zur Navigation springen
Ratgeber

22. Oktober 2017 | 14:05 Uhr

Endrenovierung nur bei Bedarf

vom

svz.de von
erstellt am 08.Sep.2010 | 07:05 Uhr

Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden? Muss ich beim Auszug renovieren? Warum erscheinen auf einem ausgeschalteten Heizkörper Ablesewerte? Diese und andere Fragen rund um das Mietrecht beantworteten Juristen des Mieterbundes Schwerin, der in diesem Jahr auf 20 Jahre seines Bestehen blicken kann, gestern beim Lesertelefon Extra.

Vor fünf Jahren haben wir eine unsanierte Wohnung übernommen und mit eigenen Mitteln hergerichtet, unter anderem mit Parkettfußboden. Jetzt erhalten wir eine Mieterhöhung.

Verlangt ein Vermieter die Erhöhung der Nettomiete, muss er sich an der ortsüblichen Miete orientieren. Hierbei ist es erforderlich, die Wohnung mit gleichartigen Wohnungen am Wohnort zu vergleichen. Kriterium sind unter anderem Beschaffenheit und Ausstattung einer Wohnung, wie sie der Vermieter vermietet hat. Vom Mieter selbst erbrachte Leistungen, zum Beispiel der Einbau von Parkett, bleiben für die Bewertung bzw. die Einordnung in einen Mietspiegel unberücksichtigt.

Nach einem neuen Gesetz müssen Mieter bei Auszug nicht renovieren. Stimmt das?

Das ist nicht ganz richtig, aber eine verbreitete Auffassung. Es gibt allerdings eine Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofes, die sich mit den unterschiedlichen Renovierungsklauseln in Mietverträgen befasst haben. In der Folge wurden bisher viele dieser Klauseln als unwirksam und damit als nicht anwendbar erkannt. Das aber im Einzelfall festzustellen, bedarf einer Prüfung des Mietvertrages durch einen Fachmann.

Ein neuer Eigentümer hat sich bei uns vorgestellt. Er will einen neuen und veränderten Mietvertrag vorlegen?

Bei Eigentümerwechsel, sei es durch Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung, gilt "Kauf bricht nicht Miete". Der neue Eigentümer tritt in die Position seines Vorgängers ein und muss ebenso wie dieser den Mietvertrag erfüllen. Er kann weder die Miete grundlos erhöhen noch kann er ohne Weiteres kündigen. Auch geplante bauliche Veränderungen müssen ordnungsgemäß angekündigt werden. Auf keinen Fall sollte ein neuer Mietvertrag zwischen den Mietern und dem neuen Eigentümer abgeschlossen werden.

Erstmals erscheinen in der Jahresabrechnung Kosten für den Winterdienst, obwohl diese Position nicht im Mietvertrag vereinbart ist.

Die nachträgliche Einführung von bislang nicht vereinbarten Betriebskostenpositionen ist generell nicht möglich. Das gilt für alle Betriebskostenarten. Eine Ausnahme wird angenommen, wenn im Zusammenhang mit bestimmten Investitionen, zum Beispiel Einbau eines Aufzuges, Installation von Rauchwarnmeldern usw. dann auch Folgekosten für die Wartung entstehen. Die Duldung dieser baulichen Veränderungen soll nach überwiegender Auffassung auch die Akzeptanz künftiger Betriebskosten einschließen. Vermieter sollten in jedem Fall auf die künftigen Kosten und deren Umlage hinweisen, wenn sie die Bauarbeiten ankündigen.

Wir haben Rechnungskopien von unserem Vermieter angefordert. Er verweist aber auf Einsicht in die Originale in seinem Büro.

Das ist grundsätzlich korrekt. Nach Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter den Mieter auf die Einsichtnahme in die Originalbelege in seinen Geschäftsräumen verweisen, solange dies für den Mieter nicht - zum Beispiel wegen zu großer Entfernung - unzumutbar ist. Ein Anspruch auf Zusendung besteht also nur im Ausnahmefall.

Wir haben unsere Kaution zurückgefordert, doch der Vermieter will sie mit der Betriebskostennachzahlung für 2009 verrechnen.

Hat der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses noch offene berechtigte Forderungen aus diesem Mietverhältnis, kann er diese Forderungen auch gegen die hinterlegte Kaution aufrechnen. Selbst der Einbehalt eines angemessenen Betrages für künftige Abrechnungen, für die eine Nachzahlung wahrscheinlich ist, ist zulässig.

Trotz ausgeschalteter Heizkörper im Schlafzimmer erscheinen immer wieder Ablesewerte. Wie kommt das?

In einigen vor allem älteren Heizungsanlagen ist es möglich, dass die Rohrwärme sich auch auf die Heizkörper auswirkt, selbst wenn diese auf "0" gestellt sind. Laufen auf diese Weise nur vergleichsweise wenige Werte auf, ist das hinzunehmen. Meist stellen alle Mieter eines Hauses dieses Phänomen fest, so dass der Einzelne nicht benachteiligt wird.

In unserer Abrechnung ist nicht die Gesamtwohnfläche angegeben, obwohl alle Kosten nach Wohnfläche verteilt werden.

In diesem Fall ist die Abrechnung formell unwirksam, so dass hieraus kein Nachzahlungsanspruch geltend gemacht werden kann. Eine Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Hierzu gehört zumindest die Angabe der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Angabe der Kostenanteile und Vorauszahlungen des Mieters sowie des Abrechnungsergebnisses. Die Angabe der Gesamtwohnfläche gehört zur Erläuterung des Umlageschlüssels. Geheilt werden kann dieser Fehler nur bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist, das heißt innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Trotz nur erkennbar geringer Abnutzungsspuren an den Tapeten sollen wir diese noch vor der Rückgabe der Wohnung neu malern.

Selbst bei Vorliegen einer wirksamen Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen kann ein aktueller Renovierungsbedarf nur dann angenommen werden, wenn zum Zeitpunkt des Auszuges mehr als nur geringe und übliche Abnutzungsspuren an den Tapeten bzw. Anstrichen zu erkennen sind. Eine Endrenovierung in jedem Fall, unabhängig vom konkreten Renovierungsbedarf gibt es nicht.

Unsere Fassade wird erneuert und erhält eine Wärmedämmung. Der Vermieter hat uns darauf hingewiesen, dass wir zur Duldung dieser Maßnahme verpflichtet sind und deshalb nicht die Miete mindern dürften.

Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen bedeutet nicht, dass der Mieter wegen von diesen Maßnahmen ausgehender Beeinträchtigungen nicht die Miete mindern darf. Sofern diese zu einer erheblichen Einschränkung der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjektes führen, ist der Mieter zu einer angemessenen Mietminderung berechtigt.

zur Startseite

Gefällt Ihnen dieser Beitrag? Dann teilen Sie ihn bitte in den sozialen Medien - und folgen uns auch auf Twitter und Facebook:

Diskutieren Sie mit.

Leserkommentare anzeigen