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13. Dezember 2017 | 10:17 Uhr

Kein Pachtvertrag endet automatisch

vom

svz.de von
erstellt am 23.Okt.2012 | 06:48 Uhr

Immer wieder höre ich etwas über das Schuldrechts anpassungsgesetz. Was ist das eigentlich genau?

Das ist ein Gesetz, das die schuldrechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümern und Nutzern von ehemaligen DDR-Grundstücken regelt. Das betrifft unter anderem auch Datschen und Garagen. 1995 ist das Gesetz in Kraft getreten. Laut DDR-Recht wurden die Nutzer von fremden Grundstücken Eigentümer der von ihnen errichteten Datschen und Garagen. Aus diesem Grund haben viele Nutzer zu DDR-Zeiten erhebliche Investitionen aufgebracht. Nach der Wiedervereinigung gilt das BRD-Recht auf dem ehemaligen DDR-Gebiet. Nach BRD-Recht wird ein Nutzer eines fremden Grundstücks nicht Eigentümer, der von ihm errichteten Datschen und Garagen. Eigentümer der Datsche und der Garage wird automatisch der Grundstückseigentümer, unabhängig davon, wer die Kosten der Errichtung getragen hat. Das Schuldrechts anpassungsgesetz soll den Übergang vom DDR-Recht zu BRD-Recht regeln und den Nutzern der DDR-Garagen und DDR-Datschen eine Art Schutz für deren Investitionen geben. Daher regelt das Schuldrechts anpassungs ge setz unter anderem Entschädigungsansprüche und besondere Kündigungsbedingungen.

Ich habe von meinem Vater das Wochenendgrundstück übernommen, das er schon zu DDR-Zeiten gepachtet hat und auf dem er auch schon zu DDR-Zeiten den Bungalow gebaut hat. Mein Vater lebt noch. Aber ich allein nutze nun das Grundstück. Der Verpächter meint, dass die besonderen Vorschriften des Schuldrechts anpassungsgesetzes keine Anwendung finden und sich die Kündigung nun nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch regeln. Kann das sein?

Das hängt davon ab, zu welchen Bedingungen Sie den Pachtvertrag übernommen haben. Haben Sie mit dem Verpächter einen neuen Vertrag geschlossen, so fällt dieser nicht unter das Schuldrechts anpassungsgesetz. Entscheidend ist dann, was Sie in diesem Vertrag vereinbart haben. Haben Sie keinen neuen Vertrag unterschrieben und dem Verpächter nur angezeigt, dass Sie nun der neue Pächter sind, ist bereits fraglich, ob Sie wirklich Pächter geworden sind. Dann könnte der alte Pachtvertrag noch bestehen, der wiederum unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fällt.

Man hört immer wieder vom 3. Oktober 2015 als Stichtag für Kündigungen von Datschen. Was bedeutet das? Werde ich meine Datsche nun verlieren?

Der 3. Oktober 2015 ist ein Stichtag, der in § 23 Absatz 4 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes genannt ist. Danach kann vom 4. Oktober 2015 der Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen. Die allgemeinen Bestimmungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch und bestehen in erster Linie in der Einhaltung einer Kündigungsfrist. Vor dem 4. Oktober 2015 ist für die Kündigung durch den Grundstückseigentümer nicht nur die Einhaltung einer Kündigungsfrist erforderlich, sondern auch ein Kündigungsgrund in Form eines speziellen Eigenbedarfs. Das bedeutet, dass Ihr Pachtvertrag nicht automatisch zum 3. Oktober 2015 endet. Er ist ab dem 4. Oktober 2015 lediglich leichter kündbar.

Wenn der Verpächter nun nach dem 3. Oktober 2015 kündigt, bekomme ich für meine Datsche überhaupt noch eine Entschädigung?

Die Entschädigung erfolgt im Falle der Kündigung durch den Grundstückseigentümer bis 3. Oktober 2022 zum Zeitwert und danach für die Verkehrswerterhöhung des Grundstücks durch die Datsche.

Stimmt es, dass ich für Garagen nun keine Entschädigung mehr zum Zeitwert verlangen kann?

Ja. Hat der Grundstückseigentümer die Garagennutzung gekündigt, so war eine Entschädigung zum Zeitwert nur bis zum 31. Dezember 2006 vorgeschrieben. Danach richtete sich die Entschädigung nach der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks durch die Garage. Dabei kann es sich aber um einen größeren Betrag handeln als bei der Entschädigung nach dem Zeitwert der Baulichkeit.

Wie sieht es mit einer Entschädigung aus, wenn nicht der Grundstückseigentümer kündigt, sondern ich als Nutzer den DDR-Vertrag für meine Datsche kündige.

Nach § 12 Absatz 3 Schuldrechtsanpassungsgesetz haben Sie keinen Anspruch auf Entschädigung nach dem Zeitwert, sondern für die Wert erhöhung des Grundstücks durch die Datsche. Auch die kann beträchtlich sein.

Mein Nachbar meinte, dass die DDR-Verträge für Garagen schon seit dem Jahr 2000 allein nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches gekündigt werden. Ich dachte, dass für die Garagenverträge auch die erschwerte Kündigung bis zum 3. Oktober 2015 wie für Datschen gilt. Was stimmt denn nun?

Ihr Nachbar hat Recht. Nach § 23 Absatz 6 des Schuldrechts anpassungsge setzes galt der besondere Kündigungsschutz bei Garagen nur bis zum 31. Dezember 1999. Seit 1. Januar 2000 richtet sich die Kündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Wir wollen unser Wochenendgrundstück aus Altersgründen aufgeben. Müssen wir die Datsche abreißen oder haben wir uns an den Kosten zu beteiligen?

Das hängt in Ihrem Falle davon ab, ob der Verpächter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des DDR-Vertrages die Baulichkeit abreißen will. Will er das, kann er von Ihnen 50 Prozent der Abrisskosten verlangen. Dass setzt aber voraus, dass der Verpächter Ihnen den Abriss rechtzeitig anzeigt. Sie haben dann das Recht, den Abriss selbst vorzunehmen. Das könnte unter Umständen kostengünstiger für Sie sein, als die Hälfte der Abrisskosten durch eine Firma zu zahlen. In den meisten Fällen wird aber gar kein Abriss erfolgen, weil die weitere Verpachtung die lukrativste Variante ist.

Ich befürchte, dass der Vermieter meinen DDR-Vertrag für meine Garage kündigen wird. Vorher würde ich gern meine Garage in Sicherheit bringen und an meinen Bruder verkaufen und ihm den Mietvertrag überlassen. Müssen wir das vom Notar beglaubigen lassen?

Sie können die Garage gar nicht verkaufen, weder an Ihren Bruder noch an jemand anderen. Der Grund liegt darin, dass die Garage in das Eigentum des Grundstückseigentümers fällt, sobald der Mietvertrag endet. Sie können aber versuchen einen Vertrag zwischen Ihnen, Ihrem Bruder und dem Grundstückseigentümer zu schließen, in dem u.a. Ihr Bruder neuer Mieter wird und Sie eine Entschädigungsregelung festlegen.

Ich möchte meine Datsche an meine Nichte untervermieten. Darf ich das?

Sie brauchen dazu das Einverständnis des Grundstückseigentümers. Andernfalls laufen Sie Gefahr, eine Kündigung zu kassieren.

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