Von Sylt bis Rostock : Bis zu 350 Euro pro Tag: Immobilienpreise steigen trotz Corona

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Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren – auch für Neubauwohnungen.
Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren – auch für Neubauwohnungen.

Immobilienpreise in Deutschland kennen nur eine Richtung – nach oben. Den Trend hat die Corona-Pandemie nicht gebrochen.

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21. Januar 2021, 14:45 Uhr

Osnabrück/Papenburg/Westerland | Mehr Hintergründe zum Thema hören Sie im Podcast:

Eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem alten Kasernen-Gebäude, Baujahr 1930, 56 Quadratmeter, Obergeschoss, möbliert, kein Balkon – 424.500 Euro. Zugegeben, die Wohnung, die hier auf einem einschlägig bekannten Immobilienportal zum Kauf angeboten wird, liegt nicht ländlich in der Provinz, sondern im Osten der Insel Sylt. Dennoch: Ein Schnäppchen ist sie nicht. Vielmehr zeigen Inserate wie dieses: Wer gehofft hatte, dass die Corona-Pandemie für niedrigere Preise auf dem Immobilienmarkt sorgen würde, wird – bislang – enttäuscht.

Wo es im Norden besonders teuer ist, das geht aus dem Preisspiegel der LBS hervor. Die Daten basieren auf den Erfahrungswerten der Immobilienvermittler von LBS und Sparkasse. Die Karte gibt einen Überblick darüber, wo im Norden bestehende Immobilie – vom Eigeneheim bis zur Eigentumswohnung – besonders viel kosten: nämlich um Hamburg und Hannover. Aber auch in Kiel, Göttingen und Wolfsburg ist das Wohnen teuer.

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Dabei hatten Experten im Frühjahr 2020 damit gerechnet, dass die Preissteigerung aufgrund der Pandemie pausiert. Einer von ihnen war Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). „Weil die Nachfrage etwas rückläufig ist“, begründet Voigtländer seine Einschätzung von damals.

Wertschätzung fürs Wohnen stieg im Lockdown

Etwas Anderes hat Verkäufern jedoch laut IW-Experten in die Karten gespielt: „Die Wertschätzung für das Wohnen ist aufgrund der Lockdown-Erfahrungen noch gestiegen“, so Voigtländer. Das zeigt auch eine Befragung von 20- bis 45-Jährigen im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). „Bei knapp einem Drittel der Mieter hat die Pandemie-Erfahrung den Wunsch verstärkt, in einer eigenen Immobilie zu wohnen“, sagt Verbandsdirektor Axel Guthmann.

Der Wunsch nach einem Eigenheim wurde im Corona-Jahr oft noch größer.
dpa / Daniel Bockwoldt
Der Wunsch nach einem Eigenheim wurde im Corona-Jahr oft noch größer.

Dass der Kaufwunsch ungebrochen ist, zeigt auch eine Nachfrage beim Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) sowie beim Deutschen Sparkassen- und Giroverband: Wohnbaukredite werden nachgefragt. „Die Wohnungsbaukredite der Genossenschaftsbanken an ihre Kunden stiegen von September 2019 bis September 2020 um 7,7 Prozent auf 371,0 Milliarden Euro“, heißt es auf Nachfrage beim BVR. Ende 2020 rechnen die Genossenschaftsbanken mit 378 Milliarden Euro. Im März 2020 – zu Beginn des ersten Shutdowns in Deutschland – lag der Bestand an Wohnbaukrediten der Genossenschaftsbanken noch bei 355,6 Milliarden Euro.

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Balkon oder Garten, mehr Zimmer und geringere Wohnkosten stünden bei einem anstehenden Umzug weit oben auf der Liste der Prioritäten. „All dies und der Siegeszug des Homeoffice sprechen dafür, dass es vor allem junge Familien künftig weiter ins Umland oder in gut angebundene Klein- und Mittelstädte ziehen könnte. Und das wiederum führt dazu, dass vor allem dort die Preise weiter steigen“, dämpft Guthmann dann auch gleich die Erwartung, dass das Preisniveau für Immobilien sinken könnte. So sieht es auch IW-Experte Voigtländer: Die Wertschätzung für das eigene Zuhause führe auch zu einer höheren Zahlungsbereitschaft, sagt er.

Ein eigener Garten blieb für viele Mieter in der Corona-Pandemie nur ein Wunsch.
imago images / CHROMORANGE
Ein eigener Garten blieb für viele Mieter in der Corona-Pandemie nur ein Wunsch.

Immobilien bleiben also in der Krise „Beton-Gold“ – auch in der Finanzkrise habe es keine Krisenanzeichen im Wohnungsmarkt gegeben, blickt Voigtländer zurück. „Der Markt ist insgesamt sehr robust.“ Und von gleich mehreren Besonderheiten gekennzeichnet, wie Guthmann ergänzt: „Er reagiert relativ langsam auf die sich verändernden Rahmenbedingungen. Häuser und Wohnungen werden nicht so schnell gehandelt wie Aktien.“

Dass der Markt nicht einbricht, liegt für Micheal Voigtländer auch daran, dass zu wenig gebaut wurde und die Kreditvergabe immer noch vorsichtig sei. Hinzu kommt laut Guthmann, dass in den Städten Selbstnutzer mit Kapitalanlegern um die wenigen Wohnungen konkurrieren würden.

Von Überbewertung keine Spur

Steigen die Preise in Höhen, die nicht mehr gerechtfertigt sind? An der einen oder anderen Stelle vielleicht, meint Michael Voigtländer, eine flächendeckende Überbewertung von Immobilien sieht er aber nicht. „Der Zins ist seit 2010 viel stärker gefallen als die Preise gestiegen sind. Da die Zinsen langfristig niedrig bleiben, bieten Immobilien immer noch Preissteigerungspotenzial – und in vielen Regionen könnte sich jetzt die Nachfrage erst erhöhen“, ist der IW-Experte überzeugt.

Die niedrigen Zinsen sieht LBS-Verbandsdirektor Guthmann auch als Grund dafür, dass vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage nach wie vor attraktiv sind. So lange die Zinsen so niedrig blieben, lohnten sich die Investition in eine Wohnung auch dann noch, wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten.

Wer eine Immobilie finanzieren will, findet derzeit mehrere günstige Kreditangebote mit langer Zinsbindung.
dpa / Christin Klose
Wer eine Immobilie finanzieren will, findet derzeit mehrere günstige Kreditangebote mit langer Zinsbindung.

Bei der Frage, wie krisenfest eine Immobilie ist, differenziert der Guthmann jedoch auch: „Ein Eigenheim ist insofern krisenfest als es die Bewohner vor steigenden Wohnkosten und Verdrängung schützt.“ Von Preisschwankungen würden Selbstnutzer oft nicht einmal etwas merken, da sie teils über Jahrzehnte in ihrem Haus leben würden, ohne es verkaufen zu wollen. Die Hoffnung auf Wertsteigerungen sei in aller Regel kein entscheidendes Kaufargument. „Ein Eigenheim sollte nicht als Renditeobjekt betrachtet werden. Es muss vor allem zur aktuellen Lebenssituation passen.“

„Paradiesische“ Preise im Emsland

Seit 1980 kennt Makler Lukas Gründer das Immobiliengeschäft im Emsland. Er verkauft Häuser und Wohnungen nicht nur hier vor der Haustür, sondern mittlerweile in ganz Deutschland „von Sylt bis München“, wie er im Gespräch mit unserer Redaktion verdeutlicht. Wenn seine Kunden ihre Traum-Immobilie im Emsland gefunden haben, verkauft Gründer mit seinen Söhnen Ralf und Matthias die Objekte an dem Ort, wo die Neu-Emsländer herkommen. „Dafür fahre ich dann auch einige Kilometer quer durch Deutschland“, berichtet der 69-Jährige.

Immobilienmakler in Dörpen im Emsland sind (v. l.): Ralf, Matthias und Lukas Gründer.
Christoph Assies
Immobilienmakler in Dörpen im Emsland sind (v. l.): Ralf, Matthias und Lukas Gründer.

Gefragt ist das Emsland vor allem bei Menschen aus Nordrhein-Westfalen. Die Preise sind langsam gestiegen. Von 150.000 DM für einen Bungalow Anfang der 1980er Jahre, müssen Interessenten heute rund 400.000 Euro dafür investieren. „Wir haben aber hier ein gleichmäßiges, gesundes Preiswachstum“, betont Ralf Gründer. Gefragt bei Zuziehenden ist das gesamte Emsland, „Städte und Gemeinden, wie Papenburg oder Dörpen mit größerer Infrastruktur genauso, wie die ganz kleinen Ortschaften wie zum Beispiel Sustrum“, erklärt der Makler. Vorwiegend sind seine Kunden an Bungalows oder Stadtvillen-Wohnungen interessiert. „Ebenerdiges Wohnen steht da im Vordergrund“, so Gründer.

Die Preise seien „paradiesisch“ für Menschen, die aus den Ballungsgebieten der Republik ins Emsland ziehen. „Wenn sie in Bayern für 100 Quadratmeter 2000 Euro Miete zahlen, wird das deutlich.“ Zudem seien Immobilien im Emsland eine lukrative Investition. „Ich kann den Kunden garantieren, dass sie auch in 15 Jahren noch mit Gewinn wieder verkaufen können“, betont Gründer.

Niedrige Zinsen, hohe Kaufpreise

Bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim sei meist die Finanzierung der Knackpunkt, so Guthmann. Zwar kompensierten die niedrigen Zinsen die hohen Kaufpreise und würden dafür sorgen, dass die Kreditraten bei entsprechendem Einkommen verkraftbar blieben. „Viele angehende Wohneigentümer scheitern aber am nötigen Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises“, so der LBS-Verbandsdirektor. Das Baukindergeld habe hier durchaus geholfen, gerade den einkommensschwächeren Familien. „Deshalb wäre eine Neuauflage in der kommenden Legislaturperiode auch so begrüßenswert.“

Das Baukindergeld soll Familien den Umzug ins Eigenheim erleichtern. Eigenkapital brauchen sie trotzdem.
dpa / Westend61
Das Baukindergeld soll Familien den Umzug ins Eigenheim erleichtern. Eigenkapital brauchen sie trotzdem.

Kommt der „Corona-Effekt“ doch noch? Laut Guthmann werden die Karten aktuell neu gemischt. „Ob Deutschland genauso glimpflich durch die zweite Welle kommt, scheint mir derzeit noch völlig offen.“ Und wenn die Insolvenzantragspflicht wieder einsetzt, könnte im Zuge dessen auch die Arbeitslosigkeit weiter zunehmen. „Beides – eine Häufung von Insolvenzen sowie steigende Arbeitslosenzahlen – würden die Immobilienkauflaune trüben und den Preisanstieg wohl zumindest vorübergehend dämpfen“, so seine Erwartungen. Dass die Immobilienpreise so sind, wie sie sind, spiegelt laut Guthmann auch wider, wie gut Deutschland die erste Corona-Welle bewältigt habe. „Der Lockdown war vergleichsweise kurz, es ist extrem viel Geld geflossen, um Arbeitslosigkeit und finanzielle Engpässe zu verhindern.“

Mit Blick auf die Zukunft der Preise spricht er spricht von einer „Mischung aus Beruhigung und Verschiebung“, aber keiner abrupten Korrekturen. „Es wird mehr gebaut, auch in den Städten, das lindert die Knappheit und dürfte mittelfristig den schlimmsten Druck aus den Preisen herausnehmen. Gleichwohl wird die Nachfrage nach Wohneigentum hoch bleiben“, ist Guthmann überzeugt.

2020 spiegelte sich das auch in den Preisen für Neubauimmobilien wieder, wie der Preisspiegel der LBS verrät. Für ein Grundstücke zahlte man im niedersächsischen Laatzen mit 420 Euro pro Quadratmeter am meisten. In Osnabrück waren 300, in Flensburg 155 und in Schwerin 177 Euro fällig.

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Ist mit weiteren Steigerungen zu rechnen? Der LBS-Verbandsdirektor schränkt ein: Man müsse abwarten, wie sich das kommende Jahr konjunkturell entwickle. „Wessen geregeltes Einkommen in Gefahr ist, der wird sich kaum in ein Projekt Hausbau oder Wohnungskauf stürzen.“

Eigentum auf der Insel? Risikofrei!

Henrik von Neuten* braucht derzeit nicht zu investieren. Er hat etwas, was viele Sylter gerne hätten: ein eigenes Haus, das groß genug ist für sich und seine Familie. Die Immobilie steht zudem im schönsten Ort der Insel, dem Kapitänsdorf Keitum. „Als ich vor zwölf Jahren das Objekt erworben habe, dachte ich mir, das ist das teuerste Haus, das ich mir je im Leben leisten werde“, schmunzelt er heute über die vielen Gedanken, die er sich mit Blick auf die für ihn nicht ganz risikofreie Finanzierung „eines kleinen Hauses auf Sylt“ gemacht hat.

Reetgedeckte Häuser sind typisch für Sylt.
imago images / McPHOTO
Reetgedeckte Häuser sind typisch für Sylt.

750.000 – oder eine Dreiviertelmillion – Euro Kaufpreis waren für den Finanzfachmann aus Hannover eine Menge Geld. Damals wusste er noch nicht, in welche astronomischen Finanzhöhen der Sylter Immobilienmarkt „ein kleines Haus auf Sylt“ hebelt. Den Wert seiner Immobilie bezifferte ein aktuelles Gutachten vor zwei Jahren auf über 2,2 Millionen Euro, heute wird er nochmals zugelegt haben.

Eine Wertsteigerung von 300 Prozent – oder von rund 350 Euro am Tag. Kein Grund mehr, sich nachts schlaflos hin- und her zu wälzen. Das Haus in Keitum nutzt der leidenschaftliche Sylturlauber ausschließlich für sich und seine Familie. Das verhält sich mit seiner zweiten Immobilie in Westerland anders. Als Henrik von Neuten der Mechanismus des Sylter Immobilienmarktes klar wurde, hat ihn das vor acht Jahren bewogen, eine Eigentumswohnung im Hauptort der Insel zu kaufen und an Gäste zu vermieten. „Der Kaufpreis lag 2012 bei 450.000 Euro,“ erklärt er sein Finanzierungsmodell, „durch die aktuelle Zinslage trägt sich die Wohnung inzwischen eigenständig durch die Vermiet-Einkünfte. Würde ich sie heute verkaufen, bekäme ich eine knappe Million dafür.“

Kaum Kreditausfälle in der Krise

Notverkäufe, weil Kreditraten aufgrund von Kurzarbeit und Geschäftsschließungen nicht mehr bedient werden können, waren zu Beginn des vergangenen Jahres ein Grund, warum Experten von einem Stopp des Preisanstiegs ausgegangen waren. Bislang ist ein Anstieg des Kreditausfallrisikos ist jedoch auch fast ein Jahr nach Beginn der Pandemie noch nicht spürbar, heißt es auf Anfrage seitens des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) sowie des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands (DSGV).

Die aktuellen Stundungen per Ende Dezember betreffen rund 35.000 Konten mit einem Kreditvolumen von 5,4 Milliarden Euro, teilte der BVR mit. Dies entspriche weniger als einem Prozent des gesamten Kreditvolumens bei Genossenschaftsbanken. Insgesamt geht der Bedarf der Kunden an Stundungen sei seit dem Sommer 2020 stark zurück, heißt es seitens der Genossenschaftsbanken. Noch im November wurden rund 53.000 Stundungen auf ein Kreditvolumen von 8,5 Milliarden Euro verzeichnet. Der Bedarf habe sich auch durch den erneuten Lockdown nicht wieder erhöht.

Wenn die finanziellen Belastungen zu groß werden, kann eine Beratung sinnvoll sein.
dpa / Christin Klose
Wenn die finanziellen Belastungen zu groß werden, kann eine Beratung sinnvoll sein.

Ähnlich ist die Situation beim DSGV. „Über alle Kundengruppen hinweg sind derzeit bei den Sparkassen zwar 417.000 Kredite wegen Corona gestundet. Wir wissen aber, dass die betroffenen Kunden eine solide Bonität aufweisen und deshalb nach der vereinbarten Stundungszeit wieder zahlen werden“, ist man überzeugt. Insgesamt ist die Zahlungsmoral laut Verband sogar gestiegen. „Die Verzugstage sinken, es werden weniger Überziehungen in Anspruch genommen.“

Michael Voigtländer geht davon aus, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden – allerdings nicht so stark wie im letzten Jahrzehnt. „Da kamen stark steigende Löhne, eine starke Zuwanderung und stark fallenden Zinsen zusammen – dies wird sich in diesem Jahrzehnt nicht wiederholen, weshalb die Entwicklung moderater ausfallen wird.“

*Name geändert.

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