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Instandsetzung oder Modernisierung? : Mieter muss nicht immer zahlen

vom
Aus der Onlineredaktion

Instandsetzung oder Modernisierung? Eine wichtige Unterscheidung, bei der es um bares Geld geht.

Auch das schönste Mietshaus kommt irgendwann in die Jahre. Instandhaltungsarbeiten sind dann fällig, aber vielleicht will der Vermieter das Objekt auch umfassend modernisieren lassen und dann die Miete erhöhen.

Grundsätzlich gilt: Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Sache des Vermieters. „Darunter fallen alle Arbeiten, die dazu führen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Eine Mieterhöhung infolge dieser Arbeiten ist in der Regel nicht möglich. Bei Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter bei der Ankündigung keine Form oder Frist beachten. „Eine mündliche Mitteilung reicht aus“, erklärt Storm. Die Rechtzeitigkeit richtet sich nach der Dringlichkeit und dem Umfang der Arbeiten.

Anders ist es bei einer Modernisierung. „Das muss der Vermieter den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitteilen“, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. In dem Schreiben sind Angaben über Art und Umfang der Modernisierung zu machen, Gleiches gilt für den Zeitraum sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Wenn die Informationen auf mehrere Schreiben verteilt werden, läuft die Frist ab dem letzten Schreiben. Unter Modernisierungsarbeiten fallen alle baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache verbessert wird.

Hat der Vermieter seine Ankündigung unterlassen, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden. Er steht dann nicht in der Pflicht, den Maßnahmen zuzustimmen und kann im Prinzip den Zutritt zur Wohnung verweigern. „Der oder die Mieter können auch einen Baustopp bei Gericht im Eilverfahren beantragen, wenn der Vermieter die Maßnahmen dennoch durchführt“, erklärt Engel-Lindner. In einem solchen Fall verschiebt sich die Mieterhöhung außerdem um sechs Monate. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung vollkommen, kann der Mieter auch von einem im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats beenden. Grundsätzlich müssen Mieter eine Modernisierung oder Instandsetzung dulden – es sei denn, sie bedeutet eine Härte, die trotz der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Luxusmodernisierungen muss der Mieter nicht hinnehmen. Ebenfalls nicht dulden muss er, dass durch die Modernisierung die Wohnfläche kleiner wird oder Räume wegfallen. Seine Einwände muss er schriftlich mitteilen – innerhalb eines Monats nach Ankündigung der Modernisierung. Der Vermieter muss die Argumente des Mieters abwägen. „Dabei sind auch Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung zu berücksichtigen“, so Janßen. Wird durch die Arbeiten der Mietgebrauch beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete mindern. Eine Ausnahme ist die energetische Modernisierung. „In dem Fall darf der Mieter die Miete für drei Monate nicht mindern“, sagt Storm.

Nach Abschluss der Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen, und zwar um bis zu elf Prozent der Modernisierungsaufwendungen auf die Jahresmiete. Sind die Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, muss der Vermieter die aufgewendeten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.

Sabine Meuter

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