Lesertelefon: Mietrecht : Kleinigkeiten selbst reparieren

Von der Schaltzeit der Treppenbeleuchtung über nächtliches Baden bis hin zur Betriebskostenabrechnung reichte das Spektrum der Fragen bei unserem Lesertelefon Extra zum Thema Mietrecht.

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17. September 2009, 11:54 Uhr

Ich bin auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Welche Rolle sollte dabei der Energieausweis für mich spielen?
Gerade angesichts der drastisch gestiegenen und weiter steigenden Energiepreise und der CO 2 -Problematik kommt dem energetischen Zustand der Häuser und Wohnungen eine immer größere Bedeutung zu. Der Energieausweis verrät, ob im betreffenden Haus viel geheizt werden muss oder ob man mit weniger Heizungskosten rechnen kann. Deshalb sollte man sich auf jeden Fall den Energieausweis vorlegen lassen, und zwar vor Abschluss des Mietvertrages. Danach besteht kein Anspruch mehr darauf.

Von ehemaligen Mitbewohnern habe ich gehört, dass sie Probleme hatten, ihre Kaution ausgezahlt zu bekommen. Deshalb möchte ich die letzten drei Monate vor meinem Auszug die Miete mit der von mir gezahlten Kaution verrechnen. Ist das zulässig?
Nein. Sie sind verpflichtet, bis zum Mietende Ihre vertragliche Miete in voller Höhe zu bezahlen. Ansonsten könnte der Vermieter Sie schon nach der ersten ausbleibenden Miete verklagen.

Ich hatte mir bereits Rauchmelder im Baumarkt gekauft und in meiner Wohnung nach Vorschrift eingebaut. Jetzt teilte mir mein Vermieter mit, dass er in allen Wohnungen selbst Rauchmelder einbauen will, und fordert den Ausbau vorhandener Anlagen. Muss ich das akzeptieren?
Das müssen Sie nicht. In der Landesbauordnung für Mecklenburg-Vorpommern ist festgelegt, dass für den Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Eigentümer, also der Vermieter, sondern der Besitzer der Wohnung, also der Mieter, zuständig ist. Sie können also das Ansinnen Ihres Vermieters zurückweisen. Allerdings müssen Sie sicherstellen, dass Sie geprüfte Geräte ordnungsgemäß installiert haben, und die regelmäßige Wartung und Kontrolle nachweisen. Falls Sie es jedoch bevorzugen, auf das Angebot Ihres Vermieters einzugehen, brauchen Sie sich um diese Aufgaben nicht zu kümmern, die unter Umständen im Brandfall auch versicherungsrechtliche Bedeutung haben können. Natürlich müssen Sie dann die Kosten dafür tragen.

Der Bruder meines Mannes ist kinderlos verstorben, auch Eltern und andere Geschwister leben nicht mehr. Was wird mit seiner Mietwohnung?
Wenn ihr Mann das Erbe nicht ausschlägt, erbt er auch das Mietverhältnis seines Bruders. Er kann es aber innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Erbfall mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nur bei DDR-Altmietverträgen gelten die kürzeren vereinbarten Fristen. Ihr Mann ist dann auch für die Räumung und bei einer wirksamen Renovierungsklausel für notwendige Schönheitsreparaturen zuständig.

Ich habe Probleme beim Treppensteigen. Es dauert. Oft geht mitten auf der Treppe das Licht aus. Kann ich verlangen, dass die Schaltintervalle verlängert werden?
Bei automatischer Abschaltung der Treppenhausbeleuchtung muss das Licht so lange brennen, dass zwei Geschosse bei durchschnittlicher Gehgeschwindigkeit ohne erneute Betätigung des Lichtschalters erreicht werden können. Wenn das für Sie nicht möglich ist, müssen Sie mit Ihrem Vermieter und den anderen Bewohnern eine Intervallverlängerung vereinbaren, durch die sich aber die Hausstromkosten für alle erhöhen.

In meiner Wohnung dauert es immer sehr lange, bis warmes Wasser ankommt. Bis dahin läuft aber schon der Warmwasserzähler. Was kann ich tun?
Spätestens nach zehn Sekunden bzw. nach höchstens fünf Litern Wasser muss Wasser mit 45 Grad Celsius zur Verfügung stehen. Ist die erreichte Temperatur niedriger oder der Wasserverbrauch höher, kann man die Miete unter Beachtung der Anforderungen mindern.

In der Hausordnung zu meinem Mietvertrag steht, dass Baden und Duschen in der Zeit von 23 bis 6 Uhr nicht erlaubt sind. Da ich im Schichtdienst tätig bin, ist das für mich sehr nachteilig. Muss ich mich daran halten?
In dieser Form ist die Regelung unwirksam. Sie stammt noch aus der Zeit, als die Schall- und Wärmeisolation der Wohnungen sehr unzureichend war. Nächtliches Baden oder Duschen ist grundsätzlich erlaubt, aber beschränkt auf 30 Minuten einschließlich Ein- und Ablaufen des Wassers.

Mein Vermieter hat mir schriftlich mitgeteilt, dass er meinem Bekannten ein Hausverbot erteilt, weil er mit ihm geschäftlich im Streit liegt. Darf mein Vermieter das?
Auf keinen Fall. Nicht Ihr Vermieter, sondern Sie als Mieter sind der Besitzer und haben damit das Hausrecht an Ihrer Wohnung. Es geht keinen etwas an, wer Sie wie oft besucht, ob Ihr Besucher bei Ihnen übernachtet oder ob Ihr Besuch zum Beispiel seinen Hund mitbringt. Ausnahmen gelten nur, wenn es zu unzumutbaren Belästigungen oder sogar Gefahren für andere Mitbewohner kommt. Genauso wenig darf ein Vermieter vorschreiben, wie der Mieter seine Wohnung einrichtet, ob er Gardinen aufhängt oder Blumen auf die Fensterbank stellt und wie er die Wohnung farblich gestaltet.

In diesem Jahr ist im Rolladenkasten unserer Wohnung ein Wespennest beseitigt worden. Kann unser Vermieter uns dafür die Kosten in Rechnung stellen?
Die Kosten für solch eine Maßnahme können nicht als Betriebskosten auf Sie umgelegt werden. Nach der Betriebskostenverordnung sind nur solche Kosten umlagefähig, die laufend in bestimmten Zeitabständen wiederkehren, also zum Beispiel Zahlungen für vorbeugende Maßnahmen zur Ungeziefervermeidung.

Durch die vielen Meldungen über Betrüger und Diebe bin ich sehr verunsichert. Ich würde in meine Wohnungstür gern einen Türspion einbauen. Muss mir mein Vermieter dies gestatten?
Sie brauchen dafür die schriftliche Bestätigung Ihres Vermieters, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Allerdings haben Sie - wenn es technisch möglich ist - Anspruch auf diese Genehmigung, da ein schützenswertes Interesse des Mieters besteht zu wissen, wer sich vor seiner Wohnungstür befindet. Versuchen Sie dabei zu vereinbaren, dass bei Auszug kein Rückbau gefordert wird. Es handelt sich ja um eine Wohnwertverbesserung.

Ich habe einen Kabelanschluss in meiner Wohnung, für den ich auch in meiner Betriebskostenabrechnung bezahle. Dabei nutze ich ihn aber nicht, denn über meine Sat-Schüssel empfange ich viel mehr Programme. Muss ich trotzdem für den Kabelanschluss zahlen?
Wenn diese Kostenposition in ihrem Mietvertrag vereinbart ist, müssen Sie dafür auch die Kosten tragen. Grundsätzlich kommt es nicht darauf an, ob Sie diese Einrichtung nutzen, sondern dass Sie die Möglichkeit dazu haben.

Ich bin im August vergangenen Jahres ausgezogen und warte immer noch auf meine Betriebskostenabrechnung für diese acht Monate. Hätte ich die nicht schon längst haben müssen?
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zugestellt haben, und die läuft bei Ihnen vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres. Es besteht grundsätzlich keine Verpflichtung des Vermieters zu einer Zwischenabrechnung, wenn das Mietverhältnis während der Abrechnungsperiode endet.

Auf unserem Hausdach soll eine Mobilfunkanlage errichtet werden. Wir wurden davon nicht unterrichtet. Muss ich das hinnehmen?
Bei solchen Anlagen entscheidet allein der Vermieter, die Mieter müssen nicht um Erlaubnis gefragt werden. Wenn alle baurechtlichen und genehmigungsrelevanten Vorgaben erfüllt sind und die Grenzwerte nach der Immissionsschutzverordnung eingehalten werden, haben Sie kaum Aussicht, die Anlage zu verhindern. Nur wenn Sie eine drohende Gesundheitsgefahr durch die Anlage nachweisen können, unter Umständen wegen eines Herzschrittmachers, haben Sie die Möglichkeit, Erfolg versprechend dagegen anzugehen. Angst alleine reicht dafür nicht.

In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Wartung meiner Warmwassertherme durchführen muss. Eine Kostenhöhe ist nicht angegeben. Ist das rechtens?
Sie brauchen diese Wartung nicht durchzuführen. Es ist höchstrichterlich entschieden, dass eine Vertragsklausel zur Thermenwartung, die keine Obergrenze für die jährlich entstehenden Kosten enthält, schon aus diesem Grund unwirksam ist. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und in der Höhe nicht begrenzten Kostenaufwand benachteiligt den Mieter unangemessen. Deshalb muss Ihr Vermieter die Wartung selbst vornehmen und die Kosten in voller Höhe tragen.

Unsere Wohnung ist vier Quadratmeter kleiner als im Mietvertrag angegeben. Hat das Konsequenzen?
Konsequenzen gibt es nach der Rechtsprechung erst, wenn die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine "ca."-Angabe enthält. Der Mieter hat das Recht zur Mietminderung, und auch in der Vergangenheit geleistete Zuvielzahlungen können zurückgefordert werden, wenn noch keine Verjährung eingetreten ist. Ansonsten ist auch für Mieterhöhungen und bei der Abrechnung von Betriebskosten, für die die Wohnfläche als Verteilerschlüssel gilt, die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich.

Die Elektroleitung für meine Balkon-Beleuchtung ist marode und muss erneuert werden. Mein Vermieter sagt, dass es sich um eine Kleinreparatur handelt, für deren Kosten ich selbst aufkommen muss.
Ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden, dass der Mieter die Kosten für sogenannte Kleinreparaturen zu tragen hat, so gilt dies nur, wenn eine angemessene Begrenzung dieser Kosten pro Einzelfall vereinbart wurde und eine jährliche Kostengrenze die mehrfache Umlage beschränkt. Ein Anspruch auf anteilige Kostenerstattung höherer Rechnungen besteht nicht, weil es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Zudem darf sich die Reparatur nur auf Ausstattungen in der Wohnung beziehen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind - Schalter, Tür- und Fenstergriffe, Armaturen und Verschlüsse. Bei der Erneuerung der Elektroleitung der Beleuchtungsanlage handelt es sich somit nicht um eine umlagefähige Kleinreparatur, weil sie nicht dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt ist.

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