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Lesertelefon: Mietrecht Muss ich beim Auszug malern?

Von zvs | 08.12.2016, 05:00 Uhr

Mieterhöhung, falsche Betriebskostenabrechnung, nicht gezahlte Kaution: Wir beantworten Fragen von Mietern und Vermietern.

Fragen von Mietern

Ich wohne in einem Einfamilienhaus in Schwerin zur Miete. Mein Vermieter verlangt nun von mir die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und begründet diese mit dem Schweriner Mietspiegel. Da dieser Mietspiegel aber ausdrücklich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt, habe ich Zweifel, ob das Mieterhöhungsverlangen meines Vermieters überhaupt wirksam ist.Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine solche Mieterhöhung nicht unwirksam. Es reiche aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietspiegelspanne für entsprechende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege, denn es entspreche einem Erfahrungssatz, dass die Mieten in Einfamilienhäusern über den Mieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen. Die in dem Mietspiegel genannten Mieten könnten dem Mieter daher auf jeden Fall eine Orientierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die von Seiten des Vermieters verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche.

Ich bin im Juni 2015 in meine Wohnung eingezogen und habe jetzt die Betriebskostenabrechnung für den betreffenden Abrechnungszeitraum erhalten. In dieser Abrechnung taucht im Rahmen der Heiz- und Wasserkosten eine sog. Nutzerwechselgebühr auf. Worum handelt es sich dabei? Und muss ich diese Gebühr tatsächlich bezahlen?Es handelt sich dabei um Kosten, die die Abrechnungsfirma dafür erhebt, dass sie in einem Abrechnungszeitraum für eine Wohnung zwei oder mehr (für den aus- und den einziehenden Mieter bzw. den Leerstand) Abrechnungen erstellen muss. Das sind jedoch nicht Betriebs-, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst zu tragen hat und nicht auf den Mieter umlegen kann. Nur wenn ausnahmsweise eine wirksame Umlagevereinbarung vorliegt, muss der Mieter diese Kosten übernehmen. Wirksam ist eine solche Regelung aber nur dann, wenn sie sich nur auf den Auszug (also nicht wie hier den Einzug) bezieht und zudem klargestellt ist, dass die Umlage nicht erfolgt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses von der Vermieterseite zu vertreten ist.

Bei meinem Einzug vor etwa 14 Jahren war meine Wohnung nicht gemalert, so dass ich die Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt erst einmal selbst durchführen musste. Auch während der Mietzeit habe ich entsprechend der mietvertraglichen Verpflichtung die malermäßige Instandsetzung der Wohnung durchgeführt. Jetzt will ich ausziehen und mein Vermieter fordert von mir, dass ich vor dem Auszug die Wohnung erneut malern soll, was allerdings auch in der Tat mal wieder notwendig wäre. Trotzdem finde ich das ungerecht, da ich ja schon bei Einzug gemalert habe.Das sieht der BGH offenbar ähnlich und hat daher entschieden, dass eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter nicht frisch gemalert übergeben worden und dem Mieter hierfür auch kein angemessener Ausgleich (zum Beispiel mietfreie Zeit) gewährt worden ist. Der Mieter muss daher in diesem Fall auch bei Auszug grundsätzlich nicht malern, auch wenn die Schönheitsreparaturen schon wieder fällig sind und eine ansonsten wirksame Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten ist. Zu beachten ist allerdings, dass der Mieter für die Tatsache, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben wurde, darlegungs- und beweispflichtig ist. Es empfiehlt sich daher immer, diesen Umstand bereits im Übernahmeprotokoll festzuhalten.

Ich habe kürzlich meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 erhalten, die mit einer Nachforderung des Vermieters schließt. Da mir einige Kostenpositionen unerklärlich hoch vorkommen, habe ich dies dem Vermieter mitgeteilt und um Einsicht in die entsprechenden Belege gebeten. Dieser fordert jedoch von mir zuvor die Leistung der Nachforderung, da ein pauschaler Widerspruch wie meiner die Fälligkeit derselben nicht berühre. Hat er Recht?Nein. Zwar ist eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nach einer kurzen Prüfungsfrist sofort fällig, woran auch ein pauschaler Widerspruch („Die Kosten erscheinen mir zu hoch“, „Das kann niemals stimmen“ o.ä.) nichts ändert; fordert der Mieter jedoch Einsicht in die entsprechenden Belege, hat er so lange ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nachforderung, bis ihm diese Belegeinsicht vom Vermieter bzw. der Hausverwaltung gewährt wurde.

Muss ich immer Einsicht in die Belege nehmen, wenn ich Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erheben will?Nein. Zwar empfiehlt sich dies in der Regel, insbesondere natürlich, wenn die Höhe der Kosten angezweifelt wird. Andere Einwendungen können sich jedoch bereits aus der Betriebskostenabrechnung selbst ergeben, zum Beispiel wenn der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters nicht in voller Höhe berücksichtigt, nicht umlagefähige Kostenarten in die Betriebskostenabrechnung eingestellt oder einfach Rechenfehler in der Abrechnung gemacht hat. Hier reicht es, wenn der Mieter entsprechende Einwendungen substantiiert innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung erhebt.

Bei der Belegeinsicht hat sich herausgestellt, dass mein Vermieter bei den Hauswartskosten die nicht umlagefähigen Kostenanteile für Instandhaltungsarbeiten und Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts vorab in Abzug gebracht hat, ohne dies in der Betriebskostenabrechnung kenntlich zu machen. Stimmt es, dass die Abrechnung deshalb bezüglich der Position Hauswart formell teilunwirksam ist und ich diesen Kostenanteil daher gar nicht zu zahlen brauche?Nein. Insoweit hat der BGH leider seine frühere Rechtsprechung, die in derartigen Fällen eines nicht kenntlich gemachten Vorwegabzugs tatsächlich von einer formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ausging, aufgegeben. Mittlerweile reicht es für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung daher aus, wenn der Vermieter nur diejenigen Kosten in der Abrechnung angibt, die er für die jeweilige Liegenschaft auch tatsächlich abrechnen will.

Mein Mietvertrag sieht vor, dass ich die Schönheitsreparaturen „auf fachhandwerklichem Niveau“ erbringen muss. Ist eine solche Klausel zulässig?Nein. Durch eine solche Klausel wird der Mieter ebenso wie durch eine sog. „Fachhandwerkerklausel“, die vorschreibt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerksbetrieb durchführen lassen muss, unangemessen benachteiligt. Denn auch diese Klausel führt dazu, dass derjenige Mieter, der über keine fachhandwerklichen Kenntnisse verfügt (was wohl auf die Mehrheit der Mieter zutreffen dürfte), gezwungen wäre, Fachkräfte einzuschalten. Diese Klausel führt in der Regel dazu, dass die gesamte Regelung im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist, mit der Folge, dass der Vermieter für die malermäßige Instandsetzung der Wohnung selbst verantwortlich ist.

Fragen von Vermietern

Das Mietverhältnis zwischen meinen vormaligen Mietern und mir ist seit fünf Monaten beendet. Ich streite mich als Vermieter noch mit meinen vormaligen Mietern um einen Schaden im Bad und auf den Teppichen der Wohnung. Meine vormaligen Mieter fordern nun von mir die Kaution zurück und behaupten, diese wäre spätestens nach sechs Monaten fällig. Stimmt das?Nein, dies stimmt grundsätzlich nicht. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist die Kaution dann zurückzuzahlen, wenn alle Forderungen betreffend dieses Mietverhältnisses geklärt sind. Da Sie noch mit Ihren vormaligen Mietern im Streit stehen und diese Angelegenheit noch nicht geklärt ist, ist auch die Kaution noch nicht zur Auszahlung fällig. Im Übrigen dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten bis zur letzten Betriebskostenabrechnung. Die Höhe dieses angemessenen Teiles richtet sich nach den Erfahrungswerten der eventuellen Nachzahlungen für Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre.

Meine Mieter haben das Mietverhältnis zum 31. Januar 2017 gekündigt. Die Miete für den Monat Dezember 2016 haben sie nicht gezahlt mit dem Hinweis, dass ich die letzten beiden Mieten gegen die Kaution aufrechnen kann. Die Kaution, die ich von den Mietern bekommen habe, beträgt zwei Monatsnettomieten. Dürfen die Mieter einfach aufrechnen?Nein, die Mieter dürfen nicht einfach aufrechnen. Die Kaution dient nicht nur Mietrückständen am Ende des Mietverhältnisses, sondern auch Forderungen, die sich möglicherweise bei der Rückgabe der Wohnung ergeben (zum Beispiel Schadensersatzforderungen für Schäden in der Wohnung), ebenso steht die Kaution auch für Nachzahlungen aus den noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen. Ich empfehle Ihnen, die beiden letzten Mieten nach dem Tage der Fälligkeit (3. Werktag im Monat) unverzüglich durch Mahnbescheid oder gerichtlich geltend zu machen, damit Sie die Kaution noch für weitere Forderungen, die sich eventuell noch ergeben, zur Verfügung behalten.

Gemäß Mietvertrag haben meine Mieter drei Monatsnettomiete Kaution zu zahlen. Laut Vertrag durften sie diese zu jeweils drei Raten zusammen mit den ersten drei Monatsmieten bezahlen. Die Mieten waren zwar bezahlt worden, aber die Kaution wurde nicht überwiesen. Eine Mahnung blieb ohne Reaktion. Kann ich auch wegen nicht gezahlter Kaution kündigen?
Ja, auch wegen nicht gezahlter Kaution kann das Mietverhältnis, wenn die Rückstandssumme zwei Monatsmieten entspricht, gekündigt werden.