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Lesertelefon : Entschädigung für Verlust der Garage

vom
Aus der Onlineredaktion

Von Kündigung bis Pachterhöhung: Experten vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer geben Auskunft

svz.de von
erstellt am 09.Nov.2017 | 12:00 Uhr

Ich habe 1998 ein Gartengrundstück mit Bäumen, Sträuchern und einem Teich gepachtet. Darauf habe ich eine kleine Laube errichtet. Jetzt will ich aus Altersgründen kündigen. Im Vertrag steht, dass ich dann den Ursprungszustand wieder herstellen muss. Was bedeutet das?
Da Sie den Pachtvertrag 1998 abgeschlossen haben, unterliegt er den Regeln des BGB. Das ist auch die Rechtsgrundlage für die Beendigung des Pachtvertrages. Da Sie das Grundstück mit Bäumen, Sträuchern, Teich gepachtet haben, entspricht das dem Ursprungszustand, mit dem Sie es ordentlich an den Eigentümer zurückgeben können. Die von ihnen errichtete Gartenlaube müssten Sie indes wieder abreißen, wenn der Grundstückseigentümer darauf besteht. Ein Anspruch auf Entschädigung für die Laube besteht nicht.

Will der Grundstückseigentümer indes das Grundstück weiter verpachten und Ihr Nachfolger hat Interesse an der Laube, sollten Sie eine einvernehmliche Lösung anstreben. So könnte Ihr Nachfolger Ihnen eine Abstandssumme für die Laube zahlen, wenn er seinerseits einen längerfristigen Pachtvertrag bekommt. Denn theoretisch haben Sie natürlich auch das Recht, Ihre Laube abzureißen und auf ein anderes Grundstück umzusetzen.

Ich habe meine Datsche zur DDR-Zeit auf Pachtland gebaut. Jetzt habe ich gelesen, dass die Datsche automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers fällt, wenn der alte Pachtvertrag beendet wird. Ist das nicht eine unrechtmäßige Bereicherung?
Sicher ist das schwer zu verstehen für einen Betroffenen, der die Datsche einst mit großen Mühen errichtet hat. Doch so steht es nun mal im Schuldrechtanpassungsgesetz. Allerdings haben sie einen Entschädigungsanspruch nach dem Zeitwert des Bungalows, wenn Ihnen der Grundstückseigentümer kündigt. Denn bis 2022 gilt noch der Investitionsschutz für Datschen. Kündigen Sie selbst und der Grundstückseigentümer vermietet Ihren Bungalow weiter, können Sie eine Entschädigung entsprechend der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit dem Bungalow verlangen.

Zunächst sollte darüber eine außergerichtliche Einigung mit dem Grundstückseigentümer angestrebt werden, denn der juristische Weg kann lang und steinig werden.

Wir ziehen jetzt zu unseren Kindern nach Bayern und möchten deshalb unser Erholungsgrundstück aufgeben. Können wir die von uns zu DDR-Zeiten gebaute Datsche weiterverkaufen?
Da ist Vorsicht geboten. Ein Verkauf ist nicht so ohne weiteres möglich. Denn mit Beendigung des DDR-Pachtvertrages fällt das Gebäudeeigentum automatisch an den Grundstücksbesitzer. Es ist jedoch möglich, dass der Kaufinteressent in Ihren bestehenden Altvertrag eintritt. Das muss in einem sogenannten dreiseitigen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer sowie dem alten und neuem Datschenbesitzer geregelt werden.

Der Grundstückseigentümer hat mir jetzt eröffnet, er werde mir kündigen, weil er auf dem Datschen-Grundstück ein Haus bauen will. Sein angeblich entgegenkommendes Angebot: Ein Aufhebungsvertrag, wonach er den Abriss der Datsche bezahlt und ich im Gegensatz auf Entschädigungsforderungen verzichte. Was ist davon zu halten?
Das ist schon sehr dreist. Der Kündigungsschutz ist zwar ausgelaufen, doch es gibt weiterhin den Investitionsschutz für Datschen. Das heißt: Kündigt Ihnen der Grundstücksbesitzer, muss er Ihnen eine Entschädigung nach Zeitwert der Datsche zahlen und auch den Abriss selbst finanzieren. So ist es gesetzlich festgelegt, und daran kommt auch Ihr Grundstückseigentümer nicht vorbei.

Ich möchte mein Datschengrundstück kündigen. Ich habe gelesen, dass ich im Fall eines Abrisses dann die Hälfte der Kosten dafür übernehmen muss. Betrifft das auch die Beseitigungskosten für Zäune, Terrassen, Gehwege, Bäume und Sträucher?
Es geht eindeutig um die Abrisskosten für „Bauwerke“. Dies sind gemäß § 5 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes Gebäude, Baulichkeiten und Grundstückseinrichtungen wie Einfriedungen, Zuwegungen und Kläranlage. Bäume und Sträucher gehören nicht dazu.

Kann ich meinen Bungalow auf Pachtland an meine Tochter vererben. Oder fällt er nach meinem Tod an die Kommune als Grundstückseigentümer? Ich habe ja noch einen Vertrag aus DDR-Zeit.
Ihre Tochter tritt als Erbe vollständig in den Nutzungsvertrag ein. Sie muss den Grundstückseigentümer jedoch unverzüglich über den Todesfall und die Erbfolge informieren. Theoretisch hat die Gemeinde ein Sonderkündigungsrecht. In Ihrem Fall ist es jedoch wahrscheinlicher, dass sie an weiteren regelmäßigen Pachteinnahmen interessiert ist.

Vor zweieinhalb Jahren hat die Wohnungsgenossenschaft unseren Pachtvertrag für das Garagengrundstück gekündigt. Das Argument war, dass dort ein neues Wohnhaus gebaut werden soll. Daraus ist wohl nichts geworden. Stattdessen vermietet die Genossenschaft meine Garage weiter. Das finde ich unverschämt. Kann ich jetzt noch etwas tun?
Die Garage zurückverlangen können Sie nicht. Ihnen steht aber eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zu. Dass das der Fall ist, zeigt die Weitervermietung des Gebäudes. Dieser Anspruch ist auch nach zweieinhalb Jahren noch nicht erloschen. Erst kürzlich hat das Landgericht Gera nach einer Klage des VDGN entschieden, dass eine Entschädigung in einem Zeitraum von bis zu drei Jahren geltend gemacht werden kann. Sie haben also durchaus das Recht, noch einen fairen Ausgleich für Ihren Eigentumsverlust zu verlangen.

Ich bin seit vielen Jahren Eigentümer einer Garage auf einem Pachtgrundstück aus DDR-Zeit und möchte den Vertrag jetzt aus Altersgründen kündigen. Mein Nachbar hat gesagt, damit verwirke ich jede Entschädigungsmöglichkeit. Stimmt das?
Nein, im Fall einer Kündigung, egal von welcher Seite, ist bei Weitervermietung eine Entschädigung für die Verkehrswerterhöhung des Grundstückes durch die Bebauung mit Garage möglich. Diese muss der Grundstückseigentümer zahlen. Gesetzliche Grundlage ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Oft lässt sich eine solche Entschädigung jedoch nur vor Gericht erstreiten. Deshalb ein Tipp: Der Anspruch auf eine solche Entschädigung kann auch ins Feld geführt werden, um einen Aufhebungsvertrag mit Konditionen in beiderseitigem Interesse auszuhandeln. Sollte die Garage jedoch innerhalb eines Jahres nach dem Besitzübergang abgerissen werden, kann Sie der Eigentümer indes zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen.

Zu DDR-Zeiten hat mein Ehemann einen Pachtvertrag für den Bau einer Garage auf kommunalem Grund und Boden abgeschlossen. Jetzt ist mein Mann verstorben. Die Gemeinde hat mit jetzt mitgeteilt, dass der DDR-Vertrag damit beendet ist und die Garage in das Eigentum der Stadt gefallen ist. Ich müsste jetzt einen neuen Mietvertrag abschließen. Die Miete würde sich verdoppeln. Wie soll ich mich verhalten? Ich brauche die Garage.
Die Kommune scheint die Rechtslage nicht zu kennen oder sie hofft auf Ihre Unwissenheit. Denn das bisherige Vertragsverhältnis wird fortgesetzt, wenn auch der überlebende Ehepartner Vertragspartner ist. Davon ist auszugehen, denn um Vertragspartner zu werden, musste der Ehepartner nach dem Recht der DDR den Vertrag nicht mitunterschreiben. Der Unterzeichnende vertrat in der Regel gleichzeitig seinen Ehepartner. Dessen ungeachtet kann die Kommune Ihnen jederzeit kündigen, denn der Kündigungsschutz ist am 1. Januar 2000 ausgelaufen. Allerdings müsste die Kommune Ihnen dann eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zahlen. Dass eine solche Erhöhung vorliegt, scheint klar, da die Garage ja weitervermietet werden soll. Machen Sie das der Stadt klar. Das könnte Ihre Verhandlungsposition stärken.

Ich nutze seit DDR-Zeiten eine Garage auf Pachtland und bezahle jedes Jahr die Grundsteuer B. Müsste diese nicht der Eigentümer des Pachtlandes zahlen?
Paragraf 20 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes besagt, dass jährlich wiederkehrende Lasten, und dazu zählt die Grundsteuer B, vom Pächter zu tragen sind.

Nach langem Hin und Her wurde unser Garagengrundstück im vergangenen Jahr an einen neuen Eigentümer verkauft. Der verlangt jetzt eine doppelt so hohe Pacht und das drei Jahre rückwirkend?
Die Pacht kann zwar drei Jahre rückwirkend erhoben werden, jedoch nur in der bisher vertraglich geregelten Höhe. Pachterhöhungen können nur in die Zukunft gerichtet sein.

Ich habe 1999 eine Garage gekauft. Der Vorbesitzer hatte noch einen DDR-Vertrag. Jetzt hat der Grundstückseigentümer gekündigt, will aber keinerlei Entschädigung zahlen.
Wenn Sie die Garage damals ohne Einverständnis des Grundstückeigentümers vermeintlich gekauft haben, ist sie tatsächlich nie in Ihr Eigentum übergangen. Denn mit dem Ende des DDR-Vertrags, den der Vorbesitzer hatte, ist die Garage automatisch an den Grundstückseigentümer gefallen. Insofern gibt es keinen Entschädigungsanspruch. Das kann aber auch einen positiven Aspekt haben. An eventuellen Abrisskosten können Sie nicht mehr beteiligt werden.

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Weitergehende Informationen zum Thema finden Sie auch im VDGN-Ratgeberheft „Meine Datsche in Gefahr?“. Es kostet 5 Euro plus 1,50 Euro für den Versand und kann bestellt werden über 030/514 888 0 oder www.vdgn.de


 

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