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Gadebusch-Rehnaer Zeitung Kündigung als letzte Konsequenz

Von Redaktion svz.de | 02.12.2010, 01:57 Uhr

In den Wintermonaten treten in Wohnungen wieder vermehrt Feuchtigkeitsschäden bis hin zu Schimmel auf - und führen regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen dem Mieter und seinem Vermieter.

Wer in einem solchen Fall welche Rechte hat, erläuterten Experten vom Mieterbund Schwerin gestern am Lesertelefon. Darüber hinaus wurden weitere Mietrechtsangelegenheiten erörtert.

Nach einem neuen Gesetz müssen Mieter bei Auszug nicht renovieren. Ist das so?

Das ist nicht ganz richtig, aber eine verbreitete Auffassung. Es gibt aber eine Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofes, die sich mit den unterschiedlichen Renovierungsklauseln in Mietverträgen befasst haben. In der Folge wurden bisher viele dieser Klauseln als unwirksam und damit als nicht anwendbar erkannt. Das aber im Einzelfall festzustellen, bedarf einer Prüfung des Mietvertrages durch einen Fachmann.

Trotz einiger Schimmelspuren an den Tapeten sollen wir diese vor der Rückgabe der Wohnung nochmal weißen…

Selbst bei Vorliegen einer wirksamen Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen kann ein aktueller Renovierungsbedarf nur dann angenommen werden, wenn zum Zeitpunkt des Auszuges mehr als nur geringe und übliche Abnutzungsspuren an den Tapeten bzw. Anstrichen zu erkennen sind. Eine Endrenovierung in jedem Fall, unabhängig vom konkreten Renovierungsbedarf, gibt es nicht. Ausnahme: Die Ursache für den Schimmel ist durch Sie gesetzt worden.

Kann ich wegen jetzt aufgetretener Feuchtigkeit in drei Räumen meiner Wohnung sofort fristlos kündigen?

Dieser Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden. Zugleich sollte eine Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Wird nichts zur Beseitigung der Ursachen getan und hilft auch keine Sanktion (zum Beispiel Mietminderung) steht als letzte Konsequenz tatsächlich eine außerordentliche Kündigung. Wegen der durch die Feuchtigkeit auftretenden Beeinträchtigungen muss für den Mieter eine nicht mehr zumutbare Situation entstanden sein, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Unser Vermieter hat sich den Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung angesehen und Abhilfe zugesagt. Jetzt sollen wir die Hälfte der Kosten übernehmen…

Die Beseitigung eines Mangels ist immer Sache des Vermieters. Anders wäre es, wenn Sie durch Ihr Verhalten den Schaden verursacht oder dessen Entstehung nicht rechtzeitig dem Vermieter angezeigt hätten und dadurch das Ausmaß des Schadens größer geworden wäre. Wenn der Vermieter eine solche Pflichtverletzung zur Grundlage seiner Forderung nehmen möchte, muss er den Beweis hierfür auch erbringen.

In meiner Wohnung, in der auch noch zwei Kleinkinder leben, tritt in allen Räumen Schimmel auf. Ist eine Mietminderung möglich und welche Ansprüche habe ich noch?

Bei Vorliegen so erheblicher Mängel und der bei Schimmel immer zu vermutenden Gesundheitsgefährdung, insbesondere für die Kinder, besteht sicherlich ein Anspruch auf Mietminderung. Die genaue Höhe sollte vor Ort mit einem Fachmann erörtert werden. Dabei muss auch ausgeschlossen werden können, dass die Ursachen für diesen Mangel durch den Mieter gesetzt worden sind. Neben der Mietminderung besteht in jedem Fall auch ein Anspruch auf Mängelbeseitigung, und zwar so, dass künftig keine Feuchtigkeit mehr auftreten kann. Sind durch die Feuchtigkeit und den Schimmel Schäden entstanden, zum Beispiel häufig am Mobiliar, muss der Vermieter den Schaden ersetzen. Scheitert die Mangelbeseitigung oder reagiert der Vermieter nicht, dann kann diese unzumutbare Situation durch fristlose Kündigung beendet werden.

Die Hausverwaltung forderte unlängst, alle Räume der Wohnung durchgängig zu beheizen, damit es nicht zur Schimmelbildung kommt. Ist das zulässig?

Diese Forderung ist unbegründet. Zwar sind Sie verpflichtet, Ihre Wohnung trocken zu halten bzw. unnötige Feuchtigkeit zu vermeiden, jedoch ist es Ihre Entscheidung, welche Raumtemperatur Sie im Einzelnen wählen. Es gibt durchaus Räume, in denen der Nutzer eine Raumtemperatur von 17 °C für ausreichend hält. Eine Ausnahme soll nur dann gelten, wenn im Nachgang zu einem Wasserschaden eine intensive Trocknung der Wohnung erforderlich wird. Wichtiger für die Vermeidung von Schimmel ist das regelmäßige Lüften, am besten durch eine sogenannte Stoßlüftung. Weitere Informationen dazu gibt es bei den Mietervereinen.

Wir wohnen im Erdgeschoss und stellen immer wieder fest, dass der Hausmeister einige Kellerfenster auch bei Frostwetter öffnet. Müssen wir das hinnehmen?

Dafür gibt es zumindest im Winterhalbjahr keine vernünftigen Gründe. Vorhandene Feuchtigkeit erfordert zwar einen intensiven Luftaustausch, doch der ist bei kalten Temperaturen eher gering und steht in keinem Verhältnis zur Auskühlung im Wohnbereich darüber.

Jetzt stellte ein Gutachter fest, dass der Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung schon vor dem Einzug vorlag. Hat das Konsequenzen für unsere Ansprüche?

Liegen die Ursachen für erkennbare Feuchteschäden zeitlich schon vor dem Einzug in eine Wohnung, ist also die Mietsache, wie der Jurist sagt, mit einem anfänglichen Mangel behaftet, steht dem betroffenen Mieter ein Schadenersatzanspruch zu. Das betrifft nicht nur Sachschäden, sondern auch Kosten, die durch einen nötigen Umzug nach fristloser Kündigung entstehen.

 Nachdem ich die Rückzahlung meiner Kaution angemahnt habe, teilte mir der Vermieter mit, dass er diese für die Beseitigung von Schimmelflecken benötigt hat. Im Rückgabeprotokoll steht aber davon nichts drin. Darf er das?

Offenbar möchte Ihr Vermieter seine vermeintlichen Kosten für die Beseitigung eines Mangels in Form eines Schadenersatzes gegen die Kaution aufrechnen. Bedingungen dafür sind, dass zum einen der Mangel bei der Rückgabe der Wohnung wirklich vorlag und - wenn möglich - in einem Protokoll durch Unterschrift des Mieters bestätigt wurde. Dann muss der Vermieter Sie zum Zweiten zur Mängelbeseitigung auffordern. Das kann bereits im Protokoll festgehalten werden, kann aber auch erst durch entsprechendes Schreiben im Nachgang zur Wohnungsrückgabe erfolgen. Da hier beide Voraussetzungen nicht vorliegen, muss ein Einbehalt der Kaution scheitern.

Die Fenster in der Dachetage müssen erneuert werden, ebenso wahrscheinlich die Dämmung. Zieht das eine Mieterhöhung nach sich?

Die Erneuerung von Bauteilen wie Fenstern und Wärmedämmung stellt sich in erster Linie als Instandsetzung dar. Hierfür ist allein der Vermieter verantwortlich. Werden die Sanierungsarbeiten auch dazu genutzt, um zum Beispiel erstmals eine Wärmedämmung einzubauen oder diese wesentlich zu verstärken, kann dies als Modernisierung gewertet werden. Aber auch dann sind die ersparten Kosten einer an sich notwendigen Instandsetzung von den Kosten der Modernisierung abzusetzen.