Entscheidung : Altes sanieren oder Neues bauen ?

Ist das alte Haus nicht mehr wirtschaftlich sanierbar, muss der Abrissbagger anrücken.
Ist das alte Haus nicht mehr wirtschaftlich sanierbar, muss der Abrissbagger anrücken.

Trotz seines Charmes – ein Altbau kann zum Fass ohne Boden werden, sodass in einigen Fällen der Abriss die bessere Alternative ist.

svz.de von
27. September 2015, 23:30 Uhr

Alte Häuser haben Charme, entsprechen aber kaum modernen Anforderungen. Eine Sanierung ist deshalb in der Regel unumgänglich. „Wer Geld hat und dumm ist, kauft ein altes Haus und baut es um“, heißt es in einem Sprichwort überspitzt. In der Realität ist ein Umbau allerdings meist kostengünstiger als ein Neubau. Aber eben nicht immer.

Wann lohnt sich also der Abriss? Am Anfang aller Überlegungen steht eine Bewertung der bestehenden Immobilie. Wie sehen Tragwerk, Bausubstanz und technische Ausstattung aus? Im Kern geht es um die Einschätzung, ob das Haus in einem technisch guten Zustand ist oder schwere Mängel hat. „Außerdem wird geklärt, ob und wie das Haus mit energetischen und architektonischen Wünschen der Bauherren in Einklang zu bringen ist“, erklärt Klaus-Jürgen Edelhäuser von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

Bestehen sie etwa auf einen Keller oder höhere Raumdecken, wird ein Abriss fast unumgänglich.

Schwere, verdeckte Schäden in der Bausubstanz oder dem Tragwerk können eine Instandsetzung ebenfalls erschweren. Während statische Schäden wie durch Korrosion bei Wohnhäusern sehr selten sind, sind hohe Schadstoffbelastungen, etwa durch Asbest oder das Holzschutzmittel Lindan und PCP laut dem Bau-Ingenieur ein häufiger Abrissgrund. Lassen sich die Schadstoffe nicht entfernen, ist das Haus kaum zu retten. Andere Mängel sehen dagegen schlimmer aus, als sie sind. Aufsteigende Feuchte an den Hauswänden sei oft nur ein optischer Mangel, schildert Edelhäuser. Auch eine Ausbesserung sei mit moderaten Kosten machbar. Wie selten der Abriss wirklich die bessere Alternative ist, zeigt eine Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen aus dem Jahr 2011. Nur bei rund zwölf Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland lohnen sich demnach Abriss und Neubau aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr als eine Sanierung nach Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Trotzdem sind knapp 1,8 Millionen Häuser eher ein Fall für den Abrissbagger. Angesichts der strengen Vorgaben zur energetischen Sanierung können Umbaukosten explodieren. Besonders Gebäude aus den 50er- bis 70er-Jahren können zu einem Fass ohne Boden werden, da sie ohne Rücksicht auf Energiekosten geplant worden seien, so Reimund Stewen vom Verband Privater Bauherren. Dünne Außenwände, veraltete Elektrospeicherheizungen, große und einfach verglaste Fensterfronten müssen aufwendig erneuert werden.

Viel Aufwand erfordert auch der Umbau bei Kaltdachkonstruktionen, die bei Bungalow-Bauten verbreitet sind. Neben energetischen Gesichtspunkten spielt die Architektur eine wichtige Rolle. Die Grundrisse alter Häuser entsprechen nicht immer den Bedürfnissen moderner Bauherren. Ab welcher Kostengrenze lohnt sich der Abriss? Pauschal ist diese Frage nicht zu beantworten.

Stewen liefert aber einen Richtwert: „Entsprechen die Umbaukosten 75 Prozent der Neubaukosten, ist der Abriss die bessere Option.“ Zwei Argumente rechtfertigen Ausgaben für den Neubau: Altbauten seien nicht immer ganz energetisch aufrüstbar, was sich finanziell zum Nachteil entwickeln kann. „Denn energetisch schlechtere Häuser verfallen eher im Wert.“

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