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Ratgeber

19. August 2017 | 03:49 Uhr

Mit Gutachten auf der sicheren Seite

vom

Um nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes kein böses Erwachen zu erleben, muss einiges bedacht werden. Experten beantworteten beim gestrigen Lesertelefon Extra Fragen rund um die Bewertung von Grundstücken, die notarielle Beurkundung von Immobilienkäufen und den Bau von Eigenheimen.

Ich möchte ein Grundstück erwerben, um später darauf ein Eigenheim zu errichten. Was muss ich beachten?

Fragen Sie unbedingt in der Gemeinde nach, welchen Planungs- und Bebauungszustand dieses Grundstück hat. Liegt ein Bebauungsplan vor, muss dieser Rechtsgültigkeit haben und die Erschließung gesichert sein. Wenn nicht, handelt es sich nur um Bauerwartungsland und Sie erhalten keine Baugenehmigung. Gemeinden geben eine schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und die voraussichtlichen Erschließungskosten. Diese können auch bei den zuständigen Zweckverbänden erfragt werden.

Ich wohne in einem Sanierungsgebiet. Laut Auskunft der Gemeinde ist die Sanierung im nächsten Jahr abgeschlossen. Hat das Auswirkungen auf den Wert meines Grundstücks? Kommen dann Kosten auf mich zu, ich wohne dort doch schon 20 Jahre?

In der letzten Zeit werden in verschiedenen Städten die ersten Sanierungsgebiete abgeschlossen. Diese Gebiete erfahren z. B. durch eine verbesserte Infrastruktur und neu angesiedelte Geschäfte eine Aufwertung. Sanierungsträger ist oft die Gemeinde. Sie teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit. Daraus folgt die Eintragung des Sanierungsvermerks in Abteilung II des Grundbuchs für die betreffenden Grundstücke. Die Eigentümer werden durch das Grundbuchamt informiert. Der Ausgleichsbetrag zwischen Sanierungsanfangswert und Sanierungsendwert wird auf die Eigentümer umgelegt.

Ich will mein Haus verkaufen. Ist es sinnvoll, dafür einen Gutachter einzuschalten? Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bekommen Sie eine reelle Wertvorstellung sowie eine Handlungsgrundlage für den Verkauf. Das Gutachten können Sie dem Käufer weiterverkaufen. Er benötigt es unter Umständen für seine Finanzierung. Das Honorar dafür ist am Markt frei verhandelbar.

Ich möchte ein Grundstück verkaufen. Bin ich verpflichtet, es vorher bewerten zu lassen?

Ein Zwang zur Bewertung eines Grundstückes bei Verkauf besteht nicht. Eine Grundstücksbewertung ist aber zur Unterstützung der Kaufpreisverhandlungen anzuraten.

Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten muss ich bei einem Hauskauf rechnen?

Sie müssen folgende zusätzliche Nebenkosten einplanen: 3,5 Prozent sind für die Grunderwerbssteuer zu zahlen, jeweils ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt kalkulieren. Es entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen. Es ist ratsam, mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen.

Welche Risiken birgt der Kauf eines älteren Wohnhauses und wie kann ich mich bezüglich der Bausubstanz absichern?

Fragen Sie den jetzigen Besitzer bzw. Makler nach einem Immobiliengutachten. Es kann eine große Entscheidungshilfe sein. Zum einen erhalten Sie eine Vorstellung über den Kaufpreis und erhalten auch Auskunft über den Zustand des Gebäudes, über die Wärmedämmung und die technische Ausstattung. Gleichzeitig sichern Sie sich in Bezug auf Gebäudeschadstoffe wie Asbest, Schimmel und Holzschutzmitteln ab.

Wohin kann ich mich wenden, wenn ich ein Gutachten benötige, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln?

Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein.

Ich möchte über einen Makler ein Haus verkaufen. Er verlangt von mir im Voraus 3000 Euro Maklercourtage. Ist das rechtens?

Die Maklerprovision richtet sich nach dem Verkaufspreis des Hauses. Üblich sind drei bis sechs Prozent des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer. In diesem marktüblichen Rahmen sollten Sie mit ihm verhandeln. Vorkasse ist nicht üblich, in der Regel ist eine Erfolgsprovision vereinbart.

Ich habe ein Wochenendhaus, das ich meinem Enkel zu einem sehr geringen Preis verkaufen möchte. Brauche ich dafür auch den Notar? Selbst das Grundstück hat keinen sehr hohen Wert.

Der Wert des Hauses und auch die Größe eines Grundstücks sind nicht entscheidend. Auch wenn Sie nur wenige Quadratmeter übereignen wollen, ist eine notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich. Es ist auch gleichgültig, wer der Erwerber ist. Entspricht der Kaufpreis nach dem Willen der Beteiligten nicht dem Verkehrswert des Grundstückes, so spricht man von einer gemischten Schenkung. In diesem Fall kann gegebenenfalls eine Schenkungssteuer anfallen.

Ich habe vor zwei Jahren ein Erbbaurecht gekauft. Heute erscheint mir der Erbbauzins nicht mehr angemessen. Kann ich den Erbbauzins nach örtlichen Grundstückspreisen reduzieren?

Der Erbbauzins und seine Entwicklung für die Dauer des Erbbaurechts (häufig auf 99 Jahre festgelegt) wird im Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts festgelegt. In diesem Vertrag ist auch die Bebauung und die Nutzung sowie die Bestimmung für die Beendigung des Erbbaurechts geregelt. Wer ein Erbbaurecht kauft, kauft alle diese Bestimmungen des zugrunde liegenden Vertrages mit und kann daran in aller Regel nichts ändern. Der Käufer eines Erbbaurechts wie der Käufer eines Wohneigentums sollte sich vor Abschluss eines Kaufvertrages sehr gründlich mit den Vertragswerken bekannt machen. Sie müssen beim notariellen Kaufvertrag vorliegen.

Meine Eltern wollen ihr Grundstück verkaufen. Der Käufer meint, dass sie verpflichtet sind, es vermessen zu lassen. Stimmt das?

Das kann der Käufer von ihren Eltern nicht verlangen. Eine Verpflichtung zur Vermessung beim Verkauf eines Grundstücks besteht grundsätzlich nicht. Im notariellen Vertrag wird vereinbart, dass der Käufer ein unvermessenes Grundstück übernimmt. Wird eine Teilfläche des Grundstücks verkauft, ist eine amtliche Flurstücksbildung und diese auch nur bei Bedarf durch die örtliche Vermessung erforderlich. Die Grundbucheintragung wird erst nach einer Vermessung wirksam.

Wir haben im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Der entsprechende Kredit wird im kommenden Jahr abgelöst. Sollen wir den Eintrag nun umgehend löschen lassen?

Auch wenn die Grundschuld getilgt ist, kann man den entsprechenden Eintrag im Grundbuch stehen lassen, ohne dass dies Nachteile hätte. Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nochmals einen Kredit aufnehmen möchten, muss nicht erneut eine Grundschuld eingetragen werden. So sparen Sie die Kosten für Löschung und den Neueintrag.

Wir wollen ein Haus erwerben, auf dem noch eine Grundschuld eingetragen ist. Zum Kauf müssen wir selbst auch einen Kredit aufnehmen. Ist eine derartige Übernahme überhaupt möglich?

Die Bank, die im Grundbuch eingetragen ist, muss auf alle Fälle die Genehmigung zum Kauf bzw. der Übernahme des Restkredites geben. Sie müssen den Kredit nicht direkt übernehmen, können sich also auch für Ihre Kreditaufnahme für eine andere Bank entscheiden. Die entsprechenden Modalitäten der Übernahme regeln die Kreditgeber untereinander, vorausgesetzt, eine Genehmigung der Übernahme wird erteilt. Das ist in der Praxis auch häufig der Fall, da die Banken an der weiteren Bedienung der Verpflichtungen interessiert sind.

Wir sind eine vierköpfige Erbengemeinschaft für ein Grundstück. Im gegenseitigen Einvernehmen haben wir festgelegt, dass drei auf ihren gesamten Erbteil verzichten und ich verkaufen kann. Reicht das in schriftlicher Form?

Nein. Haben die Erben die Erbschaft nicht ausgeschlagen, also angenommen, ist ein Verzicht nicht mehr möglich. Es können aber entweder die Erbteile auf Sie übertragen werden oder aber das Grundstück durch alle Erben gemeinschaftlich auf Sie übertragen oder aber an Dritte verkauft und vereinbart werden, dass Ihnen der gesamte Kaufpreis zustehen soll. In allen Fällen ist eine Beurkundung durch den Notar erforderlich. Ein schriftlicher Verzicht genügt nicht.

Was muss man bei der Bauvorbereitung beachten?

Leider denken viele Bauherren zu wenig an eine gründliche Bauvorbereitung. Ein Bodengutachten ist unverzichtbar und sollte Bestandteil des Bauvertrages sein. Denken Sie daran, die Grundstücksvermessung und die Erstellung des amtlichen Lageplanes rechtzeitig zu veranlassen. Die Planungsunterlagen müssen erstellt und der Bauantrag eingereicht werden. Eine unzureichende Planung der Grundstückserschließung, insbesondere der Versorgungsanlagen, hat häufig viel Ärger zur Folge. Führen Sie vor Abschluss des Bauvertrages mit dem künftigen Baupartner eine Baustellenbesichtigung durch. Das Baustellenprotokoll ist ein wichtiger Vertragsbestandteil. Der Bauherren-Schutzbund bietet zur Unterstützung des Bauvorhabens die "Baubegleitende Qualitätskontrolle" an.

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erstellt am 03.Aug.2010 | 05:30 Uhr

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