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Wohnen : Voll finanziert heißt oft volles Risiko

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Fallen bei der Finanzierung von Wohneigentum: Bauherren sollten immer deutlich mehr als ein Prozent Tilgung einplanen.

Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen trauen sich viele Verbraucher, einen hohen Kredit aufzunehmen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Denn die Finanzierung scheint trotz hoher Immobilienpreise erschwinglich, selbst ohne Eigenkapital. Das hat zunächst den Vorteil, dass Bauherr oder Käufer weiter liquide bleiben. Die Vollfinanzierung hat jedoch auch Nachteile. Vier Fallstricke im Überblick:

>Brutto- und Netto-Finanzierung: Von Vollfinanzierung reden Experten, wenn der angehende Immobilienbesitzer einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises aufnimmt. Das ist die Netto-Finanzierung. Darüber hinaus müssen Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer sowie Umzug und Renovierung einkalkuliert werden. Diese Posten zusammengenommen entsprechen der Brutto-Finanzierung. Wer sich das Geld für diese Zusatzausgaben leihen will, benötigt deutlich mehr als eine 100-prozentige Finanzierung. Die meisten Banken lassen sich entweder nicht darauf ein oder verlangen einen Risikoaufschlag in Form höherer Kreditzinsen. Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) in Hamburg rät daher, mindestens die Nebenkosten und den Umzug aus dem Eigenkapital zu bestreiten.

>Laufzeit und Tilgung: Wer viel Geld aufnimmt, stottert mitunter lange ab. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit nur einem  Prozent Tilgung kann es lange dauern, bis die Hypothek abbezahlt und der Immobilienbesitzer endlich Herr im eigenen Haus ist. Christiane Kienitz, Referentin für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherberatung Hessen, rechnet vor: Ein Darlehen von 150  000 Euro wird über zehn Jahre festgeschrieben. Der effektive Zinssatz beträgt 1,5 Prozent pro Jahr, die Tilgungsrate liegt bei einem Prozent. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld immer noch rund 133  800 Euro. Wie lange es dauert, bis der Kredit dann voll zurückgezahlt ist, hängt unter anderem von dem dann bei der Anschlussfinanzierung fälligen Zinssatz ab. Müssen für die Restschuld 6 Prozent Zinsen gezahlt werden, ergibt sich laut Kienitz eine Gesamtlaufzeit für das Darlehen von mehr als 34 Jahren. Liegt der Anschlusszinssatz bei 3,5 Prozent, ist das Darlehen nach fast 44 Jahren zurückgezahlt. Solange steht die Bank mit im Grundbuch.

>Anschlussfinanzierung und Preisschwankungen: In Hypothekenverträgen wird üblicherweise eine Zinsbindung von zehn Jahren festgeschrieben. Steigen die Zinsen, wird es bei einer Vollfinanzierung mit Ablauf der Frist eng. „Hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung“, fasst Kienitz das Phänomen zusammen. Ein weiteres Risiko sieht Michael Knobloch in Marktpreisschwankungen.

>Scheidung, Krankheit: Wer bei der Ratenhöhe bereits an die Grenze gegangen ist, hat oft keine Chance mehr, Engpässe aufzufangen.  

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