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Übersicht Experten beantworten Leserfragen

Von Redaktion svz.de | 15.09.2011, 12:33 Uhr

Betriebskostenabrechnung, Modernisierung, Mietvertrag, Tiere in der Mietwohnung - das Spektrum der Fragen beim gestrigen Lesertelefon Extra war groß.

Betriebskostenabrechnung, Modernisierung, Mietvertrag, Tiere in der Mietwohnung - das Spektrum der Fragen beim gestrigen Lesertelefon Extra war groß. Dr. Jürgen Fischer und Ingo Schall vom Mieterbund Schwerin sowie Monika Rachow und Lutz Heinecke vom Verein "Haus & Grund" Schwerin beantworteten sie.

Im Mietvertrag von 1988 meiner verstorbenen Mutter ist eine kurze Kündigungsfrist von 14 Tagen geregelt. Wie verhalte ich mich als Erbe?

Diese kurzen Fristen gelten in jedem Fall. Auch heute ist es möglich, zugunsten des Mieters kürzere Fristen zu vereinbaren. Die kurzen Fristen gelten auch für die Erben, wenn der Mieter verstirbt.

Nachdem das Mietverhältnis im März 2011 beendet wurde und die Betriebskostenabrechnung 2010 ein Guthaben ergab, möchte der Vermieter die Kaution noch einbehalten.

Ein Einbehalt von Kautionen über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten nach Mietende ist nur dann möglich, wenn hierfür ein ausreichender Grund vorliegt. Eine mögliche Nachzahlung für die Betriebskosten 2011 kann hier nicht geltend gemacht werden, denn sowohl die kurze Wohndauer als auch das Ergebnis der letzten Abrechnung sprechen gegen eine mögliche Nachforderung.
Vor zwei Jahren erst haben wir Laminat im Wohnzimmer eingebaut. Können wir das Laminat bei Auszug in der Wohnung belassen?

Bestimmte Veränderungen in der Wohnung dürfen Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Selbst, wenn einer Maßnahme zugestimmt wird, kann der Vermieter sich den Rückbau der Veränderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vorbehalten. Kann das Laminat in der Wohnung verbleiben, hat der Mieter keinen Anspruch auf einen Wertersatz, es sei denn, der Vermieter besteht darauf, das Laminat zu übernehmen.

Wir sind im Juli 2010 aus unserer Wohnung ausgezogen und haben bis heute noch keine Betriebskostenabrechnung.

Wenn das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung immer bis zum 31. Dezember des Folgejahres vorliegen. Endet das Abrechnungsjahr zum Beispiel per 30. September, dann endet die Abrechnungsfrist am 30. September des Folgejahres, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt des Auszuges.

Der Mieter hat, ohne mich zu fragen, seine neue Freundin mit Kind in die Wohnung aufgenommen. Darf er das?
Nein, die Aufnahme bedarf in jedem Falle der Zustimmung des Vermieters. Sofern sich aus der Wohnung oder der Person des Zuziehenden keine Hinderungsgründe ergeben, ist die Zustimmung allerdings zu erteilen. Die Aufnahme von weiteren Personen in der Wohnung ohne Genehmigungsanfrage beim Vermieter wäre sogar ein Kündigungsgrund.

Im Zuge von Modernisierungsarbeiten sind auch Malerarbeiten notwendig. Wer trägt diese Kosten?

Es handelt sich um Kosten der Modernisierung, die nach den gesetzlichen Regelungen umlagefähig sind; dies ist unabhängig zu sehen von Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag.

Ein Mieter hat in der Wohnung eine Katze gehalten. Diese hat Zimmertüren, Parkettfußböden und Tapeten zerkratzt. Jetzt, ein halbes Jahr nach Einzug will der Mieter wieder ausziehen und weigert sich, die Schäden zu beseitigen, da nach seiner Meinung ja Renovierungen noch nicht fällig sein können. Stimmt das?

Nein, der Mieter ist zur Beseitigung der Schäden durch die Katzenhaltung in jedem Fall verpflichtet. Dies gilt im Übrigen für jegliche Schäden an der Wohnung, die ein Mieter zu vertreten hat, unabhängig von Renovierungspflichten. Es muss hier eindeutig zwischen Schadenbeseitigung und Renovierungspflichten unterschieden werden.
Der neue Mieter wünscht sich eine besondere Badausstattung der Wohnung. Wir als Vermieter wollen ihm auch insoweit entgegenkommen. Was können wir aber tun, damit der Mieter nicht alsbald wieder auszieht und wir dann für den nächsten Mieter wieder alles ändern müssen?
Hier besteht die Möglichkeit, einen gegenseitigen Kündigungsverzicht für eine bestimmt Zeit, zulässig ist eine Dauer von 48 Monaten, im Mietvertrag zu vereinbaren.

 

Gibt es für einen verschlissenen Teppichboden eine Frist, in der der Vermieter diesen erneuern muss?

Die Haltbarkeit eines Teppichbodens hängt vom Material und der Nutzungsart des jeweiligen Raumes ab. Wird der Raum vertragsgemäß genutzt, dürfte ein Verschleiß nicht vor Ablauf der planmäßigen Nutzungsdauer vorliegen. Ist die Nutzungsdauer überschritten, aber der Teppichboden noch in Ordnung, liegt kein Mangel vor und damit auch keine Pflicht zur Erneuerung.

Wir sind der Meinung, dass unser Hausmeister nicht ordentlich arbeitet. Wie kann das geprüft werden?

Für die vorgesehenen Tätigkeiten des Hausmeisters gibt es Verträge und insbesondere Leistungsbeschreibungen. In diese sollte der Mieter Einblick nehmen und sich ein Bild über die Arbeiten und den Leistungsturnus machen. Mit den gewonnenen Erkenntnissen kann man pauschale Einwendungen, zum Beispiel bei Betriebskostenabrechnungen, vermeiden.

Unser Mietvertrag von 2006 ist bis zum 30.11.2011 befristet. Müssen wir dann in jedem Fall ausziehen?

Ihr Vertrag regelt eine eindeutige einfache Befristung ohne Befristungsgrund. Eine solche Regelung ist seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr zulässig. In Ihrem Fall ist das Mietverhältnis also unbefristet und könnte nur mit einem zulässigen Grund, zum Beispiel Eigenbedarf, gekündigt werden.

Stimmt es, dass die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen zu Lasten der Mieter nicht mehr gelten?

Dies stimmt nicht, ist aber ein verbreiteter Irrtum. Der Bundesgerichtshof hat aber in den letzten Jahren einige Mietvertragsklauseln geprüft und für unwirksam befunden. Ob eine Verpflichtung zur Erbringung von Renovierungsarbeiten wirksam ist oder nicht, sollte dem Urteil eines Fachmannes überlassen werden, da die Rechtsprechung für den Laien unübersichtlich geworden ist.

In unserem Wohngebiet sollen mehrere hundert Mietwohnungen abgerissen werden. Auch wir sollen unsere Wohnung aufgeben, wollen das aber nicht.

Der beabsichtigte Abriss von Wohnungen stellt für sich genommen keinen Kündigungsgrund dar. Deshalb wurden bislang in vergleichbaren Fällen die Modalitäten für einen Umzug zwischen Vermietern und Mietern ausgehandelt. Dabei spielen Fragen nach einer angemessenen Alternativwohnung, nach Unterstützung für den Umzug, finanzielle Entschädigungen und weitere Fragen eine Rolle.

Gibt es eine Grenze, ab der der Vermieter verpflichtet ist, die Heizung in Betrieb zu nehmen?

Außerhalb der regulären Heizperiode steht immer die Frage, ob und wann die Heizung durch den Vermieter in Betrieb genommen werden muss. Gerade in der gegenwärtigen Periode, nach einem kühlen und sehr feuchten Sommer, sinken die Temperaturen immer häufiger auch mal längere Zeit unter 12°C . Auch die Raumtemperaturen erreichen dann nur noch eine Höhe von kaum 18°C. Das sind die "Eckwerte", die den Vermieter veranlassen müssen, die Heizung in Betrieb zu nehmen.

Der Mieter verlangt die Auszahlung der geleisteten Mietkaution bei der Rückgabe der Wohnung. Bin ich dazu verpflichtet?

Nein, der Vermieter hat eine Überlegungsfrist für die eventuelle Geltendmachung von Forderungen. Diese Frist kann üblicherweise bis zu sechs Monate andauern. Darüber hinaus darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückbehalten für eventuelle Nachforderungen aus Betriebskosten abrechnungen.

Der Mieter will rückwirkend die Miete mindern, obwohl er den Mangel erst jetzt angezeigt hat. Darf er das?

Mindestens die Anzeige von Mängeln ist Voraussetzung für eine eventuelle Mietminderung. Der Vermieter muss Kenntnis von den Mängeln haben. Die Anzeige sollte schriftlich erfolgen.

Ich habe eine Wohnung an zwei junge Studentinnen vermietet, beide haben den Mietvertrag unterschrieben. Jetzt hat eine der Mieterinnen für sich gekündigt und ist ausgezogen. Muss ich das hinnehmen?

Nein, beide Mieter können nur gemeinsam wirksam kündigen. Auch der ausgezogene Mieter bleibt gegenüber dem Vermieter zur Erfüllung des Mietvertrages verpflichtet, insbesondere zur Zahlung der Miete.