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Lesertelefon Extra : Haus auf Schäden begutachten lassen

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Bewertung von Immobilien und Grundstücken: Experten am Lesertelefon gaben zahlreiche Tipps für Käufer und Verkäufer

svz.de von
erstellt am 15.Mai.2014 | 12:00 Uhr

Was sagt die Bodenrichtwertkarte aus und wo kann ich sie einsehen?
Der Bodenrichtwert informiert über den Wert eines Grundstücks und ist für die Verkehrswertermittlung eines Hauses wichtig. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre festgelegt. Die regelmäßige Anpassung der Richtwerte an die aktuelle Marktsituation orientiert sich an den Kaufpreisen von Grundstücken unter Betrachtung des jeweiligen Entwicklungszustandes. Grundlage hierfür ist die sogenannte Kaufpreissammlung. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf unbebaute, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Bodenrichtwerte sind über das GeoPortal Mecklenburg-Vorpommern GAIA M-V auch online kostenfrei einsehbar. In der Regel erfolgt die Bereitstellung der Daten über die Katasterämter, dabei ist die Einsicht teilweise kostenpflichtig.

Welche Aufgabe hat ein Gutachterausschuss und welche Informationen bekomme ich dort?
Der Gutachterausschuss ist länderbezogen für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen zuständig. Er arbeitet für den Bereich der kreisfreien Städte und der Landkreise und ist oft den Katasterämtern angegliedert. Häufig gibt es auch eigenständige Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, so zum Beispiel für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim und Schwerin. Laut Baugesetzbuch (§193 BauGB) und Gutachterausschusslandesverordnung erstellt er Verkehrswertgutachten von unbebauten und bebauten Grundstücken, ermittelt Bodenrichtwerte und fertigt den Grundstücksmarktbericht. Weitere Aufgaben sind die Führung, Auswertung und Auskunft der Kaufpreissammlung.

Wohin kann ich mich wenden, wenn ich ein Gutachten benötige, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln?
Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein.

Wozu brauche ich als Käufer ein Gutachten?
Ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist oft die größte Ausgabe des Lebens. Deshalb sollte jeder vor Abschluss eines Kaufvertrages das Objekt von einem Bausachverständigen genauer untersuchen lassen. Gerade Schäden an älteren Häusern erkennt der Laie nicht. Darum muss ein Spezialist genau hinschauen. Besonders dann, wenn geschönt wurde: Risse in den Wänden verdeckt schnell ein neuer Putz, faules Gebälk ein frischer Anstrich. Nicht selten stehen in Verträgen Klauseln, die spätere Reklamationen unmöglich oder schwer durchsetzbar machen, zum Beispiel „gekauft wie gesehen“. Dann kann der Käufer den Vertrag nur im Falle von Vorsatz oder arglistigem Verschweigen rückgängig machen.

Ich möchte ein geerbtes Haus verkaufen und bin mir beim Preis nicht sicher. Brauche ich einen Sachverständigen und was leistet er?
Sachverständige helfen Ihnen als Verkäufer, den Preis zu bestimmen. Der Sachverständige vereinbart mit Ihnen eine Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie, bei der er das Objekt genau untersucht und fotografiert. Er beschreibt ausführlich die Merkmale des Hauses, die Grundstücksdaten, die rechtlichen Gegebenheiten, überprüft Flächenangaben und Bodenwerte. Aus allen Angaben leitet er den Verkehrswert des Gebäudes ab. Schließlich bewertet er Baumängel, Schäden und den Instandhaltungsstatus. Wichtig: Der Stichtag der Wertermittlung muss im Gutachten vermerkt sein.

Welche Informationen finde ich im Grundbuch?
Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument für den Immobilienbesitz. Es ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt – bei den Amtsgerichten – geführt wird und dort auch eingesehen werden kann, soweit berechtigtes Interesse besteht.

Im Grundbuch ist jedes Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei sogenannten Abteilungen. Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; Abteilung II über Lasten und Beschränkungen des Eigentums (zum Beispiel  Nießbrauch);  Abteilung III über eingetragene Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken. Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde. Letztere werden in der sogenannten Grundakte abgelegt.

Ich erwarte für einen Grundstückskauf noch die Eintragung ins Grundbuch. Mit welchen Gebühren muss ich rechnen?
Auch die Grundbuchämter lassen ihre Dienstleistungen, wie beispielsweise Eintragung der Vormerkung und der Auflassung und Löschung der Vormerkung, bezahlen. Die Eintragung als Eigentümer kostet rund 0,25 Prozent vom Kaufpreis. Die Auflassung ist die Erklärung, mit der sich Käufer und Verkäufer vor einem Notar über die Übertragung des Eigentums einigen.

Wonach richtet sich die Höhe der Notargebühr?
Die Höhe der Notargebühren regelt das neue Gerichts- und Notargesetz. Es gelten bestimmte Sätze, die in Abhängigkeit vom Geschäftswert berechnet werden. Gebührenpflichtig sind unter anderem die Beurkundung eines Kaufvertrags, der Vollzug eines Kaufvertrags, die Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Löschungsbewilligung. Hinzu kommen Gebühren für die Kaufpreisüberwachung sowie gegebenenfalls ein Notaranderkonto. Dazu kommen Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer.

Wer haftet grundsätzlich beim Immobilienkauf? Was ist hier die Aufgabe des Notars?
Es ist wichtig zu wissen, dass nicht der notariell beurkundete Kaufvertrag zum Eigentumswechsel führt, sondern die Eintragung ins Grundbuch. Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Das ist die verpflichtende Reservierung für den Käufer. Der Notar holt eventuelle Genehmigungen sowie Erklärungen über Vorkaufsrechte und zur Lastenfreistellung des Objekts ein. So wird geprüft, ob die Immobilie mit Hypotheken und Grundschulden belastet ist. Liegen alle Dokumente vor, teilt der Notar mit, an wen der Kaufpreis zu zahlen ist. Vorteil für den Käufer: Er überweist erst dann Geld, wenn keine Hindernisse mehr vorliegen. Vorteil für den Verkäufer: Erst wenn er das Geld hat, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich bei einem Hauskauf inklusive Grundstück rechnen?
Sie müssen folgende zusätzliche Nebenkosten einplanen: 5 Prozent für die Grunderwerbsteuer in MV und Brandenburg, jeweils ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt kalkulieren. Es entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen.

Es ist ratsam, mindestens 13 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen. Diese Beträge sollten als Eigenkapital vorhanden, also frei verfügbar, sein, da sie meist sofort bezahlt werden müssen.

Was ist eine Beleihungsgrenze und wie wichtig ist sie für Finanzierungsinstitute?
Zuerst wird der Beleihungswert des Hauses bzw. des Grundstücks ermittelt, das sind rund 80 Prozent des Kaufpreises oder des Verkehrswertes. Auf diesen Wert wird die gesetzlich vorgeschriebene Beleihungsgrenze angewandt, das sind bis 60 Prozent bei Hypothekenbanken und bis 80 Prozent bei Bausparkassen.

In absehbarer Zeit verkaufen wir ein geerbtes älteres Haus. Müssen wir einen Energieausweis vorlegen?
Zum 1. Mai 2014 wurde eine Pflicht zur Angabe der energetischen Kennwerte eingeführt. Neu ist die Angabe von Energieeffizienzklassen, ähnlich wie bei einem Kühlschrank. Dies betrifft auch Immobilienanzeigen. Diese Regelung gilt aber nur für neue Energieausweise, die für ein Wohngebäude nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden. Wenn Sie bereits einen Energieausweis besitzen, gilt dieser weiterhin. Dieser muss allerdings nun bereits zum Zeitpunkt der Besichtigung vorgelegt werden. Bisher konnte er nachgereicht werden. Außerdem ist dann die Angabe einer Klasse auch in einer Immobilienanzeige Pflicht. Energieausweise werden von Energieberatern der Verbraucherzentrale, von Architekten und Ingenieuren ausgestellt.

 

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