Lesertelefon: Mietrecht : Was tun bei hohen Hauswartkosten?

Es lohnt sich, die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen.
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Es lohnt sich, die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen.

Rund 50 Leser nutzten gestern unser zweistündiges Telefonforum mit Experten zum Mietrecht. Betriebskosten werfen immer wieder Fragen auf.

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17. September 2015, 12:00 Uhr

Mieter-Fragen

Ich habe im Mai dieses Jahres über einen ursprünglich vom Vermieter beauftragten Makler eine Wohnung gefunden, den Mietvertrag aber erst im vergangenen Monat abgeschlossen und dann auch wie vereinbart die Maklerprovision gezahlt. Jetzt habe ich gehört, dass seit Juni 2015 der Mieter die Maklercourtage nicht mehr zu zahlen braucht. Kann ich die schon gezahlte Courtage jetzt zurückfordern?

Es stimmt, dass seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip gilt, wonach derjenige, der den Makler ursprünglich beauftragt hat, auch die Maklerprovision zu zahlen hat. Dies wird in der Regel der Vermieter sein. Davor konnte auch im Fall eines durch den Vermieter beauftragten Maklers durch einen wirksamen Maklervertrag zwischen Mieter und Makler vereinbart werden, dass der Mieter die Courtage zu tragen hat. Da das Gesetz keine Übergangsregelung enthält, gilt in den Fällen, in denen vor Inkrafttreten des Bestellerprinzips ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, die Leistungen des Maklers (Besichtigungen/Vertragsschluss) aber erst danach erfolgten, nach herrschender Meinung noch die frühere, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages geltende Rechtslage, wonach der Makler vom Wohnungssuchenden die vereinbarte Zahlung verlangen kann. Eine Rückforderung ist danach hier ausgeschlossen.

Unser Vermieter hat am Haus eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und in diesem Rahmen auch gleich einige notwendige Instandsetzungsarbeiten vorgenommen. In der nach Abschluss der Arbeiten folgenden Mieterhöhungserklärung, in der der Vermieter 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahmen auf die Jahresmiete aufschlägt, werden diese Instandsetzungskosten gar nicht erwähnt. Ist das so korrekt?

Nein. Instandsetzungskosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden; weder als Betriebskosten, noch im Rahmen einer Mieterhöhung. Nur die reinen Modernisierungskosten, das heißt unter Abzug der Kosten für die Instandsetzungsarbeiten, kann der Vermieter zur Begründung einer Modernisierungsmieterhöhung heranziehen. In der entsprechenden Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter daher nachvollziehbar zwischen diesen Modernisierungskosten und den Instandsetzungskosten differenzieren. Tut er dies nicht, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht nur inhaltlich falsch, sondern darüber hinaus bereits formell unwirksam.

Ich möchte einige Positionen meiner Betriebskostenabrechnung anhand der entsprechenden Rechnungen und Verträge kontrollieren. Mein Vermieter weigert sich jedoch, mir entsprechende Belegkopien zuzusenden, obwohl ich ihm angeboten habe, die Kopie- und Portokosten zu tragen. Stattdessen verweist er mich auf eine entsprechende Einsichtnahme in die Originalbelege in seinem Büro in Rostock. Ich wohne aber in Schwerin und das ist mir zu weit. Habe ich ein Recht auf Übersendung von Kopien?

Grundsätzlich besteht in der Tat kein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegkopien, sondern er kann auf die Einsichtnahme in die Originalunterlagen beim Vermieter bzw. bei der Hausverwaltung verwiesen werden. Anders ist dies jedoch dann, wenn die Einsichtnahme für den Mieter, zum Beispiel wegen zu großer Entfernung, unzumutbar ist. Die Grenze für eine dem Mieter noch zumutbare Entfernung wird üblicherweise bei etwa 30 Kilometern gezogen. Im vorliegenden Fall besteht somit ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung in der üblichen Höhe von 0,25 Euro je Kopie zuzüglich Porto.

Ich habe bereits im April dieses Jahres meine Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 erhalten und die daraus resultierende Nachzahlung auch schon kurz danach geleistet. Jetzt erhielt ich in der vergangenen Woche von meinem Vermieter eine Korrektur dieser Abrechnung, nach der ich nun noch weitere rund 250 Euro nachzahlen soll. Ist das jetzt noch zulässig?

Ja. Innerhalb der Abrechnungsfrist, welche zwölf Monate ab dem Ende des Abrechnungszeitraums beträgt, ist eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung auch zum Nachteil des Mieters noch zulässig; danach nur noch zu seinem Vorteil. Da für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 die Abrechnungsfrist somit erst am 31. Dezember 2015 abläuft, ist die Korrektur der Betriebskostenabrechnung 2014 zum Nachteil des Mieters hier noch zulässig.

Laut Mietvertrag ist meine Wohnung 65 Quadratmeter groß. Wie eine Messung ergeben hat, beträgt die tatsächliche Wohnfläche jedoch nur knapp 60 Quadratmeter. Trotzdem berechnet meine Vermieterin in ihrem aktuellen Mieterhöhungsverlangen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB meine neue Miete mit der falschen Fläche von 65 Quadratmetern (x 5,50 Euro = 357,50 Euro). Muss ich jetzt etwa tatsächlich für nicht existierende fünf Quadratmeter jeden Monat 27,50 Euro zahlen?!

Diese paradoxe Situation entspricht tatsächlich der früheren Rechtsprechung des BGH, der auch in diesen Fällen Wohnflächenabweichungen von bis zu 10 Prozent als unerheblich und daher die im Mietvertrag vereinbarte Fläche für Mieterhöhungen als maßgeblich angesehen hat. Im vergangenen Monat hat der BGH jedoch in einem entsprechenden Verfahren den Hinweis erteilt, an dieser Rechtsprechung wohl nicht mehr festhalten zu wollen, so dass zukünftig bei Mieterhöhungen stets die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen sein dürfte, auch wenn die Abweichung nicht über 10 Prozent liegt. Es empfiehlt sich daher hier, nur eine Teilzustimmung bezogen auf die tatsächliche Fläche von 60 Quadratmetern zu dem Mieterhöhungsverlangen zu erteilen.

Mir erscheint die Höhe der umgelegten Hauswartkosten ungewöhnlich hoch. Was kann ich tun?

Sie können vom Vermieter im Rahmen der Belegeinsicht Auskunft über den bestehenden Hauswartvertrag und die dort vereinbarten Leistungen sowie einen Nachweis über die entstandenen Kosten verlangen. Nicht umlagefähig sind Kosten für Instandsetzung und Hausverwaltung zum Beispiel für Wohnungsübergaben.

Vermieter-Fragen

Ich möchte meine Wohnung in Schwerin neu vermieten. Muss ich hierbei wegen der viel diskutierten Mietpreisbremse schon irgendwelche Regelungen beachten?

Nein, die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben hier die Möglichkeit bestimmte Gebiete festzulegen, für die Regelungen der Mietpreisbremse anzuwenden sind, insbesondere dort, wo das Wohnraumangebot sehr knapp ist. Zum Beispiel in Mecklenburg-Vorpommern hat die Landesregierung noch keine entsprechenden Regelungen erlassen. Diese Neuerungen der Mietpreisbremse, finden zurzeit hier noch keine Anwendung. Hingegen haben die Länder Hamburg und Berlin bereits entsprechende Regelungen. Für diese Bundesländer als Stadtstaaten gilt die Mietpreisbremse bereits jetzt.

Mein Mieter hat während seines Urlaubs den Haus- und Wohnungstürschlüssel verloren. Es handelt sich hier um ein Generalschließsystem. Muss er den Einbau eines neuen Schließsystems bezahlen?

Dem Grunde nach kann der Vermieter das Schloss auf Kosten des Mieters austauschen, auch wenn ein Dritter, dem der Mieter den Schlüssel zeitweise übergeben hatte, diesen verliert. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter einen Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausschließen kann. In jedem Falle sollten Sie als Vermieter sich den Ausschluss des Missbrauchs vom Mieter schriftlich bestätigen lassen.

Ich habe vor einigen Monaten meine Wohnung neu vermietet. Nun muss ich leider feststellen, dass die Vermieterbescheinigung des Vorvermieters, die der Mieter mir vorgelegt hat, gefälscht ist. Ich habe zu diesem Mieter kein Vertrauen mehr und möchte ihn nicht mehr in meinem Hause haben. Kann ich daraufhin kündigen?

Ja! Eine solche Fälschung berechtigt den Vermieter zu einer Kündigung. In gravierenden Fällen kann fristlos gekündigt werden, vorsorglich sollte aber immer hilfsweise eine fristgemäße Kündigung mit der ordentlichen Kündigungsfrist zusätzlich ausgesprochen werden. Der BGH hat in seinem Urteil vom 9. April 2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 107/13 einen solchen Fall in dieser Form entschieden.

Ich möchte bei der Neuvermietung meiner Wohnung mir den jährlichen Aufwand für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung ersparen. Mein Mieter ist auch damit einverstanden, dass wir eine Pauschale für die Betriebs-und Heizkosten vereinbaren. Ist dies möglich?

Nein, dies ist so nicht möglich. Kraft Gesetz, dies steht in der Heizkostenverordnung, müssen Heiz- und Warmwasserkosten zwingend nach Verbrauch abgerechnet werden. Es gibt hierzu nur ganz geringe Ausnahmen für sehr spezielle Fälle. Für alle anderen Betriebskosten können Sie eine Pauschale vereinbaren. Dies ist gesetzlich zulässig. Beachten Sie aber dabei, dass Betriebskosten auch erhöht werden. Sie müssen somit eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag treffen, dass auch diese Pauschale entsprechend angepasst werden kann.

Vor meinem Haus stehen mehrere Bäume. Ich habe im Herbst immer sehr viel Laubanfall, der im Rahmen meiner Pflichten der Gehwegreinigung beseitigt werden muss. Kann ich diese Arbeit dem Mieter auferlegen?

Ja. Voraussetzung ist aber eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, dass die betreffenden Mieter auch den Gehweg zu reinigen haben. Die Laubbeseitigung ist dabei Bestandteil der Gehwegreinigung. Sie müssen aber trotzdem kontrollieren, ob die Mieter ihren Pflichten auf Gehwegreinigung dann auch entsprechend nachkommen. Bei Unfällen oder irgendwelchen Ereignissen bleiben Sie als Vermieter weiterhin haftbar gegenüber den möglichen Anspruchstellern.

Mein Mieter hat plötzlich, ohne vorherige Ankündigung, die Miete gemindert und mir jetzt erst entsprechende Mängel angezeigt. Die Miete hat er rückwirkend gemindert für sechs Monate. Die Mängelanzeige erhielt ich erst jetzt im September. Darf er das?

Antwort: Nein. Eine Mietminderung, wenn begründete Mängel vorhanden sind, kann der Mieter erst vollziehen, wenn er diese Mängel Ihnen als Vermieter gegenüber angezeigt hat. Eine rückwirkende Minderung ohne Mängelanzeige ist ohnehin nicht zulässig. Eine Fristsetzung seitens des Mieters zur Beseitigung eines angezeigten Mangels ist jedoch nicht notwendig. Der Mieter kann ab dem Tage mindern, ab dem Sie den Mangel angezeigt bekommen hatten oder auf andere Art und Weise vom Mangel Kenntnis erhielten.






 

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