Lesertelefon : Bei Betriebskosten gilt kein Datenschutz

Das Streichen der Fensterinnenseiten gehört bei gültiger Renovierungsvereinbarung zu den üblichen Schönheitsreparaturen.
Das Streichen der Fensterinnenseiten gehört bei gültiger Renovierungsvereinbarung zu den üblichen Schönheitsreparaturen.

Zahlreiche Mieter und Vermieter stellten gestern den Experten vom Mieterbund und von „Haus & Grund“ ihre Fragen.

von
30. April 2015, 07:45 Uhr

Mieter-Fragen

Bei mir steht immer noch die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2013 aus, obwohl ich meinen Vermieter bereits mehrfach daran erinnert habe. Da ich ein Guthaben erwarte, möchte ich auf die Abrechnung nicht verzichten. Was kann ich tun?
Da die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums abgelaufen ist, ist die Betriebskostenabrechnung „fällig“, d. h. es ist Abrechnungsreife eingetreten. Der Vermieter kann jetzt zwar grundsätzlich keine Nachforderung aus der verspäteten Abrechnung mehr geltend machen, er bleibt jedoch zur Erstellung der Abrechnung und auch zur Auszahlung eines sich darauf ggf. für den Mieter ergebenden Guthabens verpflichtet. Rechnet er trotz Aufforderung durch den Mieter nicht ab, ist dieser berechtigt, als Druckmittel die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten bis der Vermieter die Abrechnung vorlegt. Bei beendetem Mietverhältnis kann der Mieter sogar die gesamten für den „überfälligen“ Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern.
Bei meinem Einzug vor etwa 14 Jahren war meine Wohnung nicht gemalert, so dass ich die Schönheitsreparaturen damals erst einmal selbst durchführen musste. Auch während der Mietzeit habe ich entsprechend der mietvertraglichen Verpflichtung die malermäßige Instand-setzung der Wohnung durchgeführt. Jetzt will ich ausziehen und mein Vermieter fordert von mir, dass ich vor dem Auszug die Wohnung erneut malern soll, was allerdings auch in der Tat mal wieder notwendig wäre. Trotzdem finde ich das ungerecht, da ich ja schon bei Einzug gemalert habe.
Das sieht der BGH offenbar ähnlich und hat daher in einem aktuellen Urteil entschieden, dass eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter nicht frisch gemalert übergeben worden und dem Mieter hierfür auch kein angemessener Ausgleich (z.B. mietfreie Zeit) gewährt worden ist. Der Mieter muss daher auch bei Auszug grundsätzlich nicht malern, auch wenn die Schönheitsreparaturen schon wieder fällig sind und eine (ansonsten wirksame) Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten ist. Zu beachten ist allerdings, dass der Mieter für die Tatsache, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben wurde, darlegungs- und beweispflichtig ist. Es empfiehlt sich daher, diesen Umstand bereits im Übernahmeprotokoll festzuhalten.
Mein Nachbar hat seit einiger Zeit einen Hund. Da der Nachbar oftmals nachts arbeiten muss, ist der Hund dann allein in der Wohnung und jault ständig sehr laut. In diesen Nächten kann ich daher kaum Schlaf finden. Muss ich das hinnehmen?
Nein. Hundegebell oder –gejaule, das hin und wieder aus der Nachbarwohnung zu vernehmen ist, gehört zu den normalen Wohngeräuschen, die hinzunehmen sind. Ständiges Bellen und Jaulen, insbesondere während der Nachtruhe (zwischen 22 und 6 Uhr), ist jedoch nicht mehr zumutbar. Hier wäre der Vermieter zum Einschreiten verpflichtet; außerdem wäre auch eine Mietminderung gerechtfertigt.
Ich möchte meine Betriebskostenabrechnung anhand der entsprechenden Belege und Rechnungen überprüfen. Mein Vermieter hat mir dabei zwar die Rechnungen etc. vorgelegt, er weigert sich jedoch, mir die Gesamtabrechnung des Hauses für Wasser und Heizung zu zeigen, aus der sich die Zusammensetzung des jeweiligen Gesamtverbrauchs ergibt. Er beruft sich dabei auf „datenschutzrechtliche Gründe“. Hat er Recht?
Nein. Der Mieter hat das Recht, zur Überprüfung seiner Abrechnung sämtliche Rechnungen, Belege und Nachweise einzusehen, die hierfür erforderlich sind. Der Vermieter darf die Vorlage dieser Unterlagen nicht unter Berufung auf den „Datenschutz“ verweigern.
Unser Vermieter lässt die monatlichen Lohnabrechnungen seines Hausmeisters durch einen Steuerberater erstellen. Die hierfür entstehenden Kosten werden in der Betriebskostenabrechnung der Position „Hausmeister“ zugeschlagen. Müssen wir diese Kosten tatsächlich tragen?
Nein. Zwar sind die Kosten eines Hauswarts grundsätzlich umlagefähig, sofern sie nicht für Reparaturarbeiten oder Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts anfallen. Dies gilt aber nur für die Vergütung des Hausmeisters, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Die Kosten für die Lohn- und Gehaltsabrechnungen durch den Steuerberater gehören jedoch nicht dazu; hierbei handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten.
Meine Wohnung soll verkauft werden. Der Vermieter möchte daher Fotos der Wohnung anfertigen, um sie Kaufinteressenten zeigen zu können. Mir ist dabei etwas unwohl, da sich in der Wohnung ja meine Möbel und sonstige private Sachen befinden. Ich möchte nicht, dass Dritte das sehen. Darf der Vermieter tatsächlich Fotos von meiner Wohnung machen?
Nein. Der Vermieter hat zwar unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Wohnung – auch mit Dritten – zu besichtigen, z. B. wenn das Ende der Mietzeit bevorsteht und der Vermieter sie Miet- oder Kaufinteressenten zeigen möchte. Aus dem Recht zur Besichtigung lässt sich aber kein Recht zum Anfertigen von Fotos der bewohnten Wohnung ableiten. Dies braucht der Mieter nicht zu dulden.

Vermieter-Fragen

Ich habe gehört, die Mietpreisbremse tritt in Kraft, muss ich jetzt schon bei Neuvermietung oder Mieterhöhung bei einem laufenden Mietverhältnis etwas Neues beachten?
Nein, die Mietpreisbremse tritt zwar ab 1. Juni 2015 in Kraft, gilt aber nur für entsprechend ausgewiesene Gebiete. Die Landesregierungen haben hierzu eine Ermächtigung, bestimmte Gebiete, die gesetzlich vorgegebene Bedingungen aufweisen, festzulegen. Solche Gebiete sind derzeit noch nicht bestimmt. Momentan können Mieterhöhungen noch nach den bisherigen Regeln gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden
Enthalten die rechtlichen Regelungen zur Mietpreisbremse auch Einschränkungen bei der Geltendmachung der Modernisierungskosten-umlage?
Nein, die Regelungen der Modernisierungskostenumlage sind hiervon nicht berührt. Es gelten die bisherigen Bestimmungen unverändert weiter.
Es soll neue Urteile zu den Schönheitsreparaturen geben, müssen die Mieter nun gar nicht mehr renovieren?
Doch, je nach Abhängigkeit von den tatsächlichen Gegebenheiten bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses und den rechtlichen Regelungen im Mietvertrag treffen den Mieter weiterhin bestimmte Renovierungspflichten. Haus & Grund empfiehlt allerdings, möglichst Wohnungen zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert dem Mieter zu übergeben und bei Beendigung desselben die Wohnung unrenoviert wieder zurückzunehmen. Es sollte aber unbedingt geregelt werden, dass Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses dem Mieter auferlegt werden, bzw. der Vermieter für Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht zuständig ist. Leider liegen die Begründungen zu diesen jüngsten Urteilen des Bundesgerichtshofes noch nicht vor. Diese müssen erst einmal abgewartet werden. Haus & Grund stellt als Reaktion auf diese neue Rechtsentwicklung die zentrale Forderung, das Mietrecht derart zu ändern, dass zukünftig die Schönheitsreparaturen kraft Gesetz dem Mieter zu seinen Lasten obliegen, da die Problematik der Schönheitsreparaturen in der Praxis kaum noch zu beherrschen ist. Dies wäre auch folgerichtig, da die meisten Mieter ohnehin die Wohnung nach ihren eigenen Wünschen renovierungsmäßig umgestalten.

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