Serie: Woche der Sicherheit : Beliebtes Betongold

Dank der niedrigen Zinsen sind Immobilien in Deutschland derzeit eine äußerst beliebte Art, sein Geld anzulegen.
Dank der niedrigen Zinsen sind Immobilien in Deutschland derzeit eine äußerst beliebte Art, sein Geld anzulegen.

Die Immobilie ist eine der beliebtesten Kapitalanlageformen der Deutschen – vor allem in aktuellen Zeiten von Niedrigzinsen.

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13. November 2017, 12:00 Uhr

In dieser Woche informiert unsere Redaktion über Themen aus dem Bereich Sicherheit – heute: Geld & Versicherungen. An weiteren Themen folgen Wohnen, Gesundheit, Gewalt, Datensicherheit, Verkehr.

„Sinken die Zinsen, steigen die Preise – und umgekehrt“, fasst Michael Voigtländer zusammen. Er ist Experte für Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. „Bei den Immobilien haben wir in den vergangenen Jahren eine relativ starke Preisentwicklung erlebt. Aber die Preise sind weniger stark gestiegen, als die Zinsen gefallen sind, das macht Immobilien so attraktiv.“ Sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer.

Doch wie sicher ist die Kapitalanlage in Immobilien? „Sicherer als der Aktienkauf, aber unsicherer als Festzinsgelder oder Rentenpapiere“, sagt Voigtländer. Doch der Erfolg hänge auch immer davon ab, wo der Anleger investiere. „Es gibt nicht den einen Immobilienmarkt, sondern starke regionale Unterschiede.“ Beispiel: Eine Wohnung in einer deutschen Großstadt wie Hamburg, München oder Berlin, die der Anleger vernünftig durch Mieterträge finanziert bekommt, sei ein sicheres Investment mit geringen Risiken. „Städte sind deshalb auch so beliebt als Investitionsziele, weil alle Prognosen sagen, dass das Wohnen dort weiterhin stark nachgefragt sein wird – und so die Wohneigentumspreise steigen“, sagt Voigtländer. Um eine größtmögliche Sicherheit zu erzielen, sollten Sparer ihr Geld streuen – und „nicht nur auf Immobilien setzen, sondern mehrere Anlageformen wählen“. Ob sich ein Investment in Immobilien auszahlt, hängt also stark von deren Lage, aber auch von deren Entwicklung ab. Riskant ist laut des Experten die Investition in ländlichen Regionen. „Aufgrund der demografischen Entwicklung besteht dort die Gefahr der Wertminderung.“

Möchte man vermieten, sind Investitionen in Regionen mit einer geringen Arbeitslosigkeit und einer möglichst durchschnittlichen Mietpreislage empfehlenswert. Die Chance auf Vermietung sind dort langfristig höher als in attraktiven Lagen mit hohen Mietpreisen. „Bei vermieteten Objekten gibt es aber ein großes Leerstandsrisiko, das ich bei Selbstnutzung nicht habe“, so Voigtländer. Allgemein würden momentan viele Objekte überteuert angeboten. „Das sollten Anleger beachten.“

Nicht jeder möchte und kann sein ganzes Geld in ein Haus oder eine Wohnung stecken. Wer Immobilien nur als Beimischung für sein Depot nutzen möchte, kann zu offenen Immobilienfonds greifen. „Anleger haben 2016 knapp sieben Milliarden Euro neue Gelder in offenen Immobilienfonds angelegt“, sagt ein Sprecher des Fondsverbandes BVI. Die Fonds halten in der Regel viele Objekte in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern. Vorteil: „Kleinanleger können ihr Geld diversifiziert anlegen“, so Voigtländer. Und dank der niedrigen finanziellen Hürden können viele Anleger kontinuierlich und aktiv sparen. Nachteil: „Die Verwaltungskosten sind relativ hoch, und man ist eine Zeit lang gebunden.“ Im Vergleich zu Fonds seien Investitionen in Immobilien für viele interessanter, weil diese real seien. „Dann muss aber genügend Eigenkapital vorhanden sein.“

Wo lohnt sich die Investition?

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich überwiegend nur noch für erfahrene Anleger. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse von 40 deutschen Städten des Immobilienportals immowelt.de.

Am höchsten sind die Brutto-Renditen bis zu acht Prozent im Osten und in NRW. Doch dass eine hohe Brutto-Rendite nicht gleich eine sichere Anlage bedeutet, zeigt sich am Beispiel Wuppertal und Duisburg: Mit einer Brutto-Rendite von jeweils 7,2 Prozent pro Jahr liegen sie auf vorderen Plätzen des Landes, weil die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietpreisen relativ niedrig sind. Aber auch die Leerstandsquote ist hoch. Das Risiko, auf Miete verzichten zu müssen, also auch.

Ein anderes Bild zeigt sich im Norden und Süden Deutschlands: München (3,1 Prozent Brutto-Rendite) und Hamburg (3,3 Prozent) haben zwar nicht mit Leerstand zu kämpfen. Dafür sind dort die Brutto-Renditen verhältnismäßig niedrig. Kaufpreise für Immobilien sind dort mittlerweile so hoch, dass sie sich kaum durch Mieteinnahmen amortisieren lassen.

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