Fehler beim hauskredit : Risiko Immobilienfinanzierung

Immobilien werden meist finanziert. Wer nicht aufpasst, macht schnell Fehler.
Immobilien werden meist finanziert. Wer nicht aufpasst, macht schnell Fehler.

Fünf häufige Fehler beim Hauskredit – und wie sie sich vermeiden lassen.

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23. Dezember 2017, 10:00 Uhr

Für viele Bundesbürger gilt eine Immobilie als ein hohes Gut. Die niedrigen Zinsen machen den Traum für viele erschwinglich – zumindest auf den ersten Blick. „Aufgrund der günstigen Zinsen kommen immer wieder Verbraucher in die Beratung, die sich eine Immobilie bei näherer Betrachtung eigentlich nicht leisten können“, beobachtet Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Ein Grund: Die Preise steigen in einigen Regionen seit Jahren stetig. Vermeintlich günstige Finanzierungsmodelle lassen die teuren Objekte erschwinglich erscheinen. Umso wichtiger ist es, dass die Finanzierung auf sicheren Füßen steht. Fünf häufige Fehler:

Zu wenig Eigenkapital

Es gibt Banken, die eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren, aber das ist meist teuer. Der Grund: „Sie zahlen meist einen höheren Zins“, sagt Schwarz. Für eine Vollfinanzierung erhöht sich laut Stiftung Warentest der Zinssatz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte. Deshalb empfiehlt Schwarz: „30 Prozent Eigenkapital sollten Käufer schon mitbringen.“ Wenigstens die Nebenkosten sollte man aus eigenen Mitteln bezahlen können.

Kurze Zinsbindung

Die Zinsen sind seit langem auf einem sehr niedrigen Niveau. Laut der FMH-Finanzberatung liegt der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren derzeit bei 1,29 Prozent. Vor wenigen Jahren verlangten Banken in solchen Fällen noch Zinssätze von rund drei Prozent. Bei längerer Zinsbindung verlangen Banken einen Aufschlag. Laut FMH liegen die Zinsen für Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren im Schnitt bei 2,06 Prozent. Dieser Aufschlag kann sich bezahlt machen, denn in Zukunft wird das Zinsniveau voraussichtlich wieder steigen. „Wird dann die Anschlussfinanzierung fällig, kann das ins Geld gehen“, sagt Schwarz. Aus seiner Sicht sollten derzeit Zinsbindungen von 15 Jahren die unterste Grenze sein.

Das Zinserhöhungsrisiko können sich Käufer von ihrem Berater ausrechnen lassen. Dann wissen sie, wie hoch die Rate nach dem Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zinssatz für den Anschlusskredit auf fünf oder sechs Prozent steigt, rät die Stiftung Warentest. Ist die Rate dann zu hoch, sollte die Zinsbindung länger sein.

Niedrige Tilgung

Je niedriger die Tilgung, desto größer ist die Gefahr, sich zu übernehmen. Denn bei einer geringen Tilgungsrate ist auch die monatliche Rate, die an die Bank gezahlt wird, niedrig, erklärt die Stiftung Warentest. Eine Monatsrate von 1000 Euro reicht zum Beispiel, um einen 500 000 Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Zinssatz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent aufzunehmen. Ein solcher Kredit muss aber sehr lange zurückgezahlt werden.

Allerdings bieten Geldinstitute Kredite mit einer solch geringen Tilgung oft gar nicht an, erklärt FMH-Inhaber Max Herbst: „Häufig liegt die Mindesttilgung bei drei Prozent.“ Ob sich Käufer einen Kredit leisten können, können sie einfach ermitteln: „Die Rate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.“ Wichtig: Man sollte die Kreditrate langfristig bedienen können.

Fehlende Flexibilität

Starre Raten machen die Abzahlung zwar übersichtlich. Sie können aber Probleme bereiten, wenn sich etwas im Leben ändert – zum Beispiel ein Einkommen wegfällt. „Wenn ich in einem solchen Fall die Kreditrate reduzieren kann, verschafft mir das Luft“, erklärt Herbst. Der Haken: Oft verlangen die Kreditinstitute einen Aufpreis für flexible Rückzahlungsmöglichkeiten. Trotzdem lohnt es sich, findet Schwarz: „Schließlich weiß ich nicht, was alles in der Zukunft auf mich zukommen kann.“ Nicht immer bieten Geldinstitute solche Angebote von sich aus an. „Sie sollten aber auf jeden Fall nachfragen.“

Finanzierung ohne staatliche Förderung

Oft haben Käufer Anspruch auf Förderung vom Staat. Gefördert wird der Erwerb von Wohneigentum, aber auch der Bau energieeffizienter Immobilien sowie Maßnahmen für den barrierefreien Umbau. Da für die KfW-Förderung das Hausbankprinzip gilt, bekommt man die Produkte nur über den Bankberater. „Hier müssen Kunden oft selbst aktiv werden und gezielt danach fragen“, sagt Schwarz.

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