zur Navigation springen
Ratgeber

17. August 2017 | 13:52 Uhr

Immer schriftlich kündigen

vom

Ich habe gehört, dass Mieter bei Auszug nicht mehr renovieren müssen. Stimmt das?

Das ist nicht ganz richtig, aber eine verbreitete Auffassung. Es gibt eine Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofes, die sich mit den unterschiedlichen Renovierungsklauseln in Mietverträgen befasst haben. In der Folge wurden bisher viele dieser Klauseln als unwirksam und damit als nicht anwendbar erkannt. Das aber im Einzelfall festzustellen, bedarf einer Prüfung des Mietvertrages durch einen Fachmann.

Der Erbe des bisherigen Eigentümers will mit uns einen neuen und veränderten Mietvertrag abschließen. Darf er das?

Bei einem Eigentümerwechsel, sei es durch Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Der neue Eigentümer tritt in die Position seines Vorgängers ein und muss ebenso wie dieser den Mietvertrag erfüllen. Er kann weder die Miete grundlos erhöhen noch kann er ohne Weiteres kündigen. Auf keinen Fall sollte ein neuer Mietvertrag zwischen den Mietern und dem neuen Eigentümer abgeschlossen werden!

Erstmals erscheinen in der Jahresabrechnung Kosten für den Winterdienst, obwohl diese Position nicht im Mietvertrag vereinbart ist.

Die nachträgliche Einführung von bislang nicht vereinbarten Betriebskostenpositionen ist generell nicht möglich. Das gilt für alle Betriebskostenarten. Eine Ausnahme wird angenommen, wenn im Zusammenhang mit bestimmten Investitionen, z.B. Einbau eines Aufzuges, Installation von Rauchwarnmeldern usw. dann auch Folgekosten für die Wartung entstehen. Die Duldung dieser baulichen Veränderungen soll nach überwiegender Auffassung auch die Akzeptanz künftiger Betriebskosten einschließen. Vermieter sollten in jedem Fall auf die künftigen Kosten und deren Umlage hinweisen, wenn sie die Bauarbeiten ankündigen.

Wir haben unsere Kaution zurückgefordert, doch der Vermieter will sie erst im nächsten Jahr nach der Vorlage der Betriebskosten 2011 zurückerstatten. Zu recht?

Hat der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses keine berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis, muss er die Kaution nach spätestens einem halben Jahr zurückerstatten. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist hier eine Nachzahlung wahrscheinlich, kann er einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Der andere Teil muss ausgezahlt werden.

Müssen Betriebskosten immer nach dem Wohnflächenanteil verteilt werden?

Die Umlage nach dem Wohnflächenanteil ist, sofern im Mietvertrag kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde, der übliche und auch gesetzlich vorgeschriebene Umlageschlüssel für die verbrauchsunabhängige Abrechnung von Betriebskosten.

Bei der Prüfung der Abrechnung für 2010 fiel mir ein gravierender Fehler auf. Diesen Fehler fand ich dann auch in der Abrechnung für 2009 und will für beide Abrechnungen eine Korrektur fordern. Geht das?

Einwendungen gegen Betriebskosten abrechnungen kann der Mieter innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung erheben. Diese Frist darf nicht verkürzt werden. Ist diese Frist verstrichen - wie im vorliegenden Fall - dann können nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen noch Einwendungen geltend gemacht werden.

Trotz nur erkennbar geringer Abnutzungsspuren an den Tapeten sollen wir diese noch vor der Rückgabe der Wohnung neu malern.

Selbst bei Vorliegen einer wirksamen Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen kann ein aktueller Renovierungsbedarf nur dann angenommen werden, wenn zum Zeitpunkt des Auszuges mehr als nur geringe und übliche Abnutzungsspuren an den Tapeten bzw. Anstrichen zu erkennen sind. Die Forderung, eine Endrenovierung in jedem Fall, unabhängig vom konkreten Renovierungsbedarf durchzuführen, ist nicht zulässig.

Erst im April 2011 erhielt ich die Betriebskostenabrechnung für 2009 und habe in Unkenntnis der Abrechnungsfrist die Nachzahlung an den Vermieter gezahlt.

Eine verspätete Abrechnung liegt vor, wenn die Abrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach der Abrechnungsperiode vorgelegt wird. Dann entfällt die Pflicht, eine Nachzahlung zu leisten. Hat man trotzdem gezahlt, kann der Betrag vom Vermieter zurückgefordert werden.

Mit einer E-Mail habe ich den Mietvertrag ordnungsgemäß mit einer Frist von drei Monaten gekündigt. Der Vermieter beruft sich nun auf die Unwirksamkeit und die im Mietvertrag aufgeführte Frist von neun Monaten.

Seit der Mietrechtsreform 2001 ist die Kündigungsfrist für Mieter auf längstens 3 Monate begrenzt. Längere Fristen bis 9 Monate gelten aber, wenn der Vermieter kündigen möchte. Auch kürzere Fristen zugunsten der Mieter, wie sie in alten Mietverträgen noch vereinbart sind, zum Beispiel 14 Tage, sind wirksam. Eine Kündigung per E-Mail aber ist nicht ausreichend. Eine Kündigung hat schriftlich mit eigenhändiger Originalunterschrift zu erfolgen.

Ich bin diejenige, die am längsten im Haus wohnt, zahle aber die höchste Miete. Kann ich eine Herabsetzung beantragen?

Hier können Sie leider nicht auf einen Rechtsanspruch zurückgreifen. Die Mieten können im gleichen Haus durchaus unterschiedlich sein. Auch vorhandene Mietspiegel, die eine niedrigere Miete als die derzeit gezahlte ausweisen, sind keine Grundlage für eine Veränderung.

Ich denke, unsere zwölf Jahre alte Einbauküche ist nun abgeschrieben. Kann ich eine neue Küche fordern oder wird die Miete herabgesetzt?

Es kommt bei dieser Frage auf den tatsächlichen Gebrauchszustand an. Dieser muss gemessen werden nicht an heutigen Standards oder an einer Abschreibungsfrist, sondern an der Funktionalität.

Das heißt, ob Geräte, Herdplatten, Armaturen oder Ähnliches noch voll funktionsfähig sind. Da die Qualität von Einbauküchen sehr unterschiedlich sein kann, gibt es keine allgemeinen Fristen für eine Erneuerung beziehungsweise für eine Instandhaltung von Küchen.

zur Startseite

von
erstellt am 08.Dez.2011 | 10:10 Uhr

Gefällt Ihnen dieser Beitrag? Dann teilen Sie ihn bitte in den sozialen Medien - und folgen uns auch auf Twitter und Facebook:

Diskutieren Sie mit.

Leserkommentare anzeigen