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Lesertelefon: Hauskauf : Der Kaufpreis ist nicht alles

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Von der Planung über die Kosten bis zur Vertragsabwicklung: Experten beantworteten gestern Leserfragen beim Telefonforum „Grundstück und Haus kaufen“.

von
erstellt am 13.Mai.2015 | 12:00 Uhr

Wie können wir ermitteln, welcher tragbare Kaufpreis für uns infrage kommt?

Informieren Sie sich, was Objekte in Ihrer Umgebung kosten. So bekommen Sie ein Gefühl für den möglichen Preis. Zuerst sollten Sie prüfen, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen. Rechnen Sie unbedingt Nebenkosten ein: Für Notar und Grundbuchamt fallen für den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung insgesamt rund 2 Prozent des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer liegt in Mecklenburg-Vorpommern und in Brandenburg derzeit bei 5 Prozent. Maklerkosten unterscheiden sich regional stark. Sie reichen von 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises (plus Mehrwertsteuer). Der Betrag für Ihre derzeitige monatliche Kaltmiete steht nach dem Immobilienerwerb für die Finanzierung zur Verfügung. Wenn Ihr Haushaltsnettoeinkommen weiteren Spielraum zulässt, sind auch zusätzliche Tilgungsleistungen drin. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Berater nach den Details der Finanzierung. Er weiß auch, welche Fördertöpfe Sie ausschöpfen können.

Uns wurde ein Haus zum Kauf angeboten. Wir haben noch keine Finanzierung. Sollten wir den Kaufvertrag trotzdem schon unterschreiben, um uns das Objekt zu sichern?

Gehen Sie nicht vorschnell an diese Entscheidung, bedenken Sie in Ruhe alle Fakten für den Erwerb und lassen Sie sich unbedingt erst zu einer individuellen und passenden Finanzierung beraten. Nicht zuletzt sind kleine Baugeld-Zinsen auch ein Argument für Eigentum. Wichtig ist vor allem, den Kaufvertrag erst dann zu unterschreiben, wenn die Finanzierung gesichert ist. Die Kosten für die Rückabwicklung können erheblich sein.

Empfehlen Sie einen Bausparvertrag, auch wenn Baugeld ohnehin günstig ist?

Das Baugeld ist derzeit günstig, teils unter 2 Prozent, und eine Änderung ist nicht in Sicht. Mit einem Bausparvertrag profitieren Sie auch später noch vom historischen Zinstief und können sich dieses langfristig sichern. Niemand weiß, wie sich die Hypothekenzinsen entwickeln. Bausparer kennen schon bei Vertragsabschluss die Zinsen für das spätere Darlehen. Sie sind für die gesamte Laufzeit gleich, selbst wenn die letzte Rate erst in dreißig Jahren fällig ist. Auch Stiftung Warentest („Finanztest“ 2/2015) betont, dass Bausparen gut für Sparer ist, die in Zukunft eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Und wenn sich Pläne ändern, gibt es verschiedene Einsatzmöglichkeiten von Bauspardarlehen. Außerdem kann man so die staatliche Förderung wie zum Beispiel Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester-Zulagen nutzen.

Wie sollten wir aktuell bei einer Baufinanzierung vorgehen? Wir haben Eigenkapital und auch einen Bausparvertrag.
Die zum Kauf noch fehlende Summe schließt ein Hypotheken-Darlehen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen sind Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sinnvoll. Nutzen Sie die günstigen Konditionen außerdem für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent. Sie verringern so das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsgarantie.

Wo erhalte ich Auskünfte über den Preis von Baugrundstücken?

Hierzu können Sie sich an den Gutachterausschuss für Ihren Landkreis oder die kreisfreie Stadt wenden. Die Geschäftsstellen sind bei den Kataster- und Vermessungsämtern eingerichtet. Der Gutachterausschuss führt die Kaufpreissammlung und wertet die entsprechenden Daten aus, um so einen umfassenden und objektiven Marktüberblick zu geben. Er ermittelt die Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten. Außerdem beobachtet und analysiert er den Grundstücksmarkt und erarbeitet den jährlichen Grundstücksmarktbericht.

Wer erstellt ein Gutachten, das der Verkäufer dem Käufer als Preisgrundlage anbietet?

Der Gutachterausschuss des Landkreises oder auch öffentlich bestellte und verteidigte sowie freie Sachverständige erstellen ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks oder auch eines Hauses. Grundlage sind zum Beispiel bei Grundstücken und Eigentumswohnungen vergleichbare Objekte derselben Preislage. Dieses Verfahren wird Vergleichswertverfahren genannt. Einfamilienhäuser werden im Sachwertverfahren bewertet, dabei werden der Bodenwert sowie der Wert der baulichen Anlagen addiert, um so den Verkehrswert zu ermitteln.

Wer hilft, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln?

Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein. Eine kostengünstigere Variante, den etwaigen Wert Ihres Hauses zu ermitteln, ist die Beurteilung durch einen Makler an Hand von Erfahrungswerten. Er kann Ihnen eine sogenannte Wertermittlung anbieten. Aber: Diese darf nicht mit einem Gutachten verwechselt werden.

Worauf muss ich bei einer Hausbesichtigung achten, um nicht auf Baumängel hereinzufallen?

Gehen Sie bei Ihrem ersten Rundgang systematisch vor und untersuchen das Haus vom Keller bis zum Dach. Halten Sie Augen und Nase auf. Prüfen Sie, ob das Haus trocken ist: Feuchte Kellerwände, modriger Geruch, Schimmelpilz an den Wänden sind Alarmzeichen. Feuchte kann auch von oben eindringen: Durch eine defekte Dachdeckung regnet es herein, Balken können faulen oder von Schädlingen befallen werden. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit und leuchten auch in dunkle Ecken und hinter Vorhänge. Prüfen Sie an Fensterbrettern und Außenecken, ob Schimmelpilz wächst. Lesen Sie die alte Baubeschreibung, die Renovierungsprotokolle und lassen sich den Energiepass zeigen. Bei einem möglichen weiteren Besichtigungstermin schalten Sie unbedingt einen Sachverständigen zur objektiven Bewertung ein. Sonst müssen Sie unter Umständen später zusätzlich zum Kaufpreis Geld investieren, um die Mängel zu beheben.

Sollte ich mich an einen Makler wenden, wenn ich ein Haus kaufen möchte?

Sie können sich selbst in Internetportalen und regionalen Zeitungen einen Überblick verschaffen und nach dem passenden Objekt suchen. Sollten Sie nicht fündig werden, weil Sie zum Beispiel nicht vor Ort wohnen, schalten Sie einen qualifizierten Makler ein. Er verfügt über die regionalen Kenntnisse und auch eine Kundenkartei mit passenden Objekten. Legen Sie Wert auf ein aussagekräftiges Exposé. Falls nötig, bereitet er Pläne und Grundrisse auf und besorgt behördliche Unterlagen (z. B. Lageplan, Bebauungsplan). Er sollte Mitglied in einem Berufsverband sein (z.B. IVD) oder für ein Kreditinstitut arbeiten, z.B. eine Bausparkasse oder Sparkasse. Die Preise orientieren sich an der aktuellen Marktlage. Für die erfolgreiche Vermittlung eines Hauses erhält der Makler eine Gebühr, die Courtage. Sie wird mit Kaufvertragsabschluss beim Notar fällig und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 7 Prozent der Kaufsumme.

Was bedeutet die Aussage „gekauft wie gesehen“?

Bei gebrauchten Häusern oder Altbau-Wohnungen besteht die Gefahr, dass Sie bestehende Mängel nicht entdecken, obwohl die Wohnung perfekt aussieht. Deshalb heißt es im Vertrag: „Gekauft wie besichtigt“. Dort steht auch die Zusicherung des Verkäufers, dass ihm zum Zeitpunkt des Kaufs keine wesentlichen Mängel bekannt sind. Verschweigt Ihnen der Verkäufer gravierende Mängel, können Sie den Vertrag später anfechten und Schadenersatz fordern. Fragen Sie deshalb den Verkäufer schon vor dem Kauf gezielt nach Mängeln. Denn dafür können Sie den Preis besser verhandeln oder den Verkäufer verpflichten, sie zu beseitigen.

Ich habe gehört, dass jetzt der Vermittler von Wohnungen die Courtage übernehmen muss. Wir möchten in Schwerin eine Eigentumswohnung kaufen.

Zum 1. Juni 2015 tritt eine neue Regelung in Kraft. Das sogenannte Bestellerprinzip trifft momentan nur auf die Vermietung von Immobilien zu. Bei Kauf und Verkauf ist die Vorgehensweise unverändert und die ortsübliche Courtage muss vom Käufer gezahlt werden.

Warum muss ein Immobilienkauf notariell beurkundet werden?

Die Beurkundung dient dem Schutz von Käufer und Verkäufer. Der Notar setzt den Vertragstext auf, kümmert sich um die Abwicklung und achtet darauf, dass keiner Partei Risiken entstehen.

Wie schnell müssen wir den Kaufvertrag unterzeichnen und wer berät uns da? Das Procedere ist mir noch nicht ganz klar.

Überstürzen Sie nichts. Lassen Sie sich den vom Notar aufgesetzten Vertrag zwei Wochen vor der Unterschrift zusenden und von ihm alle Fragen in Ruhe erläutern. Das geht telefonisch, schriftlich oder in einem Beratungsgespräch. Dafür fallen keine zusätzlichen Kosten an. Die Beurkundungsgebühr schließt eine umfassende Beratung und die Einsicht ins Grundbuch ein. Der Notar veranlasst für den Käufer die „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch. Er holt die Genehmigungen und Informationen über Vorkaufsrechte ein sowie die Erklärungen zur Lastenfreistellung des Objekts.

Wie sichert mich ein Grundbucheintrag ab?

Erst durch den Grundbucheintrag werden Sie Eigentümer. Das dauert oft Monate. Ihren Anspruch sichern Sie durch eine Auflassungsvormerkung: Käufer und Verkäufer einigen sich über den Erwerb vor einem Notar. Die Auflassungs-vormerkung wird ins Grundbuch eingetragen. So verhindern Sie, dass der Vorbesitzer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder dass sie wegen Schulden des Verkäufers gepfändet wird.

Muss die Grunderwerbsteuer für das Grundstück, das Haus oder für beides bezahlt werden?

Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis für die Immobilie, bei Kauf eines unbebauten Grundstücks also nur der Grundstückspreis, bei Kauf eines bebauten Grundstücks der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude, beim Bauträgervertrag der Preis für Grundstück und Werkleistung. Beachten Sie: Die Eintragung ins Grundbuch setzt stets die Zahlung der Grunderwerbsteuer voraus.

Mein Onkel muss ins Pflegeheim und würde mir als Neffen sein stark sanierungsbedürftiges Haus schenken. Ist das möglich oder müssen wir dann eventuell für die Zahlung von Pflegekosten aufkommen?

Wir empfehlen Ihnen einen Kaufvertrag. Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen, es darf kein symbolischer geringer Preis sein. Rechtlich würde dies eine Mischung von Schenkung und Verkauf sein. Grundlage für den Preis wäre ein Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen bestellten und vereidigten Sachverständigen und damit nicht anfechtbar. Eine Schenkung empfehlen wir Ihnen nicht, da diese in den nächsten zehn Jahren rückgängig gemacht werden kann.





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