Lesertelefon : Auch Wohneigentum verpflichtet

Wohneigentümer tragen  zugleich auch Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum.
Wohneigentümer tragen zugleich auch Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum.

Expertenrat zu Eigentumswohnungen: Auf viele Fragen findet sich die Antwort in der Teilungserklärung, die beim Kauf unterschrieben wurde

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05. November 2015, 08:30 Uhr

Wir sind vier Eigentümer. In unserem Haus muss dringend eine Mauerwerkstrocknung erfolgen. Dazu liegt ein Fachgutachten vor. Zwei Eigentümer wollen das Geld dafür nicht aufbringen. Müssen wir dem allmählichen Verfall des Hauses zusehen?
Nein. Jeder Wohnungseigentümer trägt Mitverantwortung (im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile) am Erhalt des Gemeinschaftseigentums. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (§21 Abs. 2 WEG). Sollte ein Eigentümer aus finanziellen Gründen nicht in der Lage sein, seinen Anteil an den notwendigen Arbeiten tragen zu können, sollte er nicht auf die finanzielle Unterstützung in dieser Größenordnung seitens der anderen Eigentümer setzen. Wer den Unterhalt seiner Wohnung nicht finanzieren kann, muss sich von ihr trennen. Bei entsprechend höheren Schulden ist eine Eigentümergemeinschaft auch gezwungen, gegen den Schuldner eine Zwangsversteigerung in Gang zu setzen.

Wir sind eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen, drei sind vermietet. Zur Eigentümerversammlung schicken die vermietenden Eigentümer jeweils ihre Mieter mit Vollmacht, wodurch zahlreiche Konflikte entstehen. Können wir das ändern?
Vergewissern Sie sich, was in Ihrer Teilungserklärung steht. Sofern dort nicht ausdrücklich vermerkt ist, dass Teilnehmer an Eigentümerversammlungen auch Nicht-Eigentümer sein dürfen, können Mieter auch nicht mit Vollmacht ihrer Vermieter teilnehmen. Ist deren stimmberechtigte Anwesenheit jedoch laut Teilungserklärung erlaubt, haben Sie als selbst nutzende Eigentümer einen schwierigen Stand. Allerdings haben Sie beim Kauf Ihrer Wohnung dieser Regelung in der Teilungserklärung ausdrücklich zugestimmt. Ihnen bleibt bei dieser Situation jedoch stets der gerichtliche Klageweg, sollten mithilfe der bevollmächtigten Mieter Beschlüsse zustande kommen, die Ihre Interessen in wirtschaftlicher Hinsicht oder bezüglich der Lebensbedingungen im Haus unzumutbar berühren.

Bei uns wurden auf Beschluss der Eigentümerversammlung mehrere Bäume gefällt. Einzelne Eigentümer haben sich das Holz geholt. Ist das statthaft?
Das Holz der gefällten Bäume ist Gemeinschaftseigentum. Über seine Verwendung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Haben sich Einzelne das Holz ohne entsprechenden Erlaubnisbeschluss angeeignet, ist das Diebstahl. Mindestens sollten sie von der Gemeinschaft zur Zahlung des realen Holzwertes (bei der Forstverwaltung zu erfahren) verpflichtet werden.

Mehrere Eigentümer in der Anlage sind arbeitslos. Ab wann kann unser Haus der Zwangsvollstreckung unterworfen werden?
Ihrer Gemeinschaft droht keine Zwangsvollstreckung. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das ausdrücklich ausgeschlossen worden. Anders als bei allen anderen Gesellschaftsformen wirtschaftlicher Unternehmen (GmbH, KG, AG, OHG u. a.) findet laut WEG über das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaften kein Insolvenzverfahren statt. Insofern können Sie beruhigt sein, Ihre Wohnung kann nicht angetastet werden, sofern Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen. Dennoch drohen Ihnen Verluste, weil Sie im gewissen Rahmen für die Schulden von Miteigentümern aufkommen müssen, z.B. bei der Bezahlung von Rechnungen für Wasser, Strom, Müllabfuhr usw. So bedauerlich eine private Insolvenz als Folge von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Ähnlichem ist, der Gemeinschaft kann das nicht angelastet werden. Betroffene müssen allein Lösungen finden. Dazu kann schließlich auch der Verkauf oder Verlust der Eigentumswohnung gehören.

Der Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung entnehme ich, dass wir die Wiederbestellung der Verwaltung für weitere fünf Jahre beschließen sollen. Vergleichsangebote weiterer Verwalter liegen der Einladung nicht bei. Ist das korrekt?
Es gibt einen wesentlichen Unterschied in der Verfahrensweise zur Verwalterbestellung. Bei der Erstbestellung eines Verwalters sind den Eigentümern grundsätzlich Vergleichsangebote vorzulegen. Die maximale Vertragslaufzeit beträgt drei Jahre. Soll allerdings der bestehende Verwaltervertrag verlängert werden, hier sind sogar fünf Jahre möglich, ist ein Vergleichsangebot nicht erforderlich. Alternativangebote sind aber immer dann einzuholen, wenn die Wohnungseigentümer, oder erhebliche Teile von ihnen mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind.

Ohne die Gemeinschaft zu fragen, ohne einen entsprechenden Beschluss hat unser Verwalter die Heizungsventile und Armaturen abbauen lassen und dafür Mietgeräte einbauen lassen. Das kommt uns jetzt viel teurer. Was kann man tun?
Zunächst gehört das Problem in eine Eigentümerversammlung, eventuell ist auch eine außerordentliche erforderlich. Hier sollte dem Verwalter Gelegenheit gegeben werden, sein Handeln darzulegen. Nach Abwägung der Gemeinschaft wäre eine Abmahnung des Verwalters zu beschließen, verbunden mit der Forderung, die zusätzlichen Kosten für die Gemeinschaft aus Mitteln des Verwalters auszugleichen. Auch die Kosten der außerordentlichen Versammlung wären allein vom Verwalter zu tragen. Hat der Verwalter einen gültigen Vertrag mit einer Dienstleistungsfirma abgeschlossen, besteht für Sie kaum eine Möglichkeit, aus diesem vor Vertragsende herauszukommen.

Ich habe aus der Jahresabrechnung für 2011 ein beträchtliches Guthaben. Die Verwaltung verzögert die Auszahlung mit dem Hinweis, erst die Versammlung der Eigentümer abwarten zu wollen? Ist das rechtens?
Ja. Die Verwaltung benötigt für Auszahlungen aus dem Gemeinschaftskonto zunächst einen gültigen Beschluss der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung. Mit diesem Beschluss wird die Abrechnung akzeptiert und es werden Guthaben wie Nachzahlungen verbindlich festgestellt. Allerdings ist es nach der Beschlussfassung Pflicht der Verwaltung, die Nachzahlungen kurzfristig einzufordern und die Guthaben ohne Zeitverzug auszuzahlen. Allerdings gibt es auch Situationen, in denen der zur Verfügung stehende Geldbetrag nicht ausreicht, um Guthaben sofort auszahlen zu können. Hier muss erst auf den Eingang der Nachzahlungen gewartet werden. Die Verwaltung hat dabei die Pflicht, säumige Nachzahler nachdrücklich zu mahnen und eventuell auch gerichtliche Schritte zum Eintreiben der Forderungen der Gemeinschaft einzuleiten.

Wir sind sechs Eigentümer, die bislang alle ihre Wohnungen selbst nutzten. Kürzlich hat nun ein Eigentümerwechsel stattgefunden und in der Parterre-Wohnung hat der neue Eigentümer ein Kosmetik-Studio eingerichtet. Das belästigt uns sehr. Ist das zulässig?
Schauen Sie bitte in Ihre Teilungserklärung. Sofern dort für die Parterrewohnung ausdrücklich ein Gewerbe zugelassen ist, das auch den Betrieb eines Kosmetikstudios einschließt, kann der neue Eigentümer so verfahren. Ist eine nicht genehmigte Umnutzung von Wohnraum eigenmächtig vorgenommen worden, können Sie das wieder rückgängig machen lassen. Das kann die Gemeinschaft mittels Mehrheitsbeschluss auch gerichtlich durchsetzen.

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