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Lesertelefon EXTRA: Immobilien : Keine Hausübertragung ohne Notar

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Mit einer Immobilie sind rechtlich komplizierte Vorgänge verbunden – Unsere Experten standen am Lesertelefon wie gewohnt Rede und Antwort. Eine Frage lautete: "Ist es günstiger, ein Haus zu verkaufen oder zu schenken?"

svz.de von
erstellt am 07.Jun.2011 | 05:30 Uhr

Wir möchten unser Haus unserer Tochter überlassen. Ist es günstiger, ihr das Haus zu verkaufen oder zu schenken?

Das kommt auf Ihre Lebensumstände an. Da sowohl Verkauf als auch Schenkung beurkundungspflichtig sind, sollten Sie schon im Vorfeld einen Notar aufsuchen. Wenn es zur Beurkundung kommt, fallen für die Beratung keine gesonderten Kosten an. Steuerliche Gründe sind selten ausschlaggebend, denn bei der Schenkungssteuer gibt es hohe Freibeträge (Kinder mit Steuerklasse eins können von einem Elternteil bis zu 400 000 Euro steuerfrei erhalten). Der Kauf durch Kinder ist grunderwerbsteuerfrei.

Ich habe von meiner Mutter vor 15 Jahren ihr Haus überschrieben bekommen. Für sie wurde ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Da meine Mutter im Pflegeheim lebt, möchte ich das Haus verkaufen. Kann ich das Wohnrecht mit der Vorsorgevollmacht, die mir meine Mutter erteilt hat, löschen lassen?

Abhängig vom Inhalt der Vorsorgevollmacht können Sie gegebenenfalls formell - wenn die Vorsorgevollmacht notariell beglaubigt oder beurkundet ist - das Wohnrecht löschen lassen. Zu klären ist, ob Sie Ihrer Mutter dafür ein Entgelt zahlen müssen. Dies hängt von der Art des Wohnrechts ab. Unter Umständen kann die unentgeltliche Löschung aufgrund der Vollmacht ein Vollmachtsmissbrauch sein, der eine Schadensersatzpflicht auslösen kann.

Wir sind verheiratet und haben zwei gemeinsame Kinder. Wie kann ich verhindern, dass mein nichteheliches Kind Pflichtteilsansprüche auf die Eigentumswohnung meiner Frau geltend macht?

Eine Möglichkeit: Ihre Frau darf Sie in ihrem Testament nicht zum Vollerben einsetzen, sondern nur zum sogenannten Vorerben. Ihre beiden gemeinsamen Kinder sollten dann zu Nacherben bestimmt werden. Hier kommt es auf genaue Formulierungen an, sodass die Hilfe eines Notars erforderlich ist.

Mein Mann hat Kinder aus einer früheren Ehe, die erbrechtlich nicht zum Zuge kommen sollen. Hilft eine rechtzeitige Übertragung unseres Hauses an unsere gemeinsame Tochter?

Eine Übertragung an die gemeinsame Tochter kann sinnvoll sein. Sofern zwischen der Grundstücksübertragung und dem Erbfall zehn Jahre vergangen sind, fällt das Grundstück wertmäßig nicht mehr in die Pflichtteilsberechnung der Kinder aus der früheren Ehe. Nach den neuen gesetzlichen Regelungen wird der Anspruch auch gemindert, wenn noch keine zehn Jahre vergangen sind. Die "Abschmelzung" beträgt jährlich zehn Prozent des Grundstückswertes. So würden zum Beispiel nach Ablauf von acht Jahren ab der Übertragung nur noch 20 Prozent des Grundstückswerts bei der Pflichtteilsberechnung zugrunde gelegt.

Unser Haus gehört meiner Frau und mir je zur Hälfte. Meine Frau ist verstorben. Ein Testament hatten wir nicht. Eine unserer beiden Töchter möchte das Haus nun übernehmen. Welche Vereinbarungen sollten wir treffen?

Aufgrund der gesetzlichen Erbfolge ist Ihre Ehefrau von Ihnen zur Hälfte und von Ihren beiden Kindern je zu einem Viertel beerbt worden. Das Haus gehört Ihnen daher nicht allein, sondern Ihnen und Ihren Kindern gemeinsam. Durch einen notariellen Vertrag muss von allen Eigentümern der Grundbesitz auf die eine Tochter übertragen werden. Dabei sind Höhe und Fälligkeit der Gegenleistung, die die andere Tochter erhält zu regeln. Außerdem sollte die zweite Tochter einen auf das Haus bezogenen gegenständlich beschränkten Pflichtteilsverzicht erklären.

Mein Freund hat ein Haus gekauft, in dem wir beide wohnen. Er hat zwei Kinder aus seiner geschiedenen Ehe. Für den Kauf habe ich ihm ohne Vertrag Geld geliehen. Was passiert, wenn er verstirbt?

Da Sie nicht miteinander verheiratet sind, erben nach ihm gesetzlich nur seine leiblichen Kinder. Mindestens im Hinblick auf die Nachweisbarkeit sollten Sie nachträglich den Darlehensvertrag schriftlich fixieren, damit die Erben daran gebunden sind.

Ich möchte ein Haus erwerben. Mir liegt bereits der Entwurf eines Kaufvertrages mit der Auflassung vor. Was bedeutet dies?

Auflassung ist der juristische Begriff für die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Der tatsächliche Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung im Grundbuch. Diese veranlasst der Notar erst, wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt sind.

Wann muss ich bei einem Grundstückskauf den Kaufpreis zahlen?

In aller Regel muss der Kaufpreis dann gezahlt werden, wenn Sie durch den Notar dazu aufgefordert werden. Dem Notar müssen bis dahin alle zum Vollzug erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen. Außerdem ist es erforderlich, dass für Sie eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen und die lastenfreie Eigentumsumschreibung gesichert ist.

Wir sind Eigentümer an einem Grundstück zu je einem Viertel. Es gibt Streit um den Verkauf. Wie lässt sich die Gemeinschaft aufheben?

Die beste Variante ist, dass man sich einigt und eine Seite der anderen ihren Miteigentumsanteil verkauft oder überträgt. Dies erfolgt per notariellem Vertrag. Ist eine Einigung nicht möglich, sieht der Gesetzgeber die Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks vor, die jeder Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen kann. An der Versteigerung kann sich auch jeder Miteigentümer beteiligen.

Unsere Bank ist im Grundbuch mit einer Grundschuld eingetragen. Den Kredit dafür haben wir abgezahlt. Sollten wir die Grundschuld löschen lassen?

Wenn Sie vorhaben, einmal wieder bei dieser Bank ein Darlehen aufzunehmen, können Sie die Grundschuld "stehen lassen". Grundsätzlich ist aber anzuraten, eine Grundschuld nach Tilgung des Darlehens löschen zu lassen. Der Antrag dafür muss notariell beglaubigt werden. Die Kosten sind abhängig vom Wert. Außerdem ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.

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