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Lesertelefon Immobilien : Erben sollten sich gütlich einigen

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Kauf oder Verkauf: Experten gaben gestern bei unserem Telefonforum Auskunft über die Bewertung von Immobilien und Grundstücken.

von
erstellt am 13.Apr.2016 | 12:00 Uhr

Wohin kann ich mich wenden, wenn ich ein Gutachten benötige, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln?

Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank, Sparkasse oder Bausparkasse, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Eine kostengünstigere Variante, den etwaigen Wert Ihres Hauses zu ermitteln, ist die Beurteilung durch einen Makler an Hand von Erfahrungswerten. Er kann Ihnen eine sogenannte Wertermittlung anbieten. Aber: Diese darf nicht mit einem Gutachten verwechselt werden.


Wer darf Gutachten über Grundstücks- und Immobilienwerte erstellen?

Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können auch den Gutachterausschuss Ihrer Region kontaktieren. Beim Landesamt für Innere Verwaltung MV (Internet: www.laiv-mv.de) sowie beim Gutachterausschuss des Landes Brandenburg (www.gutachterausschuss-bb.de) gibt es eine Übersicht dieser Gremien. Gutachter finden Sie auch beim Landesverband der Immobilien- und Bausachverständigen unter www.gutachter-mv.de bzw. dem Landesverband der Sachverständigen für Wertermittlung im Grundstücksverkehr Land Brandenburg www.lsw-brandenburg.de.


Ich habe gehört, dass der Gutachterausschuss auch Verkehrswertgutachten anfertigt. Stimmt das?

Das ist richtig. Entsprechend des Baugesetzbuches (§ 193 BauGB) und der Gutachterausschuss-Landesverordnung erstellt der Gutachterausschuss auch Verkehrswertgutachten von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Die Erstellung müssen Sie bei dem für Sie zuständigen Gutachterausschuss beantragen.


Wer darf ein Gutachten anfordern?

Die Erstellung eines Gutachtens muss mit dem entsprechenden Formular beantragt werden. Antragsberechtigt sind die jeweiligen Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte, Inhaber grundstücksgleicher Rechte und Personen, die entsprechende Vollmachten des vorgenannten Personenkreises haben, zum Beispiel Notare.

 

Ich möchte unser 1850 errichtetes größeres Einfamilienhaus veräußern. Wie ermittelt der Gutachter den Wert?

Ein- und Zweifamilienhäuser werden vordergründig nach dem Sachwertverfahren bewertet. Bei Einfamilienhäusern bemisst sich der Wert nicht nach den zukünftig dauerhaft zu erzielenden Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung. Bei dem Sachwertverfahren werden die Kosten ermittelt, die bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden und in einem weiteren Schritt die Alterswertminderung und sonstige wertbeeinflussende Umstände abgezogen. Der Wert des Grund und Bodens wird nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt.

 

Ich möchte unser Grundstück mit Haus verkaufen. Muss ich ein Gutachten dafür einholen?

Es gibt keine rechtliche Verpflichtung, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Die Bewertung von Haus und Grundstück ist jedoch zur Unterstützung der Kaufpreisverhandlungen anzuraten. Von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter beziehungsweise Sachverständigen erhalten Sie genaue Informationen über den baulichen Zustand Ihres Hauses, die Beschaffenheit des Grundstückes und letztlich über den realen Wert des Anwesens. Aber auch Baumängel, Schäden und der Instandhaltungsstatus werden bewertet. Wichtig ist, dass der Stichtag des Gutachtens vermerkt ist.


Wer legt den Verkehrswert der Immobilie fest, die ich geerbt habe? Was melde ich an das Finanzamt?


Im Todesfall sind Sie im erbrechtlichen Sinn als Erbe einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt auskunftspflichtig. Sie werden vom Nachlassgericht und dem Finanzamt angeschrieben und erhalten einen sogenannten Erfassungsbogen. In diesem müssen Sie über die Vermögenswerte des Nachlasses Auskunft erteilen, also auch den Wert der geerbten Immobilie angeben. Die Angaben des Grundstückswertes in den Erfassungsbögen müssen vollständig und richtig erfolgen. Er sollte dem marktüblichen Preis in Ihrem Wohngebiet entsprechen. Sie sollten entweder sehr konkrete eigene Vorstellungen haben oder über den Gutachterausschuss oder einen Sachverständigen ein Gutachten anfertigen lassen. Letztlich wird der angegebene Wert vom Finanzamt überprüft.


Wir besitzen ein gemeinsames Haus und leben in Trennung. Wer erstellt für die Scheidung ein gerichtsfestes Gutachten des Hauses?

Gutachten, die vor Gericht Bestand haben, sollten zum einen von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angefertigt werden. Zum anderen sind von einem Gutachterausschuss gefertigte Gutachten vor Gericht anerkannt. Meist greifen Gerichte in Familienangelegenheiten auf Gutachten des Gutachterausschusses zurück. Zur Vermeidung teurer Kosten für das gerichtliche Ehescheidungsverfahren sollte sich vor dem gerichtlichen Verfahren einvernehmlich über die Verteilung der Vermögenswerte geeinigt werden. Einer notariellen Ehescheidungsfolgenvereinbarung sollte dabei eine Bewertung der Immobilie vorausgehen. Dadurch werden die gerichtlichen Verfahrenskosten der Ehescheidung nicht zusätzlich in die Höhe getrieben.


Unter Umständen verkaufe ich mein Eigenheim noch in diesem Jahr. Ich bin Sparkassenkundin. Kann ich mich auch dorthin wenden oder müsste ich einen Makler beauftragen?

Ein Makler ist nicht zwingend notwendig, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Die Sparkasse ist eine gute Adresse. Sie hat eine eigene Immobilienabteilung, die Ihnen bei der Ermittlung des Grundstückswertes und der Abwicklung des Verkaufs behilflich ist. Vereinbaren Sie dazu bitte zu gegebener Zeit einen Beratungstermin. Nach dem Gespräch können Sie immer noch entscheiden, ob Sie selbst einen Käufer suchen oder einen Makler beauftragen.

 

Wir wollen demnächst ein geerbtes Haus verkaufen. Brauchen wir dazu ein Gutachten eines Sachverständigen? Und wie komme ich an einen Energieausweis?

Einen Sachverständigen müssen Sie nicht unbedingt zu Rate ziehen. Sie können den Verkauf auch über einen Makler abwickeln. Diesen beauftragen Sie, das Haus zum Höchstpreis zu verkaufen. Er kümmert sich dann auch um den Energieausweis. Sollten Sie das Haus selbst verkaufen, benötigen Sie auch dann unbedingt einen Energieausweis. Den Ausweis stellen beispielsweise Planungsbüros oder auch Energieberater der Verbraucherzentrale aus.

 

Wir sind in Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstückes, dessen Unterhaltungskosten ich seit Jahren allein trage. Wenn ich diese Kosten nicht mehr aufbringen kann, kann ich das Grundstück dann allein verkaufen?

´Grundsätzlich kann das Grundstück nur von allen Erben gemeinsam verkauft werden. Kann unter den Erben keine Einigung über den Verkauf erzielt werden, bleibt nur die Möglichkeit der zwangsweisen Erbauseinandersetzung über das zuständige Amtsgericht, dies hätte die Versteigerung des Grundstücks zur Folge. Besser ist jedoch immer eine gütliche Einigung, da im Rahmen des freien Verkaufs in der Regel ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann.

 

Wir haben einen Grundstückskaufvertrag unterschrieben. Sind wir mit der Unterschrift bereits Eigentümer?

Man unterscheidet zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang. Der Besitzübergang erfolgt nach den vertraglichen Regelungen, in der Regel, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Danach können sie die Immobilie nutzen, müssen aber auch die anfallenden Kosten tragen. Eigentümer der Immobilie werden Sie jedoch erst mit ihrer Eintragung als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch.

 

Unser Haus ist belastet mit einer Grundschuld. Kann das Haus trotzdem verkauft werden?

Ja, die Lastenfreistellung beantragt der Notar im Rahmen des Notarvertrages. Der Verkäufer hat den Notar über die abzulösenden Gläubiger (meist eine Bank im Fall eines gewährten Darlehens) bereits vor oder während der Beurkundung informiert. Der Notar schreibt die Gläubiger direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu übersenden, mit denen er dann später die Löschung der Altbelastungen im Grundbuch vollziehen kann. Zugleich fordert er die Gläubiger auf, ihm mitzuteilen, welche Beträge noch verlangt werden. Diese werden dann in der Regel direkt vom Käufer an die Bank bezahlt unter Verrechnung auf den Kaufpreis.




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