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Lesertelefon Extra: Mietrecht : Mietvertrag nicht einfach ändern

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In unserem "Lesertelefon Extra" beantworteten die Experten des Mietervereins Schwerin diesmal Ihre Fragen zum Thema Mietrecht. So geben Sie Auskunft über Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

svz.de von
erstellt am 06.Dez.2012 | 10:50 Uhr

Ich habe gegen meine Betriebskostenabrechnung, die mit einem Guthaben meinerseits schließt, Widerspruch wegen einer darin zu Unrecht enthaltenen Nutzerwechselgebühr eingelegt. Der Vermieter weigert sich jetzt, mir mein von ihm errechnetes Guthaben auszuzahlen, da er erst noch über meinen Widerspruch entscheiden müsse. Zu Recht?

Nein. Da sich durch Ihren Widerspruch Ihr Guthaben ja allenfalls noch erhöhen würde, ist das ursprüngliche Guthaben sofort zur Auszahlung fällig.

Wir sind im Juni 2011 aus unserer ehemaligen Wohnung ausgezogen und haben jetzt im November 2012 erst unsere Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 erhalten. Ist diese jetzt nicht verfristet, sodass der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen kann?

Nein. Der Vermieter hat ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung dem Mieter zu übermitteln. Die Abrechnungsfrist für den Zeitraum vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 endet also erst am 31. Dezember 2012, auch wenn Ihr persönlicher Nutzungszeitraum nur die Zeit bis zum 30. Juni 2011 betrifft. Entscheidend für die Berechnung der Abrechnungsfrist ist also immer der gesamte Abrechnungszeitraum.

Wir fühlen uns extrem durch den Zigarettenrauch der Mieter der Wohnung unter uns belästigt, die ständig auf dem Balkon rauchen. Was können wir tun?

Da das Rauchen in der eigenen Wohnung und auch auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört und dem Mieter daher nicht untersagt werden kann, bleibt hier nur die Möglichkeit, mit den Mietern der unteren Wohnung das Gespräch zu suchen, um hier eine einvernehmliche Lösung zu finden, mit der beide Seiten leben können. Sinnvoll wäre es eventuell auch, den Vermieter hier mit einzubinden, der ggf. zwischen den Parteien vermitteln kann.

Gibt es eine gesetzliche Regelung, bis wann die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter zurückzuzahlen ist?

Nein, gesetzlich ist dies nicht geregelt. Die Rechtsprechung geht üblicherweise von einer Frist von sechs Monaten aus, die der Verjährungsfrist von Schadenersatzansprüchen des Vermieters wegen Mängeln in der Wohnung entspricht. Steht allerdings fest, dass keine offenen Forderungen des Vermieters mehr bestehen, ist die Rückzahlung der Kaution auch schon vor Ablauf der sechs Monate fällig. Für den Fall, dass noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht, bei der mit einer Nachzahlung des Mieters zu rechnen ist, kann der Vermieter jedoch auch über die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs hinaus einen angemessenen Teil der Kaution zur Absicherung dieser Nachforderung einbehalten.

Wie berechnen sich die neuen Betriebskostenvorauszahlungen?

Die neuen Vorauszahlungen werden ermittelt, indem man die Gesamtkosten aus der letzten Betriebskostenabrechnung durch zwölf teilt. Ein vielfach von Vermietern darüber hinaus vorgenommener pauschaler "Sicherungszuschlag" von 10 Prozent ist nach aktueller Rechtsprechung des BGH unzulässig.

Meine Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Guthaben von rund 500 Euro. Ich habe daher meinen Vermieter gebeten, meine Betriebskostenvorauszahlungen zu senken; mein Vermieter lehnt dies jedoch ab. Was kann ich tun?

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei des Mietverhältnisses nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Einer Zustimmung der anderen Partei, hier also Ihres Vermieters, bedarf es folglich nicht.

Der neue Eigentümer meiner Wohnung hat diese im Wege der Zwangsversteigerung erworben und macht nun aufgrund dessen ein angeb liches Sonderkündigungsrecht geltend, mit dem er seine Kündigung des Miet verhältnisses begründet. Ist das richtig?

Nein. Der Erwerber hat zwar gemäß § 57a ZVG die Möglichkeit, das Mietverhältnis zum nächstzulässigen Termin mit gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, er benötigt dafür jedoch zusätzlich immer auch einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Unser Vermieter hat jetzt angekündigt, die Hausreinigung, die bislang immer von den Mietern selbst durchgeführt wurde, auf eine Reinigungsfirma zu übertragen und die Kosten mit den Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Ist das zulässig?

So ohne Weiteres nicht. Dies würde eine Vertragsänderung bedeuten, auf die der Vermieter nur dann einen Anspruch hätte, wenn ansonsten keine ordnungsgemäße Hausreinigung mehr gewährleistet wäre. Kommen nur einzelne Mieter ihrer Reinigungspflicht nicht nach, so reicht das noch nicht. In diesem Fall muss der Vermieter erst gegen diese säumigen Mieter vorgehen und gegebenenfalls nur diesen die Kosten für eine Reinigungskraft in Rechnung stellen, wenn sie trotz Mahnung ihrer Verpflichtung zur Hausreinigung nicht nachgekommen sind.

Bei der Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnung im Rahmen der Beleg einsicht bei der Hausverwaltung habe ich festgestellt, dass der Hausmeister tatsächlich mehr Geld erhält, als in der Abrechnung angesetzt wird. Die Mitarbeiterin der Verwaltung begründete dies damit, dass der Hausmeister auch nichtumlagefähige Arbeiten wie zum Beispiel Reparaturen und teilweise auch Verwaltungstätigkeiten ausführe. Die hierfür angefallenen Hausmeisterkosten habe man vorab herausgenommen. Ist das so korrekt?

Grundsätzlich ist es zwar richtig, die Kosten für die nichtumlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts nicht mit den Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, dies muss jedoch in der Abrechnung auch entsprechend kenntlich gemacht werden. Fehlt dieser Hinweis ist die Abrechnung insoweit formell (teil-) unwirksam mit der Folge, dass die Kosten für die Position Hauswart komplett aus der Abrechnung zu streichen sind (wenn nicht innerhalb der Abrechnungsfrist eine Korrektur erfolgt).

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