Miete : Mit der Zahlung in Verzug

Vermieter können die Wohnung bereits kündigen, wenn mehr als eine Monatsmiete fehlt.
Vermieter können die Wohnung bereits kündigen, wenn mehr als eine Monatsmiete fehlt.

Wer mit seiner Miete ins Hintertreffen gerät, dem kann gekündigt werden – doch wann genau wird es ernst?

von
22. Februar 2018, 16:00 Uhr

Die Miete vollständig und pünktlich zu überweisen, zählt zu den Pflichten von Mietern. Nach einer Mieterhöhung oder einem Jobverlust kann aber schnell ein Zahlungsrückstand entstehen. Im Zweifel kann der Vermieter dem säumigen Mietzahler kündigen. Mieter können einen Rauswurf aber noch verhindern.

Wann kann der Vermieter einem säumigen Mietzahler kündigen?

„Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter sogar fristlose Kündigung aussprechen. Hierfür müsse der Vermieter den Mieter vorher schriftlich abmahnen. Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel September und Oktober – insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gelte, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt, so Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Können Mieter gekündigt werden, wenn sie ihre Miete mindern?

Ja, grundsätzlich schon. Denn wer wegen eines Mangels an seiner Wohnung die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 193/16).

In dem Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppichbodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er einmal nur rund 408 Euro. Im folgenden Monat überwies er die Miete erst Mitte des Monats und zahlte nur rund 403 Euro. Der Vermieter kündigte ihm.

Der Bundesgerichtshof entschied: Zwar sei hier eine Mietminderung von fünf Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Überweisung und die zu hohe Minderung habe zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens.

Kann der Mieter die Kündigung verhindern?

Im Prinzip ist das möglich. „Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen. „Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen“, sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.

zur Startseite

Gefällt Ihnen dieser Beitrag? Dann teilen Sie ihn bitte in den sozialen Medien - und folgen uns auch auf Twitter und Facebook:

Diskutieren Sie mit.

Leserkommentare anzeigen