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Lesertelefon: Mietrecht Wer haftet für die Deko am Haus?

Von HOFf | 07.12.2017, 11:50 Uhr

Schäden, Reparaturen, Betriebskosten: Experten beantworteten gestern Fragen von Mietern und Vermietern

Fragen von Mietern

In meiner Betriebskostenabrechnung tauchen unter den Kosten der Abfallbeseitigung auch solche für den Abtransport von Sperrmüll auf. Kann der Vermieter diese Kosten tatsächlich auf alle Mieter umlegen?
Das kommt darauf an. Sorgt der Vermieter hier für eine regelmäßige Abfuhr von Sperrmüll, der von (ehemaligen) Mietern oder auch Dritten im Haus oder auf dem Grundstück abgestellt wird, sind diese Kosten umlagefähig. Anders verhält es sich mit nicht regelmäßig wiederkehrenden Kosten, zum Beispiel denen einer einmaligen Entrümpelung einer Wohnung; diese hat der Vermieter selbst zu tragen, wenn nicht der Verursacher hierfür herangezogen werden kann.

Ich bin vor etwa zwölf Jahren in meine jetzige Mietwohnung eingezogen. In dem Mietvertragsformular steht zwar, dass eine Mietkaution zu zahlen ist, mein damaliger Vermieter hat hierauf jedoch keinen Wert gelegt, so dass diese Kautionszahlung damals unterbleiben ist. Jetzt ist das Haus aber verkauft worden und die neue Vermieterin verlangt von mir, dass ich die im Vertrag vereinbarte Mietkaution von zwei Kaltmieten zahlen soll. Muss ich das tun?
Nein. Unabhängig von der Frage, ob man in dem seinerzeitigen Vorgehen einen Verzicht des Vermieters auf die Stellung einer Kaution bzw. eine entsprechende konkludente Vertragsänderung sehen könnte, wäre ein etwaiger Anspruch auf Zahlung einer Mietsicherheit in jedem Fall verjährt, denn die Verjährung tritt hier nach Ablauf von drei Jahren beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem die Kautionsvereinbarung getroffen (hier also der Mietvertrag geschlossen) wurde, ein.

Ich habe wegen Schimmelbefalls in meiner Wohnung einige Monate lang die Miete gemindert. Dann hat mein Vermieter eine Firma geschickt, die den Schimmel beseitigen sollte. Da dies jedoch zum einen nicht vollständig geschah und darüber hinaus der Schimmelbefall bereits kurze Zeit später schon wieder das ursprüngliche Ausmaß angenommen hatte, habe ich die Miete weiterhin gemindert. Der Vermieter behauptet jetzt, bei dieser weiteren Mietminderung handele es sich um Mietrückstände. Hat er Recht?
Ja. Wenn der Vermieter auf eine Mängelanzeige des Mieters hin Maßnahmen zur Beseitigung dieses Mangels unternimmt und sich danach herausstellt, dass diese nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt haben, ist der Mieter verpflichtet, diesen Umstand dem Vermieter anzuzeigen. Unterlässt der Mieter eine solche erneute Mängelanzeige kann er sich nicht auf ein fortbestehendes Minderungsrecht berufen; er gerät vielmehr mit dem einbehaltenen Teil der Miete in Rückstand.


In meiner Betriebskostenabrechnung tauchen die Positionen Miete und Wartung der Rauchwarnmelder auf. Muss ich diese Kosten tatsächlich zahlen?
Hier ist zu unterscheiden. Bei der Miete der Geräte handelt es sich um sogenannte Kapitalersatzkosten, welche grundsätzlich nicht umlagefähig sind. Die Kosten für die Wartung und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder können dagegen auf die Mieter umgelegt werden, allerdings nur dann, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag (oder in einer späteren Ergänzung des Vertrags) vereinbart wurde.

Im Juni habe ich meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 erhalten und die darin ausgewiesenen Nachforderung auch sogleich beglichen. Jetzt habe ich von einem Nachbarn erfahren, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Als ich dies meinem Vermieter mitteilte, erklärte er, dass die 14-tägige Einspruchsfrist abgelaufen sei und ich daher meine geleistete Nachzahlung nicht mehr zurückfordern könne. Außerdem hätte ich die Abrechnung mit der Begleichung der Nachzahlung ohnedies anerkannt. Stimmt das?
Nein. Der Mieter hat kraft Gesetztes zwölf Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung Zeit, Einwendungen hiergegen zu erheben. Diese Frist kann weder durch eine Vereinbarung noch durch einseitige Bestimmung des Vermieters verkürzt werden. Auch hat der BGH bereits vor einigen Jahren entschieden, dass selbst eine vorbehaltlose Zahlung der Nachforderung kein Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung bedeutet.

Da die Regelung zu den Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag aufgrund eines starren Fristenplans unwirksam ist, ist die Wohnungsgesellschaft ja für die malermäßige Instandsetzung der Wohnung zuständig. Als nun aktuell wieder Renovierungsbedarf bestand, hat die Wohnungsgesellschaft die Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar zugesagt, jedoch nur in Form eines weißen Anstrichs. Ich hätte jedoch gern helle Pastelltöne. Muss ich trotzdem die weiße Farbe akzeptieren?
Nein. Wenn den Vermieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen trifft – entweder weil der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält, oder die Klausel, die den Mieter hierzu verpflichtet, unwirksam ist – ist er verpflichtet, Farbwünsche des Mieters zu berücksichtigen, wenn hierdurch keine erheblichen Mehrkosten entstehen und auch sonstige schutzwürdige Interessen der Vermieterseite nicht entgegenstehen.

 

Fragen von Vermietern

Ich möchte im Mietvertrag mit meinem Mieter die 6-Monatsfrist für die Geltendmachung für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache und auch gleichfalls für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung auf zwölf Monate verlängern. Kann ich dies wirksam im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren?
Nein, der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich entschieden, dass diese 6-Monatsfrist für beide Seiten nicht zu verlängern ist. Eine entsprechende Regelung im Mietvertrag wäre unwirksam. Diese 6-Monatsfrist ist unbedingt einzuhalten, anderenfalls wären derartige Ansprüche nicht mehr durchsetzbar. Die Frist beginnt übrigens mit der Übergabe/Übernahme der Wohnung und nicht, wie oft irrtümlich angenommen, mit dem Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses.

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde in der Wohnung über meiner Eigentumswohnung ein Fußbodenbelag durch Parkett ersetzt. Mein Mieter in meiner Eigentumswohnung darunter will nun mindern wegen Lärmbelästigung. Darf er das?
Nein, wenn der Schallschutz eingehalten wird nach dem Maßstäben, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten, ist eine Mietminderung nicht möglich. Der Gesetzgeber bzw. die Rechtsprechung nehmen hier als Ausgangstermin nicht die jetzige Rechtslage, sondern die Rechtslage zum Zeitpunkt der Errichtung dieser Wohnungen. Bei einer Total-Sanierung eines Gebäudes könnte die Rechtslage aber anders sein.

Ich hatte meinen Mieter wegen Mietrückständen eine fristlose Kündigung des Mitverhältnisses gegenüber ausgesprochen. Mein Mieter hatte schon mehrere Monate eine geminderte Miete gezahlt. Nach Erhalt dieser fristlosen Kündigung hatte mein Mieter alle aus seiner Sicht vorhandenen Rückstände, dies waren auf 80 Prozent geminderte Miethöhen pro Monat, ausgeglichen und war der Meinung, nunmehr war die fristlose Kündigung durch Zahlung der aufgelaufenen Rückstände geheilt und damit unwirksam. Stimmt das?
Nein, das stimmt nicht. Der Bundesgerichtshof hat hierzu in diesem Jahr entschieden, dass bei der Beurteilung des Zahlungsrückstandes des Mieters nicht auf eine, wenn auch berechtigter Weise geminderte Miete abzustellen ist, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete. Das heißt, die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung tritt erst ein, wenn die Mieten der Höhe nach gemäß der Summe, die im Mietvertrag vereinbart war, bezahlt worden sind. Die Zahlung einer geminderten Miete reicht hierfür nicht aus.

Mein Mieter hat auf seinem Balkon eine ziemlich große Weihnachtsdekoration aufgestellt. Wer haftet für Schäden, wenn diese Weihnachtsdekoration vom Wind weggeweht wird und entsprechende Beschädigungen an meinem Gebäude eintreten oder Passanten verletzt werden?
Zunächst gilt, dass derjenige, der eine Weihnachtsdekoration anbringt oder aufstellt, auch für die Sicherheit haftet. Er hat diese Weihnachtsdekoration so anzubringen und abzusichern, dass Schäden nicht eintreten können. Erkennt jedoch der Vermieter, dass diese Weihnachtsdekoration eine Gefahr darstellt für sein Haus und für Leib und Leben der Passanten, muss er die Beseitigung dieser Weihnachtsdekoration oder deren sichere Anbringung verlangen. Anderenfalls könnte auch der Vermieter in Haftung genommen werden.

Ich habe einen Hausmeister, der ein Einzelunternehmer ist, beauftragt, bei Notwendigkeit den Schnee vor meinem Haus zu beseitigen und bei Glätte entsprechend Abstumpfungsmaßnahmen vorzunehmen. Dies entspricht auch meinen Pflichten als Hauseigentümer gemäß der örtlichen Satzung. Da ich auswärts wohne, kann ich diese Tätigkeiten nicht selbst vornehmen oder ständig kontrollieren. Wer haftet, wenn jemand zu Schaden kommt durch Glätte oder nicht vorgenommene Schneebeseitigungsmaßnahmen?

Sofern die örtliche Satzung den Hauseigentümer zu derartigen Maßnahmen verpflichtet, haftet auch der Hauseigentümer gegenüber Geschädigten selbst objektiv. Allerdings haben Sie die Möglichkeit durch eine entsprechende Vertragsgestaltung mit dem Hausmeister diese Haftung auf den Hausmeister zu übertragen. Geschädigte wenden sich aber zu allererst an Sie als Eigentümer. Sie als Eigentümer müssen sich dann mit dem Hausmeister wegen Schadensersatzproblemen auseinandersetzen. Es ist zu empfehlen, dem Hausmeister aufzugeben eine entsprechende Haftpflichtversicherung abzuschießen, da dann, wenn entsprechende Schadenersatzforderungen gegenüber dem Hausmeister nicht durchsetzbar sind, Sie wiederum als Eigentümer in der Pflicht stehen. Erkennen Sie jedoch als Eigentümer, dass der Hausmeister seinen vertraglichen Pflichten nicht angemessen nachkommt, müssen Sie unbedingt auf Pflichterfüllung drängen. Hier haben Sie eine Mitwirkungspflicht.