Lesertelefon Extra: Bauen und Kommune : Der Eigentümer muss zahlen

Wer ein Eigenheim errichten will, muss auf die baulichen Vorschriften achten.dpa
Wer ein Eigenheim errichten will, muss auf die baulichen Vorschriften achten.dpa

Es gibt viele Fragen zum Bereich Erschließungsbeiträge, Wintergarten, Straßenbau und Baufinanzierung – Experten gaben an unserem beliebten Lesertelefon Auskunft über Ihre Fragen rund um das Thema "Bauen und Kommune".

von
30. Mai 2012, 09:40 Uhr

Ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch für den Verkauf meines Grundstücks relevant?

Der Vermerk sagt aus, dass das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, von der Stadt zur Sanierung vorgesehen ist. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, sich den Grundstücks-Kaufvertrag von der Sanierungsbehörde der Stadt genehmigen zu lassen. Die Behörde prüft, ob der Preis angemessen ist, das heißt, nicht zu hoch angesetzt ist. Hintergrund ist, dass durch die Sanierung eine Wertsteigerung erfolgt, die zu Lasten des neuen Eigentümers gehen würde - beispielsweise in Form von Gebührenbescheiden. Durch die Kaufpreiskontrolle soll eine finanzielle Doppelbelastung des Käufers vermieden werden.

Wir sind auf der Suche nach einem Baugrundstück. Wo erhalten wir Auskunft über die Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis entstehen?

Die Kosten für die Erschließungsbeiträge sind in den einzelnen Kommunen unterschiedlich hoch. Auskünfte darüber, ob und in welcher Höhe Sie die Erschließung bezahlen müssen, erhalten Sie beim Planungsamt der Stadt, des Kreises oder im Bauamt. Rechnen Sie dafür zusätzlich zu den Nebenkosten, die beim Grundstückskauf anfallen (zum Beispiel Notar, Grundbucheintrag) mit bis zu 13 Prozent - sofern der Verkäufer den Betrag nicht bereits übernommen hat.

Wir sollen im nächsten Jahr einen Straßenausbaubeitrag von rund 6000 Euro zahlen. So viel Geld haben wir aber nicht. Wir wissen, dass uns dann eine Ratenzahlung angeboten wird. Ist es ratsam darauf einzugehen?

Die von Ihnen zu zahlende Summe wird fällig werden einen Monat, nachdem sie den Bescheid erhalten haben. Entscheiden Sie sich für eine Stundung mit Ratenzahlung, wie sie offenbar auch Ihre Kommune anbietet, müssen Sie das Geld zwar nicht auf einen Schlag aufbringen. Aber sie werden 6 Prozent Zinsen aufs Jahr zahlen. Insofern kann es günstiger sein, sich nach einem Kredit mit besseren Konditionen zu erkundigen.

Unser Haus nahe am Zentrum einer Kleinstadt liegt in einem Sanierungsgebiet. Da ist in den letzten Jahren viel verschönert worden. Nun sollen wir aber dafür mitbezahlen. Wie ist so etwas möglich?

Grundlage dafür ist das Baugesetzbuch. Grundstückseigentümer in Sanierungsgebieten sollen für die behauptete Wertsteigerung zahlen, die ihr Eigentum durch die Sanierung im Umfeld erfahren habe. Ermittelt wird das mit Gutachten. Am Ende steht da ein sogenannter Ausgleichsbetrag, den Sie begleichen sollen. Meistens bieten die Kommunen eine "Ablösung" dieses Betrages an. Dabei schließen Sie mit der Kommune einen privatrechtlichen Vertrag über die freiwillige Zahlung der Summe. Dafür wird Ihnen eine Art Rabatt gewährt. Nachteil: Sie können die Rechtmäßigkeit und Höhe der Forderung nicht mehr anfechten. Lassen Sie sich auf die "Ablösung" nicht ein, erhalten Sie einen Bescheid, den Sie auf verwaltungsrechtlichem Wege, also notfalls vor Gericht, überprüfen lassen können.

Wir möchten das Abwasser unseres Grundstücks weiter über eine Kleinkläranlage entsorgen, sollen aber nun an die Kanalisation angeschlossen werden. Können wir uns dagegen wehren?

Ja, Sie können bei der Unteren Wasserbehörde einen Antrag auf Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang stellen. Diese Befreiung wird in manchen Fällen zumindest befristet gewährt, oftmals aber auch abgelehnt. Gegen eine Ablehnung können Sie vor dem Verwaltungsgericht klagen.

Ich wohne in einem als Sanierungsgebiet ausgewiesenen Ortsteil. Nach Auskunft der Gemeinde ist die Sanierung im nächsten Jahr abgeschlossen. Hat das Auswirkungen auf den Wert meines Grundstücks? Kommen dann Kosten auf mich zu? Ich wohne dort doch schon 20 Jahre.

In der letzten Zeit werden in verschiedenen Städten die ersten Sanierungsgebiete abgeschlossen. Diese Gebiete erfahren zum Beispiel durch eine verbesserte Infrastruktur und neu angesiedelte Geschäfte eine Aufwertung. Sanierungsträger ist oft die Gemeinde. Sie teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit. Daraus folgt die Eintragung des Sanierungsvermerks in Abteilung II des Grundbuchs für die betreffenden Grundstücke. Die Eigentümer werden durch das Grundbuchamt informiert. Der Ausgleichsbetrag zwischen Sanierungsanfangswert und Sanierungsendwert wird auf die Eigentümer umgelegt.

Wann muss ich Erschließungsbeiträge zahlen?

Wird erstmalig eine Straße fertig gestellt, müssen Anlieger eines erschlossenen Grundstücks Erschließungsbeiträge zahlen - unabhängig davon, ob das Grundstück schon bebaut ist. Die Anlage zur Versorgung mit Strom und Gas wird durch die Stadtwerke bzw. Regionalversorger in Rechnung gestellt. Für Wasserversorgung sowie für die Abwasserentsorgung sind in den meisten Fällen Zweckverbände zuständig.

Vor Kurzem bekam ich einen Beitragsbescheid zum Straßenbau vor unserem Grundstück. Die Summe erscheint mir zu hoch. Was kann ich tun?

Sie können nach Zustellung des Beitragsbescheides Widerspruch einlegen, die Frist beträgt genau einen Monat. Um die Frist zu wahren, können Sie dies erst einmal ohne Begründung tun. Es empfiehlt sich aber, eine Begründung nachzureichen, da sonst nach Aktenlage entschieden wird. Haben Sie keinen Erfolg, können Sie vor dem Verwaltungsgericht klagen. Prüfen Sie auch, ob die Kommune Fördermittel erhalten und diese bei der Rechnungslegung auch umgelegt hat.

Wir planen, unser Einfamilienhaus direkt vom Bauträger zu kaufen. Wer zahlt die Erschließungskosten?

Der Eigentümer zahlt: Beitragspflichtig ist immer derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks, also im Grundbuch der Gemeinde eingetragen ist. Wenn Sie ein Objekt vom Bauträger kaufen, vereinbaren Sie, wer die Erschließung bezahlt. Sprechen Sie darüber vor dem Kauf und nehmen Sie Ihre Vereinbarung in den Kaufvertrag mit auf.

Wir haben ein Einfamilienhaus direkt vom Bauträger gekauft. Laut Kaufvertrag waren im Kaufpreis die Erschließungskosten enthalten. Kann der Abwasserzweckverband zusätzliche Kosten verlangen?

Hat der Bauträger nur die straßenmäßige Erschließung vorgenommen, hat der Abwasserzweckverband die Möglichkeit, weitere Abgaben geltend zu machen. Lassen Sie hier den Kaufvertrag unbedingt von einem Berater prüfen.

Wo erhalte ich seriöse Informationen zu meinem Wunschgrundstück, das in der engeren Wahl ist?

In der zuständigen Gemeindeverwaltung erhalten Sie alle notwendigen Informationen. Lassen Sie sich einen Grundbuchauszug zeigen, denn hier erkennen Sie, ob das Grundstück beispielsweise mit einer Hypothek belastet ist. Außerdem sollte man bei der Gemeinde oder bei Zweckverbänden nachfragen, ob öffentliche Lasten auf dem Grundstück ruhen. Wichtig ist Einsicht in das Altlastenkataster, in Flächennutzungs- und Bebauungspläne sowie sonstige Planunterlagen der Gemeinde. Möglichst detaillierte Karten der Umgebung können verraten, ob nicht in einigen Jahren eine Umgehungsstraße oder Autobahn, besonders in Stadtrandlagen, geplant ist.

Wir möchten an unserem Haus eine Garage und eventuell noch einen Wintergarten anbauen? Benötigen wir dazu eine Baugenehmigung?

Das hängt von der Größe ab. Bis zu einer bestimmten Größe unterliegen sie in der Regel nicht der Genehmigungspflicht. Wollen Sie größer bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Ob und wie Sie bauen dürfen, ergibt sich aus dem Bebauungsplan, den die Gemeinde als Satzung beschlossen hat. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert, dass die Gemeinde den Rückbau fordert und ein Bußgeld verhängt. Die Genehmigung wird durch den Landkreis bzw. die untere Bauaufsichtsbehörde der kreisfreien oder großen kreisangehörigen Stadt erteilt.

Wir möchten günstig ein Haus bauen und denken jetzt über Erbbaurecht nach. Ist ein Erbbaurechtsvertrag noch zeitgemäß?

Heutzutage ermöglicht ein Erbbaurecht jedem, unabhängig von Einkommen und Vermögen, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Das Erbbaurecht wird über einen längeren Zeitraum erworben. Für Wohngrundstücke sind es in der Regel 99 Jahre. Der Erbbauzins für Wohngrundstücke liegt zwischen 3 und 4 Prozent. Wenn die örtlichen Gutachterausschüsse über verwertbare Daten verfügen, werten sie den territorial ortsüblichen Erbbauzinssatz aus und Interessierte können sich hier Auskünfte zur Höhe des Erbbauzinses einholen. Der Erbbauberechtigte erwirbt mit dem Erbbaurecht "Eigentum auf Zeit". Interessierte müssen für sich prüfen, ob diese Art des Eigentums für sie akzeptabel ist.

Kann ich meinen Bausparvertrag zur Finanzierung der Erschließungskosten einsetzen? Oder kann man damit nur ein Haus bauen?

Bauspardarlehen dienen für jede Baumaßnahme. Hausbesitzer können auch Erschließungskosten finanzieren. Denn die Erschließungskosten außerhalb des Grundstücks gelten auch als wohnungswirtschaftliche Maßnahme. Es gibt Blanko-Darlehen bis zu 15 000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung. Außerdem bekommen Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30 000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist vorgeschrieben.

zur Startseite

Gefällt Ihnen dieser Beitrag? Dann teilen Sie ihn bitte in den sozialen Medien - und folgen uns auch auf Twitter und Facebook:

Diskutieren Sie mit.

Leserkommentare anzeigen