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Lesertelefon : Wann darf die Miete gemindert werden?

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Ob Wohnmängel, Schönheitsreparaturen oder Betriebskosten: Zahlreiche Anrufer befragten gestern die Experten des Mieterbundes an unserem Lesertelefon

svz.de von
erstellt am 24.Apr.2014 | 11:45 Uhr

In meiner Betriebskostenabrechnung werden unter anderem die Kosten der Abfallbeseitigung nach dem Wohnflächenanteil umgelegt. Das finde ich ungerecht, da ich allein in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung wohne und weniger Abfall verursache als das junge Ehepaar in der benachbarten 60 Quadratmeter großen Wohnung, aber so einen höheren Kostenanteil für die Abfallbeseitigung tragen muss.

Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, zu denen im Regelfall auch die Kosten der Abfallbeseitigung gehören, nach dem Wohnflächenanteil ist die gesetzlich vorgeschriebene Umlageart, solange mietvertraglich kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde.  Gewisse hierdurch entstehende Ungerechtigkeiten werden dabei vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung hingenommen. Erst wenn diese Umlageart zu extrem unbilligen Ergebnissen führt, besteht unter Umständen ein Anspruch auf eine entsprechende Vertragsänderung.

Ich erhielt im vergangenen Monat die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 und habe die daraus resultierende Nachzahlung gleich geleistet. Jetzt habe ich erfahren, dass ich das nicht hätte tun müssen. Kann ich mein Geld zurückfordern?

Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Tut er dies nicht, kann er bei verspäteter Abrechnung grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen. Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage dennoch, ist der Vermieter um diesen Betrag ungerechtfertigt bereichert und der Mieter kann die Zahlung zurückfordern.

Als ich damals eingezogen bin, habe ich meinem Vermieter die Mietkaution in bar gegen Quittung übergeben. Nachdem jetzt die Stadtwerke schon mehrmals wegen ausbleibender Zahlungen des Vermieters die Einstellung der Versorgung mit Gas und Wasser angedroht haben, und im Haus Gerüchte über finanzielle Schwierigkeiten des Vermieters kursieren, mache ich mir Sorgen um den Verbleib meiner Mietkaution. Was kann ich tun?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen, also konkurs- bzw. insolvenzsicher anzulegen. Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter ihm diese gesetzeskonforme Anlage der Kaution nachweist. Tut dieser das innerhalb einer hierfür gesetzten Frist nicht, ist der Mieter berechtigt, die Miete in Höhe der Mietkaution zuzüglich der bis dahin entstandenen Zinsen einzubehalten und selbst ein solches Kautionskonto anzulegen.

Ich habe festgestellt, dass meine Wohnung tatsächlich nur 85 Quadratmeter groß ist, obwohl im Mietvertrag eine Wohnfläche von „ca. 100 Quadratmeter“ angegeben ist. Welche rechtlichen Konsequenzen hat das?

Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der Angabe im Mietvertrag nach unten abweicht (auch wenn dieser Angabe ein „ca.“ vorangestellt ist), hat der Mieter zunächst einmal die Möglichkeit, die Miete im gleichen Prozentsatz der Abweichung zu mindern. Er kann zudem die Rückzahlung der dadurch in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete vom Vermieter fordern. Schließlich besteht auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auf dem Nachbargrundstück finden umfangreiche Baumaßnahmen statt, die zu einer erheblichen Lärmbelästigung und auch bei uns im Haus zu erheblichen Verschmutzungen führen. Wir haben bei unserem Vermieter daher eine Mietminderung beantragt, die dieser jedoch mit der Begründung abgelehnt hat, dass er für die Baumaßnahmen nichts könne und auch keine Möglichkeit habe, diese zu beeinflussen. Wie kommen wir dennoch zu einer Mietminderung?

Sobald die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen, also ein erheblicher Mangel des Mietobjekts gegeben ist, der dem Vermieter angezeigt wurde (bzw. bereits bekannt ist), ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Die Minderung tritt also unabhängig von einer Zustimmung des Vermieters automatisch ein und muss daher nicht bei diesem beantragt werden. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob der Vermieter diesen Mangel verschuldet hat, oder ob er ihn überhaupt beseitigen kann; entscheidend ist allein das objektive Vorliegen eines erheblichen Mangels, der die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch herabsetzt.

Mein Vermieter hat mich aufgefordert, meine Blumenkästen nur auf der Innenseite des Balkons anzubringen. Muss ich mich daran halten?

Nein. Blumenkästen dürfen auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, vorausgesetzt, sie werden ordnungsgemäß befestigt, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herunterfallen können. Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass Gießwasser und eventuell herabfallende Pflanzenteile die Mieter in den darunter liegenden Wohnungen nicht beeinträchtigen.

Ich will aus meiner aktuellen Wohnung ausziehen und frage mich, in welchem Zustand ich sie dem Vermieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen, also die malermäßige Instandsetzung, zurückgeben muss. Eine mietvertragliche Regelung hierzu fehlt, allerdings habe ich die Wohnung während der Mietzeit in recht kräftigen Farbtönen gestrichen.

Wenn keine (oder eine unwirksame) Regelung zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag getroffen wurde, ist grundsätzlich der Vermieter hierfür zuständig, da dieser verpflichtet ist, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht umfasst auch die Schönheitsreparaturen, wenn diese nicht mietvertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Allerdings hat der Bundesgerichtshof    (BGH) kürzlich entschieden, dass der Mieter aus Gründen des Schadensersatzes verpflichtet sein kann, auch bei fehlender oder unwirksamer vertraglicher Regelung zu den Schönheitsreparaturen die Kosten für diese zu tragen, wenn er die Wohnung in kräftigen Farben gestrichen hat und sie dem Vermieter damit in einem Dekorationszustand zurückgibt, der von weiten Kreisen von potenziellen Nachmietern  nicht akzeptiert wird.

In meiner Betriebskostenabrechnung für 2013 stehen Kosten für die Legionellenuntersuchung. Darf der Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen?

Nach herrschender Meinung sind die Kosten der regelmäßigen Legionellenprüfung als Teil der Warmwasserkosten umlagefähig. Wird bei dieser Überprüfung allerdings ein Legionellenbefall festgestellt, können die weiteren Kosten der Ursachenermittlung und Beseitigung des Befalls als Instandhaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dem Mieter dürfte vielmehr ein Recht zur Mietminderung zustehen.

Kurz nach meinem Einzug damals hat mir mein Vermieter erlaubt, einen Golden Retriever anzuschaffen. Leider ist der Hund im letzten Jahr gestorben. Nun möchte ich mir erneut einen Hund zulegen. Muss ich den Vermieter erneut um seine Zustimmung bitten?

Nein. Ein Hund in vergleichbarer Rasse und Größe darf auch ohne erneute Zustimmung des Vermieters angeschafft werden, es sei denn, der Vermieter hätte seine damalige Erlaubnis ausdrücklich auf den konkreten Einzelfall dieses einen Golden Retrievers beschränkt.

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