Sternberg : Garagen auf Pachtland – wie weiter?

Der Wariner Jürgen Schildt versteht nicht, warum er seine Pachtgarage im Komplex am Glammsee nicht weiterverkaufen darf.
Der Wariner Jürgen Schildt versteht nicht, warum er seine Pachtgarage im Komplex am Glammsee nicht weiterverkaufen darf.

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz und seine Anwendung in Warin, Sternberg und Neukloster

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11. August 2015, 12:00 Uhr

Der Garagenkomplex in der Wariner Glammsee-Straße wurde von den Nutzern zu DDR-Zeiten errichtet. „Die Garage durfte nicht mehr als 1000 Mark kosten, dabei gingen bereits 800 fürs Garagentor drauf“, so Jürgen Schildt. Sein Vertrag von 1976 ist unterschrieben vom damaligen Bürgermeister Schwichtenberg. Unter Punkt Nutzungsverhältnis steht „Pächter“.

Im Vormonat wollte nun eine über 80-jährige Garagen-Nachbarin, Name liegt der Redaktion vor, ihr „gutes Stück“ für ca. 800 Euro weiter verkaufen. Mit dem Käufer fuhr sie zum Amt nach Neukloster. Der Vertrag wurde geschlossen. Doch zwei Tage später kam Widerspruch durch Warins Bürgermeister Michael Ankermann. Mit Hinweis auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21. September 1994, § 11, Absatz 1, heißt es u.a im Schreiben: „Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses geht das nach dem Recht der DDR begründete fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf dem Grundstückseigentümer über“ – die Stadt Warin. Die alte Dame habe die Garage bis zu einer festgelegten Frist zu beräumen und zu übergeben.

„Man kann Leuten doch nicht ihr Hab und Gut wegnehmen. Ich habe immer Pacht und Steuern bezahlt“, echaffiert sich Schildt. Alle, die sich mit ähnlichen Verkaufsgedanken trügen, seien erst einmal in Deckung gegangen. Laut Ankermann ist ein Weiterverkauf wegen der Grundstücksfrage nicht gestattet. Ansonsten gelte: „Die Altverträge aus DDR-Zeiten bleiben unberührt, bei Neuverträgen werden möglichst Mietverträge angestrebt“, so das Stadtoberhaupt auf SVZ-Nachfrage. Für den Glammsee-Garagenkomplex sei „mittelfristig kein Abriss vorgesehen“. Allerdings strebe man hier keine längerfristigen Pachtverträge bei Neuvermietung mehr an, sondern „Jahresvertrag plus Klausel“. Bei den Garagen am Reuterplatz gebe es eine längere Warteliste. Und auf dem Vogelberg stünden Garagen leer. Wochenend- und Erholungsgrundstücke sind laut Ankermann „in Warin kein Thema“.

Drei Städte, dreierlei Handhabungen

In Neukloster hat man in Sachen Pachtgaragen keinerlei Probleme, „wenn untereinander verkauft wird, so lange wir nicht auf die Fläche raufwollen, was aktuell nicht der Fall ist“, so Bürgermeister Frank Meier. Abgerechnet würden die Pachtgaragen über die Grundsteuer. Was die Eigenheime auf Stadtgrund angeht, so betraf das „fünf bis sechs Fälle“. Im Juli hatte Meier dazu „den letzten Kaufvorvertrag zum Erwerb des Bodens auf dem Tisch“. Und in Sternberg ist man laut Kämmerer Reinhard Dally froh, wenn die Garagen weiter genutzt werden. Alle zwei Jahren würden die Pachten per Entgelterhebung angepasst. Die Bungalows am Sternberger See werden, so Dally, „seit 2014 über Erbbaupachtvertrag geregelt, damit die Leute langfristig planen können“.

Wortungetüm und die Gesetzeslage

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) von 1994  ist die rechtliche Grundlage für Garagen und Datschen aus DDR-Zeiten, die auf fremdem Grund und Boden errichtet wurden.  Schätzungsweise 53 Prozent aller DDR-Haushalte besaßen ein Erholungsgrundstück. Nach Abzug der Parzellen, die in Kleingartenanlagen genutzt wurden, waren laut Bundesverfassungsgerichts-Urteil (Juli 1999) „etwa eine Million Verträge verblieben, die der Schuldrechtsanpassung unterliegen“.

Mit dem 3. Oktober 2015 endet § 23 Kündigungsschutzfrist des SchuldRAnpG für Verträge für Wochenend- und Erholungsgrundstücke, die zu DDR-Zeiten geschlossen worden. Eine Bundesratinitiative zur Verlängerung um drei weitere Jahre hatte der Bundestag am 26. März 2015 gegen das Votum der Linken bei Enthaltung der Grünen abgelehnt. Wird am 4. 10. ein Vertrag vom Grundstücksbesitzer  gekündigt, kann der bisherige Nutzer eine Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeiten und Anpflanzungen verlangen. Dies gilt freilich bis zum 3. Oktober 2022, so lange läuft die siebenjährige Investitionsschutzfrist. Danach richtet sich die Entschädigung einzig und allein danach, inwieweit mit der Bebauung des Grundstücks dessen Verkehrswert erhöht worden ist.

Was  die Pachtgaragen angeht, so können da   die Verträge bereits seit  2000 gekündigt werden durch die Gründstücksbesitzer, zumeist Kommunen. Hier ist mittlerweile auch die siebenjährige  Investitionsschutzfrist abgelaufen.

Der Inhalt  des SchuldRAnpG trifft auf solche Verträge zu, die bis zum Ablauf 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurden.

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