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Recht und Gesetz

04. Dezember 2016 | 00:51 Uhr

Lesertelefon : Nachmessen der Wohnfläche lohnt sich

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Betriebskostenabrechnung, Eigenbedarf, Kaution – Experten vom Mieterbund und von Haus & Grund beantworteten gestern die Fragen unserer Leser.

Fragen von Mietern

Ich habe kürzlich meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 erhalten. Dort werden unter anderem die Kosten der Abfallbeseitigung nach dem Wohnflächenanteil umgelegt. Das finde ich nicht gerecht, da ich allein in einer 75 Quadratmeter großen Wohnung wohne und weniger Abfall verursache, als das junge Ehepaar in der unter meiner gelegenen 60 Quadratmeter großen Wohnung, aber so einen deutlich höheren Kostenanteil für die Abfallbeseitigung tragen muss als dieses.
Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, zu denen im Regelfall auch die Kosten der Abfallbeseitigung gehören, nach dem Wohnflächenanteil ist die gesetzlich vorgeschriebenen Umlageart, solange mietvertraglich kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde. Gewisse hierdurch entstehende Ungerechtigkeiten werden dabei vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung hingenommen. Erst wenn diese Umlageart zu extrem unbilligen Ergebnissen führt, besteht unter Umständen ein Anspruch auf eine entsprechende Vertragsänderung. Diese Grenze dürfte hier noch nicht erreicht sein.

Als ich damals eingezogen bin, habe ich meinem Vermieter die Mietkaution auf sein Mietkonto überwiesen. Nachdem jetzt die Stadtwerke schon mehrmals wegen ausbleibender Zahlungen des Vermieters die Einstellung der Versorgung mit Gas und Wasser angedroht haben, und im Haus Gerüchte über finanzielle Schwierigkeiten des Vermieters kursieren, mache ich mir Sorgen um den Verbleib meiner Mietkaution. Was kann ich tun?
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen, also konkurs- bzw. insolvenzsicher anzulegen. Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter ihm diese gesetzeskonforme Anlage der Kaution nachweist. Tut dieser das innerhalb einer hierfür gesetzten Frist nicht, ist der Mieter berechtigt, die Miete in Höhe der Mietkaution zuzüglich der bis dahin entstandenen Zinsen einzubehalten und selbst ein solches Kautionskonto anzulegen.

Als ich im März des vergangenen Jahres meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 erhalten habe, habe ich diese nicht näher geprüft, da ich ein Guthaben hatte. Im Rahmen der Prüfung der kürzlich eingegangenen Betriebskostenabrechnung 2015 wurde festgestellt, dass sowohl dort als auch schon in der Betriebskostenabrechnung 2014 nicht umlagefähige Betriebskostenarten abgerechnet wurden und zudem meine gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen nicht voll berücksichtigt wurden. Kann ich diese Fehler auch für die Abrechnung 2014 noch geltend machen?
Nein. Inhaltliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend machen, danach sind diese verfristet. Anderes gilt nur in Ausnahmefällen, wenn der Mieter diese Verspätung nicht zu vertreten hat, oder aber für formelle Fehler der Abrechnung, da eine formell unwirksame Abrechnung diese zwölfmonatige Einwendungsfrist nicht in Lauf setzt.

Darf ich die mit der Wohnung angemietete Garage auch zum Abstellen von Kartons und Möbelstücken nutzen? Mein Vermieter will mir das nämlich untersagen.
Nein. Grundsätzlich darf die Garage nur zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt werden. Die Nutzung für andere Zwecke, zum Beispiel zur Lagerung aktuell nicht genutzter Möbelstücke, ist von dem Vertragsinhalt nicht mehr umfasst und stellt somit eine Zweckentfremdung der Garage dar, der der Vermieter nicht zustimmen muss.

Ich habe vor, mir in mein Schlafzimmer ein Hochbett einzubauen. Muss ich vorher meinen Vermieter um Zustimmung bitten?
Nein. Derartige eher geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz gehören mit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Allerdings ist zu beachten, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch darauf hat, dass Sie die Einrichtung wieder fachgerecht beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Ich habe festgestellt, dass meine Wohnung tatsächlich nur 85 Quadratmeter groß ist, obwohl im Mietvertrag eine Wohnfläche von „ca. 100 Quadratmetern“ angegeben ist. Welche rechtlichen Konsequenzen hat das?
Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der Angabe im Mietvertrag nach unten abweicht (auch wenn dieser Angabe ein „ca.“ vorangestellt ist), hat der Mieter zunächst einmal die Möglichkeit, die Miete im gleichen Prozentsatz der Abweichung zu mindern. Er kann zudem die Rückzahlung der dadurch in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete vom Vermieter fordern. Schließlich besteht auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Aufgrund einer Kontoänderung habe ich die Miete im vergangenen Monat nicht wie vorgeschrieben bis zum dritten Werktag, sondern erst am 14. des Monats gezahlt. Mein Vermieter, mit dem ich schon wegen anderer Dinge im Streit liege, hat mir daraufhin fristlos gekündigt. Ist diese Kündigung rechtmäßig?
Nein. Eine einmalige unpünktliche Mietzahlung reicht für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus. Hierfür bedürfte es schon mehrerer Fälle verspäteter Mietzahlung. Außerdem muss der Vermieter den Mieter vorher deswegen abmahnen und in seinem Schreiben deutlich machen, dass er bei weiterer unpünktlicher Mietzahlung entsprechende Konsequenzen ziehen wird.

Im August habe ich meine Betriebskostenabrechnung für 2015 erhalten und die darin ausgewiesenen Nachforderung auch sogleich beglichen. Jetzt habe ich von einem Nachbarn erfahren, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Als ich dies meinem Vermieter mitteilte, erklärte er, dass die 14-tägige Einspruchsfrist abgelaufen sei und ich daher meine Nachzahlung nicht mehr zurückfordern könne. Außerdem hätte ich die Abrechnung mit der Begleichung der Nachzahlung ohnedies anerkannt. Stimmt das?
Nein. Der Mieter hat kraft Gesetztes ein Jahr nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung Zeit, Einwendungen hiergegen zu erheben. Diese Frist kann weder durch eine Vereinbarung noch durch einseitige Bestimmung des Vermieters verkürzt werden. Auch hat der BGH bereits vor einigen Jahren entschieden, dass selbst eine vorbehaltlose Zahlung der Nachforderung kein Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung bedeutet.

 

Fragen von Vermietern

Ein Mieter in meinem Haus hat gekündigt und wird demnächst ausziehen. Er möchte jetzt für den letzten Monat keine Miete mehr zahlen und meint, ich solle mich aus der von ihm geleisteten Mietkaution bedienen. Außerdem möchte er am Tag der Übergabe die Kaution von mir ausgezahlt bekommen. Wie ist die Rechtslage?
Die Mieter sind nach dem Zweck der Mietsicherheit nicht berechtigt, diese „ abzuwohnen“. Er hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung bei Schlüsselübergabe. Richtig ist vielmehr, dass dem Mieter, der eine Mietkaution geleistet hat, (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Kaution zusteht. Dieser Anspruch wird erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, das heißt, zu einem Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit bedienen kann.

Ich habe als Vermieter jetzt die Betriebskosten für das Jahr 2015 abgerechnet. Einer meiner Mieter meint, dass er sich an den Kosten der Gartenpflege nicht beteiligen muss, weil er die Flächen, die allen Mietern zur Verfügung stehen, gar nicht nutzt. Stimmt das?
Nein, der Mieter muss auch diese Kosten tragen, auf die Nutzung durch den Mieter kommt es nicht an. So hat auch das Amtsgericht Schwerin kürzlich entschieden.

Mein Sohn beginnt ein Studium in Rostock. Ich bin Eigentümer eines Hauses in Rostock und möchte eine zur Zeit vermietete Wohnung gern meinem Sohn und seinem Freund, der auch studieren wird, zur Verfügung stellen. Geht das?
Ja, die geschilderten Umstände rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung, falls nicht eine andere gleichwertige Wohnung im Haus frei ist. Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben zu benennen und zu erläutern.

Die beiden Mieter einer Wohnung in meinem Haus haben sich getrennt, einer ist einfach ausgezogen und hat gekündigt. Muss ich das akzeptieren?
Nein, ein Mietvertrag, der durch mehrere Mieter geschlossen wurde, kann auch nur durch alle Mieter gekündigt werden. Als Vermieter ist eine Kündigung nur von einem der Mieter zurückzuweisen. Auch der ausgezogene Mieter haftet dem Vermieter gegenüber weiterhin für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten, insbesondere für die Zahlung der Miete.

Ein Mieter in meinem Haus hat mit der Miete für September 2016 ohne Ankündigung rückwirkend für sechs Monate die Miete gemindert. Von Mängeln weiß ich nichts, der Mieter hat mir solche auch nicht angezeigt. Muss ich als Vermieter dies akzeptiere?
Nein, der Mieter darf Miete nicht mindern, wenn der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige eines Mangels keine Abhilfe schaffen konnte. Aus der nicht erfolgten Anzeige ist der Mieter dem Vermieter im Übrigen zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet.

Welche Forderungen kann ich an das Lüftungsverhalten meiner Mieter zur Vermeidung von Schimmelpilz in der Wohnung stellen?
Grundsätzlich ist das Lüftungsverhalten von der Wohnraumnutzung abhängig. Dabei kann man im Allgemeinen von einem zweimaligen Lüften durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster für mindestens fünf Minuten täglich ausgehen. Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass dem Mieter ein entsprechendes Lüften drei bis vier Mal täglich zugemutet werden kann, auch wenn der Mieter berufstätig ist.


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von
erstellt am 29.Sep.2016 | 12:00 Uhr

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