich, dass ein anderer Mitmieter ständig den Hausfrieden stört durch laute Musik und ständiges Poltern. Was muss ich als Vermieter, der nicht selbst in diesem Haus wohnt, tun?

Geben Sie ihren Mietern, die sich gestört fühlen, die Empfehlung, die Polizei einzuschalten. Sichern Sie darüber hinaus entsprechende Beweise durch Protokollierung der Störungen zeitlich und sachlich. Der Mieter ist von Ihnen als Vermieter im Rahmen einer Abmahnung aufzufordern, sich vertragsgemäß zu verhalten und diese Störungen zu unterlassen. Hierbei ist gegebenenfalls auch die Konsequenz einer Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichtbefolgung der Aufforderung, anzudrohen. Letztendlich, wenn die Abmahnungen keine Abhilfe bringen, müsste eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens ausgesprochen werden.

Kann ich die Betriebskostenvorauszahlung gegenüber meinen Mietern erhöhen?

Sofern sich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt, kann ich in Höhe dieser Nachzahlung, aufgeteilt auf die zwölf Monate, die Vorauszahlung monatlich erhöhen. Diese Erhöhung ist allerdings in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der Mieter kann ebenfalls bei erheblichem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungssumme verlangen.

Ich habe einen Mietvertrag mit mehreren Mietern abgeschlossen. Diese haben alle diesen Mietvertrag unterschrieben. Nun will ein Mieter kündigen. Muss ich dies dulden?

Nein, eine Teilkündigung eines Mieters von mehreren Mietern muss ich als Vermieter nicht dulden. Hintergrund ist, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, wenn beispielsweise der wirtschaftlich starke Mieter auszieht und der wirtschaftlich schwächere Mieter dort wohnen bleibt und es dann Schwierigkeiten mit der Mietzahlung gibt. Wenn mehrere Mieter einen Mietvertrag unterschrieben haben, dann können diese auch nur gemeinsam kündigen. Möglich sind allerdings einvernehmliche Vereinbarungen zur Änderung eines Mietverhältnisses. Diese Vereinbarung muss dann aber von allen Mietern und allen Vermietern zu ihrer Wirksamkeit unterschrieben werden.
 

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