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Lesertelefon : Bauen: Böse Überraschungen vermeiden

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Hausbesitzer und künftige Bauherren müssen viele Fragen mit der Kommune klären. Antworten gaben gestern Experten bei unserem Telefonforum.

von
erstellt am 26.Apr.2017 | 05:00 Uhr

Welchen finanziellen Aufwand muss ich als Bauherr eines Einfamilienhauses für die Erschließungs- und Anschlusskosten einkalkulieren?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Wie viel Bauherren für die Erschließung und den Anschluss ihres Grundstückes zahlen müssen, hängt von der Größe und Bebaubarkeit des Grundstücks, vom Umfang der Arbeiten und von den gemeindlichen Satzungen ab. Kosten können anfallen für den Anschluss an das öffentliche Straßennetz sowie an die Netze für Trink- und Abwasser, Strom, Telekommunikation und eventuell auch Gas oder Fernwärme. Muss für das neue Heim erst eine Straße gebaut werden, treibt das die Kosten gewaltig in die Höhe. Ansonsten hängt der Finanzaufwand stark von der Entfernung zu möglichen Hauptanschlussstellen ab. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Baugrundstücks deshalb immer beim zuständigen Bauamt, wie hoch etwa die Erschließungs- und Anschlusskosten ausfallen können. So vermeiden Sie böse Überraschungen, denn bei unerschlossenen Grundstücken kann leicht eine größere fünfstellige Eurosumme zusammenkommen. Bereits erschlossene Grundstücke sind in der Regel entsprechend teurer.

Vor dem Baugrundstück, das mir angeboten wurde, gibt es schon seit langer Zeit eine Anliegerstraße. Muss ich dafür in irgendeiner Form zahlen?
Für Instandhaltung und Reparaturen ist grundsätzlich die Gemeinde zuständig. Entscheiden sich jedoch die Gemeindevertreter irgendwann dazu, die Straße auszubauen, müssen Sie auch dafür einen erheblichen Kostenanteil tragen. Auf der Grundlage der Kommunalabgabengesetze von Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg sind die Gemeinden verpflichtet, von den Anliegern sogenannte Straßenausbaubeiträge zu verlangen. Die betragen zum Beispiel bei einer Anliegerstraße etwa 75 Prozent der beitragsfähigen Kosten, bei einer Hauptverkehrsstraße etwa 25 Prozent. Der genaue Prozentsatz wird in den jeweiligen Satzungen der Kommunen festgelegt. Auch hier ist zu beachten, dass neben der Fahrbahn auch Rad- und Gehwege, Beleuchtung, Park- und Grünflächen sowie die Straßenentwässerung zu den Teileinrichtungen zählen, für die Beiträge erhoben werden können.


Ich möchte ein Grundstück kaufen, vor dem gerade die Straße ausgebaut wird. Muss ich dann auch den Straßenausbaubeitrag zahlen?
Beitragspflichtig ist in der Regel derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist. So regeln es die Kommunalabgabengesetze in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg. Entscheidend dabei ist die Grundbucheintragung. Es kann also sein, dass ein Neueigentümer eines Grundstücks einen Beitragsbescheid bekommt, obwohl die abgerechnete Maßnahme bereits vor seinem Erwerb des Grundstücks abgeschlossen wurde. Er kann dann jedoch zivilrechtlich vom Verkäufer die Übernahme des Beitrags verlangen. Laut BGB ist der Verkäufer verpflichtet, Erschließungs- und Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen wurden. Das gilt aber nur, wenn im notariellen Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Deshalb sollte auch in dieser Hinsicht der Vertrag genau geprüft werden.

Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten muss ich bei einem Hauskauf inklusive Grundstück rechnen?
Sie müssen folgende zusätzliche Nebenkosten einplanen: in MV sind 5 Prozent und in Brandenburg 6,5 Prozent für die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Jeweils ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt kalkulieren. Es entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen. Es ist ratsam, mindestens 13 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen. Diese Summe sollte als Eigenkapital vorhanden, also frei verfügbar, sein, da sie meist sofort bezahlt werden muss.

Warum benötige ich eine Baugenehmigung?

Wer einen Neubau plant, anbauen oder modernisieren will, für den stellt sich zunächst die Frage, ob er für sein Bauvorhaben eine Baugenehmigung braucht oder ob der Bau genehmigungsfrei ist. Dies ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Mit einer Baugenehmigung ist der Bauherr auf der sicheren Seite. Er kann sich darauf verlassen, dass er so bauen kann, wie er es beantragt und genehmigt bekommen hat, dem Bauvorhaben stehen keine rechtlichen Hindernisse entgegen. Sie haben immer dann einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung, wenn das Bauvorhaben keine bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken auslöst. Die Genehmigung muss aber innerhalb von drei Jahren in Anspruch genommen werden, weil sie sonst ihre Gültigkeit verliert. Spätestens nach drei Jahren sollten Sie mit dem Bau beginnen. Oder Sie beantragen eine Verlängerung.

Welche Unterlagen muss ich für eine Baugenehmigung einreichen?

Grundlage ist die Bauvorlagenordnung. Nicht jede Baumaßnahme ist genehmigungspflichtig. Erkundigen Sie sich darum vorab bei Ihrer Gemeinde, was notwendig ist. Die Bauantragsunterlagen müssen durch den Entwurfsverfasser (bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur) grundsätzlich zweifach eingereicht werden. Sie benötigen neben dem Bauantragsformular unter anderem die Baubeschreibung des Vorhabens, den Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Lageplan und Bestandspläne, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und den Nachweis der gesicherten Erschließung.

Ich möchte ein Grundstück kaufen. Bin ich dann verpflichtet, es zu bebauen?
Nein, es gibt keine zeitliche Befristung, nach dem Erwerb eines Grundstückes darauf ein Haus zu bauen. Es sei denn, Sie haben das Grundstück von der Kommune, sprich aus öffentlicher Hand erworben und im Kaufvertrag darauf den Bau eines Gebäudes vereinbart.

Wir möchten an unserem Haus eine Garage und eventuell noch einen Wintergarten anbauen? Benötigen wir dazu eine Baugenehmigung? Wo bekommen wir diese?

Die Errichtung einer Garage ist einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Meter und einer Grundfläche bis zu 30 Quadratmeter verfahrensfrei.
Wintergärten werden planungsrechtlich wie Wohnraum behandelt, sie sind also bauanzeige- oder baugenehmigungspflichtig. Je nach Bundesland oder Gemeindesatzung können die Vorschriften sehr unterschiedlich sein.
Mecklenburg-Vorpommern erlaubt den an der Außenwand eines Gebäudes errichteten Wintergarten mit nicht mehr als 10 Quadratmeter Grundfläche, er ist also genehmigungsfrei. Wollen Sie als Ergänzung zum Haupthaus bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung.
Brandenburg erlaubt den an der Außenwand eines Gebäudes errichteten Wintergarten mit nicht mehr als 15 Quadratmeter bzw. 50 Quadratmeter, er ist also genehmigungsfrei. Wollen Sie größer bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung.

Wo bekommen wir Auskunft zur Baugenehmigung eines Wintergartens?
Ob und wie Sie bauen dürfen, ergibt sich aus dem Bebauungsplan, den die Gemeinde als Satzung beschließt. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert, dass die Gemeinde erst die Stilllegung der Baustelle und dann den Rückbau fordert und dann ein Bußgeld verhängt. Die Genehmigung wird durch den Landkreis bzw. die untere Bauaufsichtsbehörde der kreisfreien und großen kreisangehörigen Städte erteilt.
Der Bauantrag für den Wintergarten ist zusammen mit den erforderlichen Unterlagen (unter anderem Lageplan, Bauzeichnungen, Standsicherheits- und gegebenenfalls Brandschutznachweis) beim zuständigen Bauaufsichtsamt der Gemeinde einzureichen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden müssen außerdem weitere Behörden mit in die Planung einbezogen werden.

Muss eine Kollektoranlage baulich genehmigt werden?
In vielen Fällen ist der Bau von Photovoltaikanlagen auf Dächern und Außenwandflächen genehmigungsfrei. Das heißt, dass das Bauvorhaben nicht von einer Behörde auf seine baurechtliche Zulässigkeit überprüft wird. Der Bauherr ist für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften selbst verantwortlich.
In Mecklenburg-Vorpommern sind Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen sowie gebäudeunabhängig bis zu einer Höhe von 3 Meter und einer Gesamtlänge bis zu 9 Meter verfahrensfrei. Solaranlagen mit einer Aufständerung fallen unter Umständen nicht unter die Baugenehmigungsfreistellung. Beim örtlichen Bauamt nachfragen!
In Brandenburg sind Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren als Flachdachanlagen über 10 Quadratmeter oder einer Bauhöhe über 60 Zentimeter sowie Freiflächenanlagen genehmigungspflichtig.

Auf uns kommen demnächst Erschließungskosten zu, die wir so gar nicht zahlen können. Können wir unseren Bausparvertrag zur Finanzierung der Erschließungskosten einsetzen?

Bauspardarlehen dienen für jede Baumaßnahme. Hausbesitzer können auch Erschließungskosten finanzieren. Denn die Erschließungskosten außerhalb des Grundstücks gelten auch als wohnungswirtschaftliche Maßnahme. Es gibt Blanko-Darlehen bis zu 30 000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung. Außerdem bekommen Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30 000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist selbstverständlich vorgeschrieben.


Ich habe einen Bausparvertrag über 10 000 Euro, der drei Jahre läuft, aber noch nicht zuteilungsreif ist. Kann ich den Bausparvertrag trotzdem für die Finanzierung einer Abwasserleitung nutzen?
Ja, allerdings in Form einer Zwischenfinanzierung. Dies kann Ihnen die Bausparkasse vermitteln. So wird die Zeit bis zur Zuteilung überbrückt.

Die Fragen beantworteten folgende Experten:

Marion Bartz (LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG),

Dr. Hagen Ludwig (Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN)), Henning Niemann (Fachanwalt für Verwaltungsrecht) und

Dr. Günter Reinkober (Stadt Schwerin, Fachdienst Bauen und Denkmalpflege).

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