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Recht und Gesetz

11. Dezember 2016 | 09:00 Uhr

Lesertelefon : Spielplatz ist zustimmungspflichtig

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Welche Rechte und Pflichten sind mit dem Wohneigentum verbunden? Experte vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) beantwortete gestern Leserfragen.

Ich habe keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten, es war wohl ein Zahlendreher in der Anschrift schuld. Sind die gefassten Beschlüsse nun nichtig, oder muss ich sie anfechten, da eine Mehrheitsentscheidung nicht meinem Willen entspricht?
Wenn Sie nicht gezielt von der Entscheidungsfindung ausgeschlossen, sondern versehentlich nicht eingeladen wurden, müssen Sie innerhalb eines Monats per Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung vorgehen. Die Nichtigkeit sei in diesem Fall nicht gegeben, so ein BGH-Urteil. Bei der Urteilsfindung wird abgewogen, inwieweit Ihre fehlende Stimmabgabe das Votum der Gemeinschaft möglicherweise verändert hätte.

Unser Verwalter will keine Eigentümerversammlung einberufen. Einen Beirat haben wir nicht gewählt. Kann ich eine Versammlung einberufen?

Nein, grundsätzlich müssen mehr als 25 Prozent der Eigentümer diese Versammlung fordern. Mit triftigem Grund können Sie sich allerdings dazu auch per einstweiliger Verfügung vom Gericht kurzfristig dazu bevollmächtigen lassen.

Die Bestellung unseres Verwalters läuft zum Jahresende aus. Sind zur Neuwahl Vergleichsangebote vorzulegen?

Hier gibt es einen Unterschied bei der Verfahrensweise. Bei der Erstbestellung eines Verwalters sind grundsätzlich Vergleichsangebote vorzulegen. Soll der bestehende Verwaltervertrag verlängert werden, ist ein Vergleichsangebot nicht erforderlich.

Gibt es eine gesetzlich vorgeschriebene Höhe der Instandhaltungsrücklage?

Nein, die gibt es nicht. Es gibt zwar einige Berechnungsmethoden zur Festlegung einer optimalen Größe, die in der Praxis allerdings sehr begrenzt Anwendung finden. Die gebräuchlichste Methode bezieht sich auf praktische Erfahrungen, regelmäßige Begehungen zur Schadensaufnahme und Beratungen mit den Wartungsunternehmen, um Reparaturbedarf und Zeitpunkt von Ersatzinvestitionen bestimmen zu können.

Wer zahlt die Kosten für die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Wohnung?

Wenn nichts abweichend vereinbart oder beschlossen wurde, trägt diese Kosten immer die Gemeinschaft. Soll der Verkäufer allein für die Kosten aufkommen, kann die Eigentümergemeinschaft das mit einfacher Mehrheit beschließen. Ihm steht die Möglichkeit offen, im Rahmen des Verkaufs die Übernahme der Kosten durch den Käufer zu vereinbaren.

Mehrere Eigentümer fordern den Einbau eines Aufzuges. Rechnet sich das denn bei den hohen Kosten?

Ganz unabhängig von den Kosten ist im Hinblick auf die Altersstruktur der Eigentümer diese Investition zu betrachten. Viele Eigentümer sehen in der selbstgenutzten Eigentumswohnung den wesentlichen Baustein zur Altersabsicherung. Natürlich steigt auch der Wert jeder Wohnung. Aktuelle Analysen gehen derzeit von einer Steigerung von etwa vier Prozent des Preises je Quadratmeter nach einem Aufzugseinbau aus.

Müssen wir unsere Medienleitungen regelmäßig überprüfen zu lassen?

Nein. Gesetzlich gibt es weder für Strom, noch für Gas und Wasser die Pflicht die Sicherheit zu überprüfen. Angeraten nach technischen Regeln ist es, einen E-Check alle vier Jahre und den Gas-Check alle zwölf Jahre zu veranlassen.

Bei uns sind zwei Familien mit kleinen Kindern eingezogen. Sie wollen mit eigenen Mitteln im kommenden Frühjahr einen kleinen Kinderspielplatz auf unserer Wiese einrichten. Ich möchte das nicht, denn wer sichert, dass nicht Kinder aus den umliegenden Häusern diesen dann auch nutzen?

Immer dann, wenn der ursprüngliche Zustand grundlegend verändert wird, kann man von einer baulichen Veränderung ausgehen, der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Ein Spielplatz ist nun mal keine Wiese, er ist von allen Eigentümern zu sehen und damit auch zustimmungspflichtig. Er kann nicht gegen Ihren Willen errichtet werden. Sie sollten gemeinsam mit den Eltern nach einem Kompromiss suchen, damit die Sprösslinge nicht zu Stubenhockern werden, aber Ihre Bedenken auch berücksichtigt werden.

Das Desinteresse in unserer so genannten Gemeinschaft ist nicht mehr zu übertreffen. Mir reicht es, ich stelle meinen Posten als Beiratsvorsitzender zur Verfügung, die beiden weiteren Mitglieder werden das auch tun. Sicher findet sich kein neuer Beirat. Greift dann das Gericht ein und bestellt einen Beirat?

Nein, dass ist kein Fall für das Gericht. Dies trifft bei eingetragenen Vereinen für einen fehlenden Vorstand und im Wohnungseigentum für eine fehlende Verwaltung zu. Jeder Wohnungseigentümer kann nach dem Gesetz eine Verwaltung verlangen. Die Verwaltung steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Der Verwaltungsbeirat ist nicht zwingend vorgeschrieben. Der Gesetzgeber sagt, dass er gebildet werden kann und dann aus drei Wohnungseigentümern bestehen soll. Der Beirat ist Berater und Sprecher, aber ohne Entscheidungsbefugnis. Diese verbleibt bei den Wohnungseigentümern, mit oder ohne Verwaltungsbeirat.

Wir haben bisher das Problem der Versicherung immer unserem Verwalter überlassen. Was sollten wir beachten?

Eine pauschale Aussage ist an dieser Stelle nicht möglich. Es ist aber eine grundsätzliche Aufgabe des Verwalters, sie als Gemeinschaft zu beraten und die Versicherungsverträge mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis abzuschließen. Das sollten Sie auch regelmäßig kontrollieren, denn für einen unterversicherten Schaden am Gemeinschaftseigentum, wie Dach, Fassade, Treppenhaus muss jeder Einzelne eintreten. Denken Sie nur an einen Sturmschaden oder ein Feuer. Als Eigentümer tragen Sie darüber hinaus gemeinschaftlich die Verkehrssicherungspflicht. Schadensersatzansprüche aus einem Glätteunfall oder einem umgestürzten Baum mit Sach- und Personenschaden können ungeahnte Zahlungsverpflichtungen nach sich ziehen. Verantwortlich für den ausreichenden Versicherungsschutz sind im Zweifelsfall immer der Eigentümer und die Gemeinschaft.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnanlage. Dazu gehört ein Garten als Gemeinschaftseigentum. Der Hausverwalter will mir jetzt verbieten, dort mit meinem Hund spazieren zu gehen. Darf er das?

Schauen Sie bitte in Ihre Gemeinschaftsordnung, Ihre Hausordnung oder auch Ihre Beschluss-Sammlung. Es kommt darauf an, welche Vereinbarungen zur Tierhaltung und zur Nutzung der Gartenanlage dort festgehalten worden sind. Wurde kein generelles Ausführverbot für Hunde festgeschrieben, dürfen Sie auch ohne Zustimmung des Verwalters mit Ihrem Hund den Garten nutzen. Mit dem Leinenzwang sollten Sie auch den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen Genüge tun, die von allen Eigentümern verlangen, dass durch die Nutzung – hier der gemeinschaftlichen Gartenanlage – keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehen darf. Dazu gehört natürlich auch, dass Sie die möglichen Hinterlassenschaften Ihres Hundes umgehend beseitigen.

Experte: Lothar Blaschke (VDGN)

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erstellt am 17.Nov.2016 | 05:00 Uhr

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