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Ratgeber Fiskus gewährt Bonus für Sanierungen

Von Redaktion svz.de | 04.08.2011, 11:05 Uhr

Gibt es Förderungen? Welche Pflichten haben Hauseigentümer? Experten standen Rede und Antwort zur Modernisierung von Immobilien.

Wir würden gern unser Haus modernisieren, können die Maßnahmen aber nicht fachmännisch einschätzen. Wer hilft uns?

Zuerst überlegen Sie, in welchem Umfang Sie modernisieren möchten. Das hängt auch von den finanziellen Mitteln ab. Möchten Sie nur die Heizung modernisieren oder auch eine Fassaden-, Fenster- und Dachmodernisierung vornehmen. Informieren Sie sich auch über gesetzliche Anforderungen, die eingehalten werden müssen. Für einen ersten Überblick schalten Sie einen Energieberater, zum Beispiel von der Verbraucherzentrale, ein. Die Energieberatung ist durch das Bundesamt für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle förderfähig.

Worauf sollte man bei einem Architektenvertrag achten? Ist bei einer Modernisierung überhaupt einer notwendig?

Schließen Sie von Anfang an einen klaren Vertrag. Wichtig ist vor allem, dass der sogenannte Umbau- und Modernisierungszuschlag klar geregelt ist. Er kann bis zu 80 Prozent des Honorars ausmachen. Die Vergütung erfolgt nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Mit dem Vertrag haben Sie gleichzeitig die Gewähr auf einen sogenannten Werkerfolg, also eine erfolgreiche Modernisierung. Übersteigt das Honorar 5000 Euro, ist eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu überlegen.

Wir möchten eine gebrauchte Immobilie erwerben, wollen uns aber zuvor ein Bild über die energetische Situation machen. Wer unterstützt uns dort?

Neben der Verbraucherzentrale bieten unabhängige, antragsberechtigte Energieberater diese Leistungen an. So wird zurzeit über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) eine Vor-Ort Beratung bezuschusst. Dabei wird umfassend über den baulichen Wärmeschutz, die Umstellung oder Erneuerung der Heizungsanlage und eine mögliche Nutzung erneuerbarer Energien beraten.

Der Zuschuss beträgt für Ein- und Zweifamilienhäuser 300 Euro, für Wohnhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten 360 Euro. Zusätzlich können Boni für die Integration zusätzlicher Inhalte, wie z. B. Stromeinsparungen oder Thermografieaufnahmen, gezahlt werden. Insgesamt ist der Zuschuss einschließlich Boni auf 50 Prozent der Beratungskosten begrenzt. Anträge können bis zum 31. 12. 2014 gestellt werden.

Ich habe im Frühjahr in meinem Einfamilienhaus neue Fenster einbauen lassen. Kann ich die Kosten von der Steuer absetzen?

Rückwirkend zum 1. Januar 2006 können Eigentümer von selbst genutzten Immobilien und auch Mieter Handwerkerleistungen für Erhaltungs-, Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen steuerlich absetzen. Pro Jahr können für Aufträge an Handwerksbetriebe bis zu einem Betrag von 6000 Euro 20 Prozent von der Steuerschuld abgezogen werden. Die mögliche Steuerersparnis beträgt also jährlich maximal 1200 Euro. Anerkannt werden nur die reinen Arbeitskosten, nicht die Materialkosten. Daher sollten sie getrennt auf der Rechnung aufgeführt sein. Die Mehrwertsteuer muss ebenfalls ausgewiesen werden. Den Rechnungsbetrag müssen Sie an den Handwerker überweisen, denn eine Barzahlung akzeptiert das Finanzamt nicht. Um sich den Bonus auch für das nächste Jahr zu sichern, sollten größere Renovierungen in verschiedene Aufträge aufgeteilt werden.

Ich habe gehört, dass man jetzt leichter und unkomplizierter Bausparkredite bekommen kann. Stimmt das und was muss ich tun?

Seit Mai 2009 erhalten Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30 000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist selbstverständlich auch weiterhin vorgeschrieben. Finanziert werden Moderni sierungs-, Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen sowie Um- und Ausbau.

Ich will ein Haus aus den 60er-Jahren kaufen und modernisieren. Worauf muss ich als Laie achten?

Da gibt es von den Fundamenten über feuchte Kellerwände, Fäulnisschäden, Hausschwamm, Zustand der Leitungen und Installation bis hin zu Schädlingsbefall im Dachstuhl so viel zu beachten, dass ich nur die Begleitung eines Fachmanns empfehlen kann. Ein Architekt, der Sie zur Besichtigung begleitet und eine Kurzanalyse zu Mängeln und notwendigen Modernisierungsmaßnahmen erstellt, kostet Sie um die 250 bis 300 Euro. Aber dafür sparen Sie sich viel Ärger und eventuell einen Fehlkauf. Und Sie sehen, was allein die Instandsetzung kostet, die noch vor der Modernisierung steht. Festgestelle Mängel drücken natürlich auch den Kaufpreis. Die Verbraucherzentralen haben zu den Themen Gebrauchtimmobilien und Modernisierung verschiedene Ratgeber-Broschüren aufgelegt.

Wenn ich perfekt dämme, fühlen sich dann Schimmelpilze nicht besonders wohl?

Nein! Ganz im Gegenteil. Gut gedämmte Wände erhöhen die Behaglichkeit, mindern das Risiko der Schimmelbildung und sparen Energie ein. Schimmel kann entstehen, wenn die Sanierung nicht fachgerecht ausgeführt wurde und Schwachstellen (sogenannte Wärmebrücken) vorhanden sind. Auch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten kann zur Schimmelbildung führen. Lüften Sie mehrmals täglich bei weit geöffneten Fenstern quer durch die Wohnung, so entweicht die feuchte Luft vollständig.

Wie hoch ist die Energieersparnis, wenn ich meine Außenwände dämme?

Die Gebäudehülle nimmt den größten Teil der Sanierungsfläche ein. Allein mit der Dichtheit und einer entsprechenden Dämmung gehen ca. ein Drittel der Wärmeenergie weniger verloren. Tauschen Sie gleichzeitig noch Ihre Fenster aus, erreichen Sie eine zusätzliche Ersparnis von 10 bis 15 Prozent.

Sind die energetischen Anforderungen abhängig vom Bauvolumen oder gelten sie generell, egal wie klein die Maßnahme ist?

Es gibt eine Bagatellgrenze: Wenn weniger als zehn Prozent einer Bauteilfläche modernisiert werden, zum Beispiel nur der Sockel neu verputzt oder ein kleines Element einer Glasfassade ausgetauscht wird, müssen die bauteilsbezogenen Anforderungen nicht eingehalten werden. Eigentlich sind nur noch kleine Reparaturen möglich.

Ist jetzt wirklich jeder Eigenheimbesitzer zur Umsetzung der Energieeinsparverordnung verpflichtet?

Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten hinsichtlich der Fristen Sonderregelungen. Die Anforderungen müssen dann nur bei Eigentümerwechsel erfüllt werden. Nach dem Eigentumswechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre, mindestens jedoch bis zum Ablauf der Fristen für größere Gebäude, etwaige Nachrüstungen an Heizkessel, Leitungen und oberste Geschossdecke durchzuführen.

Bin ich als Eigenheimbesitzer verpflichtet, den geforderten Wärmeschutz sofort einzuhalten bzw, ständig zu erhöhen? Ich habe erst vor kurzem unser Haus modernisiert.

Diese Anforderungen gelten immer dann, wenn ein Gebäude oder einzelne Bauteile der "Außenhaut" (Dach, Fenster, Fassade) modernisiert werden. Die modernisierten oder neu eingebauten Bauteile müssen nach der Modernisierung bestimmten Wärmeschutz-Mindestanforderungen entsprechen. Dies gilt auch bei Erneuerung des Außenputzes oder Einbau von Verkleidungen. Beachtet werden muss: das ganze Gebäude darf die Obergrenze des Energieverbrauchs für einen vergleichbaren Neubau um nicht mehr als 40 Prozent überschreiten. Um dies zu errechnen, muss ein Energiebedarfsausweis wie für Neubauten erstellt werden.

Lohnt sich der Einbau einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung für ein Einfamilienhaus?

Grundsätzlich sind Alt- und Neubauten zur Nutzung von Sonnenenergie geeignet. Eine Solaranlage ist im Altbau nur das Sahnehäubchen vorrangiger Sanierungsmaßnahmen wie Heizung und Dämmung. Für Solarkollektoren benötigt man ganzjährig ein unverschattetes Süddach.

Es muss außerdem möglich sein, einen gut gedämmten Speicher, der 300 bis 400 Liter Warmwasser fasst, neben der Heizungsanlage zu installieren. Mindestens 60 Prozent des jährlichen Warmwasserbedarfs sollten durch die Solaranlage gedeckt werden. Fachberatung vor Ort ist erforderlich.

Energetische Sanierungsmaßnahmen können ganz schön ins Geld gehen. Gibt es hier Unterstützung von der KfW?

Für energetische Sanierungen an Wohngebäuden, für die vor dem 01.01.1995 der Bauantrag gestellt oder Bauanzeige erstattet wurde, steht das Programm Energieeffizient Sanieren zur Verfügung. Für nach 1995 errichtete Gebäude greift das Programm "Wohnraum modernisieren".

Für unsere Modernisierung möchten wir Mittel der KfW Förderbank in Anspruch nehmen. Wann müssen wir diese beantragen?

Förderanträge müssen vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahme gestellt werden. Eine nachträgliche Beantragung ist in der Regel nicht möglich. Die Beantragung müssen Sie über die Hausbank oder die Bausparkasse regeln.

Der Staat hilft ja, wenn man sein Haus modernisiert oder barrierefrei umbaut. Wie kommt man an diese zinsgünstigen Kredite?

Für die Vergabe der Förderdarlehen gilt das so genannte Hausbankprinzip. Das bedeutet: Den Antrag stellen Sie bei Ihrer Hausbank, bevor Sie mit dem Umbau beginnen. Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Baubeginn. Die Berater Ihrer Hausbank füllen den Kreditantrag für Sie aus. Dem Antrag fügen Sie bitte die von Ihnen unterschriebene "Bestätigung zum Kreditantrag Altersgerecht Umbauen - Kredit" bei.