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Ratgeber

20. November 2017 | 22:22 Uhr

Den reellen Wert des Hauses kennen

vom

svz.de von
erstellt am 15.Mär.2012 | 09:59 Uhr

Was muss ich bei der Beurteilung eines Baugrundstückes beachten?

Lassen Sie sich auf jeden Fall die Flurkarte zeigen, um die Lage des Grundstücks einzuschätzen. Prüfen Sie auch, ob man eine Baugenehmigung erhält und damit die geplante Bebauung überhaupt möglich ist. Wenn nicht, handelt es sich nur um Bauerwartungsland und Sie erhalten keine Baugenehmigung. Beachten Sie auch, ob das Grundstück an einem öffentlichen Weg liegt und damit eine Zufahrt und vor allem eine Erschließung hat.

Ich möchte ein Baugrundstück erwerben und die Bodenrichtwertkarte einsehen. Wo kann ich das und wie werden die Werte überhaupt ermittelt?

Kostenlose Informationen erhalten Sie beim Gutachterausschuss Ihres Landkreises. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erfassen regelmäßig die aktuellen Verkaufszahlen, aus denen sie dann durchschnittliche Bodenrichtwerte ableiten und der Öffentlichkeit zugänglich machen. Viele Gemeinden veröffentlichen die aktuelle Marktsituation auch im Internet. Empfehlenswert ist vor jeder Investition auch ein Blick ins Grundbuch beim Amtsgericht, um zu erfahren, ob rechtliche Belastungen auf dem Grundstück ruhen. Eine Aktualisierung ist laut Baugesetzbuch alle zwei Jahre vorgeschrieben.

Ich will mein Haus verkaufen. Ist es sinnvoll, dafür einen Gutachter einzuschalten? Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des zuständigen Gutachterausschusses bekommen Sie eine reelle Wertvorstellung sowie eine Handlungsgrundlage für die Kaufpreisverhandlungen. Das Gutachten können Sie dem Käufer weiterverkaufen. Er benötigt es unter Umständen für seine Finanzierung. Das Honorar dafür ist am Markt frei verhandelbar.

Welche zusätzlichen Nebenkosten muss ich bei einem Hauskauf einplanen?

Sie müssen folgende zusätzliche Nebenkosten einplanen: Aktuell sind in Brandenburg 5 Prozent und in Mecklenburg-Vorpommern 3,5 Prozent für die Grunderwerbsteuer (Erhöhung angekündigt) zu zahlen. Jeweils ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt einkalkulieren. Es entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen. Es ist ratsam, mindestens 13 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen.

Wir möchten günstig ein Haus bauen und denken jetzt über Erbbaurecht nach. Ist ein Erbbaurechtsvertrag noch zeitgemäß?

Heutzutage ermöglicht ein Erbbaurecht jedem, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Das Erbbaurecht für Wohngrundstücke wird in der Regel für 99 Jahre erworben. Der Erbbauzins für Wohngrundstücke liegt zwischen 3 und 4 Prozent. Wenn die örtlichen Gutachterausschüsse über verwertbare Daten verfügen, werten sie den territorial ortsüblichen Erbbauzinssatz aus. Interessierte können sich hier Auskünfte zur Höhe des Erbbauzinses einholen. Der Erbbauberechtigte erwirbt mit dem Erbbaurecht "Eigentum auf Zeit". Interessierte müssen für sich prüfen, ob diese Art des Eigentums für sie akzeptabel ist. Der Käufer eines Erbbaurechts sollte sich vor Abschluss eines Kaufvertrages gründlich mit den Vertragswerken bekannt machen. Sie müssen beim notariellen Kaufvertrag vorliegen.

Wir wollen ein Grundstück kaufen und haben dazu einen Notarvorvertrag zugesandt bekommen. Worauf sollte man dabei achten? Und wir sollen auch Vorschläge machen zu Lasten- und Nutzenwechsel. Was ist das?

Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass der Kaufvertrag ausgewogen gestaltet ist. Der Notar ist nicht Vertreter einer Seite, sondern unparteiischer Betreuer beider Vertragsseiten. Er wird Ihnen die einzelnen Regelungen erläutern und Ihre Ergänzungswünsche aufnehmen. Für Fragen, insbesondere auch zum Nutzen-/Lastenwechsel, sollten Sie sich deshalb an den Notar wenden, der den Vertrag entworfen hat, zumal diese Beratung mit den Kosten der Vertragsbeurkundung mit abgegolten ist. Der Nutzen-/Lastenwechsel ist der Zeitpunkt, von dem an der Käufer das Grundstück nutzen kann und alle Grundstückslasten wie Grundsteuern und Gebäudeversicherungsprämien trägt.

Wie kann ich mich vertraglich bei einem Hauskauf absichern, wenn später vielleicht doch versteckte Mängel sichtbar werden?

Das kann bei der notariellen Vertragsgestaltung bedacht werden. Eine hundertprozentige Absicherung gibt es hier allerdings nicht. Eine andere Variante wäre, dass Sie das Objekt mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begehen. Er kann dann Mängel erkennen und aufzeigen.

Unser Haus wurde vor ein paar Jahren modernisiert. Aus Altersgründen werden wir das Haus bestimmt irgendwann verkaufen. Benötigen wir dann einen Energieausweis?

Alle Hauseigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, müssen sich einen Energieausweis ausstellen lassen. Für Neubauten ist das schon seit mehreren Jahren vorgeschrieben. Ab 1. Juli 2008 gilt das auch für Wohnhäuser, die vor 1965 errichtet wurden. Für jüngere Wohngebäude wurde der Ausweis ab dem 1. Januar 2009 Pflicht und für Nichtwohngebäude ab dem 1. Juli 2009. Nach einer energetischen Sanierung ist der Energieausweis nur Pflicht, wenn die Werte im Referenzgebäudeverfahren ermittelt wurden, nicht aber beim Bauteil-Verfahren.

Wer kann den Energieausweis ausstellen?

Ingenieure und Architekten mit Zusatzausbildung und qualifizierte Handwerker aus den Bereichen des Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Gewerbes sowie Energieberater dürfen den Ausweis ausstellen. Das ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt.

Die Aussteller-Datenbank der Deutschen Energie-Agentur Dena führt über 2000 Spezialisten bundesweit auf. Auch bei der IHK, den Ingenieurkammern oder Verbraucherzentralen erhält man Auskunft dazu.

Wohin kann ich mich wenden, wenn ich ein Gutachten benötige, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln? Übernimmt das die finanzierende Bank?

Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein.

Warum ist eine Bewertung von Grundstücken bzw. Immobilien für eine Bank wichtig?

Die Banken haben ein berechtigtes Sicherheitsbedürfnis und schaffen aus diesem Grund durch die Bewertung vorsichtige Wertansätze für die Errechnung des Beleihungswertes. Auf diesem Wert wird die gesetzlich vorgeschriebene Beleihungsgrenze angewandt, das sind bis 60 Prozent bei Hypothekenbanken und bis 80 Prozent bei Bausparkassen. Grund und Boden werden zu 100 Prozent in der Bewertung berücksichtigt.

Wir haben im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Der entsprechende Kredit wird im kommenden Jahr abgelöst. Sollen wir den Eintrag nun umgehend löschen lassen?

Auch wenn die Grundschuld getilgt ist, kann man den entsprechenden Eintrag im Grundbuch stehen lassen, ohne dass dies Nachteile hätte. Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nochmals einen Kredit aufnehmen möchten, muss nicht erneut eine Grundschuld eingetragen werden. So sparen Sie die Kosten für Löschung und den Neueintrag. Sie müssen aber bedenken, dass ein Folgekredit bei einer anderen Bank zum Beispiel auch Kosten für die Abtretung kostet.

Wir wollen ein Haus erwerben, auf dem noch eine Grundschuld eingetragen ist. Zum Kauf müssen wir selbst auch einen Kredit aufnehmen. Ist eine derartige Übernahme überhaupt möglich?

Die Bank, die im Grundbuch eingetragen ist, muss auf alle Fälle die Genehmigung zum Kauf bzw. der Übernahme des Restkredites geben. Sie müssen den Kredit nicht direkt übernehmen, können sich also auch für Ihre Kreditaufnahme für eine andere Bank entscheiden. Die entsprechenden Modalitäten der Übernahme regeln die Kreditgeber untereinander, vorausgesetzt, eine Genehmigung der Übernahme wird erteilt. Das ist in der Praxis auch häufig der Fall, da die Banken an der weiteren Bedienung der Verpflichtungen interessiert sind.

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