Ratgeber : Sonne kann ein Mietmangel sein

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Unnötiges Aufheizen der Wohnung, Kündigungsfristen, falsche Nebenkostenabrechnungen – Mietrechtsexperten standen Rede und Antwort.

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12. Mai 2011, 11:03 Uhr

Stimmt es, dass Mieter bei Auszug nicht renovieren müssen?

Diese weit verbreitete Auffassung ist leider nicht zutreffend. Es gibt aber eine Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofes, die sich mit den unterschiedlichen Renovierungsklauseln in Mietverträgen im Einzelnen befasst haben. In der Folge wurden bisher viele dieser Klauseln als unwirksam beurteilt. Das aber im Einzelfall festzustellen, bedarf einer Prüfung des Mietvertrages durch einen Juristen.

Wir wollen eine Mieterhöhung ablehnen, da zahlreiche Mängel in der Wohnung bestehen, die auch zu einer Mietminderung geführt haben.

Eine Mieterhöhung kann zunächst unabhängig vom Auftreten zeitweiliger Mängel verlangt werden. Maßstab ist nämlich der im Mietvertrag geschuldete Zustand der Wohnung. Dieser Zustand der Wohnung wird mit dem für diesen Wohnungstyp ortsüblichen Mieten verglichen. Ist das Mieterhöhungsverlangen richtig begründet, muss ihr zugestimmt werden. Die bisherige Mietminderung würde sich aber betragsmäßig ebenfalls erhöhen. Auch ist es zulässig, anlässlich einer verlangten Mieterhöhung mit einer bisher nicht vorgenommenen Mietminderung zu beginnen, um das Preis-Leistungs-Verhältnis wieder in ein Gleichgewicht zu bringen.

Ich habe mein Mietverhältnis gekündigt. Doch die Hausverwaltung verlangt, dass ich nach 11 Jahren Mietdauer eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten soll.

Diese sogenannten gestaffelten Kündigungsfristen, die in älteren Mietverträgen enthalten sind, gelten für Mieter nicht mehr. Die maximale Kündigungsfrist beträgt jetzt drei Monate. Kürzere Kündigungsfristen, die vor allem in Mietverträgen aus der Zeit vor 1990 zu finden sind, gelten immer noch.

Wir sollen einen Kostenanteil für eine sogenannte Kleinreparatur in Höhe von 70 Euro übernehmen. Die Handwerkerrechnung weist eine Höhe von 130 Euro aus.

Zwar handelt es sich im vorliegenden Mietvertrag um eine wirksame Klausel zu den Kleinreparaturen, doch wird sie vom Vermieter falsch ausgelegt. Da nämlich die Kosten der Reparatur mehr als 70 Euro betragen, handelt es sich nicht mehr um eine Bagatell- bzw. Kleinreparatur, sodass der Mieter keinerlei Kosten tragen muss.

Unsere Wohnungsgesellschaft begründet eine Mieterhöhung mit dem Hinweis auf im Hause befindliche Vergleichswohnungen. Ist das zulässig?

Grundsätzlich sind Vergleichswohnungen, also Wohnungen in ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung, als Begründung für eine Mieterhöhung zulässig. Das gilt auch, wenn sie aus dem Bestand des eigenen Vermieters kommen. Bestehen an der Vergleichbarkeit der aufgeführten Wohnungen Zweifel oder sind die Wohnungen zu unkonkret beschrieben, sollte der Vermieter aufgefordert werden, die Zweifel auszuräumen.

Kann eine übermäßige Erwärmung der Wohnung durch Sonneneinstrahlung zur Mietminderung berechtigen?

Nicht nur Mängel bei der Beheizung einer Wohnung begründen ein Minderungsrecht. Auch das unnötige Aufheizen der Wohnung durch Sonneneinstrahlung, zum Beispiel in Dachgeschosswohnungen, kann sich als Mangel darstellen. Im konkreten Fall sollte ein Fachmann konsultiert werden.

Ich habe in der letzten Woche die Betriebskostenabrechnung für 2009 erhalten. Mein Vermieter fordert von mir die hieraus resultierende Nachzahlung sowie eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen. Zu Recht?

Die Nachforderung kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, da er die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB versäumt hat. Danach ist die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln. Erfolgt sie später, kann der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, was aber nur ganz ausnahmsweise einmal der Fall sein wird. Eine auf der verspäteten Abrechnung basierende Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter dagegen geltend machen.

Im März habe ich meine Betriebskostenabrechnung für 2010 erhalten. Jetzt ist mir aufgefallen, dass darin Kosten für die Dachrinnenreinigung berechnet werden, obwohl eine solche Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist. Der Vermieter beruft sich nun darauf, dass die vierwöchige Einspruchsfrist abgelaufen ist. Hat er Recht?

Eine "vierwöchige Einspruchsfrist" gegen Betriebskostenabrechnungen gibt es nicht. Vielmehr gibt das Gesetz dem Mieter nach Erhalt der Abrechnung ein Jahr Zeit, um inhaltliche Einwendungen gegen diese Abrechnung zu erheben. Von dieser Einwendungsfrist darf auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Eine formell unwirksame Abrechnung setzt diese Einwendungsfrist nicht in Gang; formelle Fehler der Abrechnung können also auch später noch geltend gemacht werden.

In unserer Wohnanlage stehen viele Wohnungen leer. Seitdem sind die Wasser- und Abwasserkosten merklich gestiegen. Besteht da ein Zusammenhang?

Wenn die Grundgebühren für Wasser und Abwasser sowie die Kosten der Verbrauchserfassung und die Zählermiete nach dem ermittelten Wasserverbrauch umgelegt werden, führt dies bei erheblichem Leerstand dazu, dass diese Fixkosten für die leer stehenden Wohnungen, in denen ja kein Verbrauch entsteht, von den übrigen Mietern mitgetragen werden und so ihre Kosten steigen. Hier hat der BGH kürzlich entschieden, dass dies nicht zulässig ist, sondern bei erheblichem Leerstand die Fixkosten verbrauchsunabhängig nach dem Wohnflächenanteil oder nach Wohneinheiten (bzw. im Fall der Zählermiete und der Verbrauchserfassung nach der Anzahl der Wasserzähler) zu verteilen sind.

Mein Mietverhältnis endete am 30.11.2010. Bei der Wohnungsübergabe am selben Tag gab es keine Beanstandungen. Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Grundsätzlich ist der Vermieter gehalten, innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution abzurechnen. Steht danach allerdings noch eine Betriebskostenabrechnung aus, bei der anhand der Ergebnisse der Vorjahresabrechnungen mit einer Nachzahlung zu rechnen ist, ist der Vermieter berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherungseinbehalt auch über diesen Zeitraum von sechs Monaten hinaus bis zum Vorliegen der letzten Betriebskostenabrechnung einzubehalten.

Deutscher Mieterbund:

Das Mieterlexikon,

Ausgabe 2011/2012,

DMB-Verlag,

ISBN: 978-3933091864

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